La différence fondamentale entre une procédure de rétablissement de la légalité en matière d'urbanisme et expropriation forcée dans la région de la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) réside dans la base juridique et les conséquences financières. A l'heure actuelle récupération illégale les autorités sanctionnent une infraction et vous, le propriétaire, supportez les frais de démolition ou de régularisation. A expropriation vous perdez votre propriété pour des raisons d'intérêt public, mais vous avez légalement droit à une compensation marchande (Justiprecio).
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier sur la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) ou vous envisagez de l'acquérir ? Une bonne compréhension de la loi valencienne sur l'urbanisme (TRLOTUP) est nécessaire pour éviter toute perte de puissance.
1. Constructions illégales : rétablir la légalité en matière d'urbanisme
Qu'est-ce que c'est ? Il s'agit d'une procédure de sanction. L'objectif du gouvernement est de ramener la réalité physique à la norme légale.
Dans la région de Valence, les infractions en matière de construction sont sévèrement réprimées par le biais du programme TRLOTUP (Texte remboursé de la loi relative à l'organisation du territoire, à l'urbanisme et aux paysages). Lorsqu'une structure a été érigée sans permis ou en violation du permis accordé, la municipalité entame une procédure.
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Facteurs de risque et limites
Les règlements sont clairs : Les infractions commises sur le domaine public ou dans les espaces verts ne sont jamais prescrites.
"De nombreux acheteurs étrangers croient à tort qu'une construction illégale devient automatiquement légale après un certain temps. À Valence, cependant, la loi a été renforcée : les constructions sur des terrains protégés restent à jamais passibles de poursuites."
La procédure en 3 phases
Si la municipalité constate une infraction, une procédure administrative stricte s'ensuit :
- Détermination de l'infraction : Les inspecteurs documentent l'écart (par exemple, une piscine, un garage ou un étage supplémentaire sans permis).
- Ordonnance de remise en état (régularisation ou démolition) : Vous aurez la possibilité de légaliser la situation si cela est possible en matière d'urbanisme. La légalisation n'est pas possible ? Dans ce cas, un ordre de démolition irrévocable suivra.
- Exécution forcée : Refusez-vous de vous conformer à l'ordre ? Le gouvernement effectue lui-même les travaux de démolition. L'ensemble des coûts et des amendes administratives de l'entrepreneur seront récupérés auprès de vous.
Remarque : Il ne s'agit pas d'une expropriation. Vous recevrez pas de rémunération pour la perte de la construction.
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2. Expropriation forcée (Expropiación Forzosa) : Vos droits financiers
Qu'est-ce que c'est ? Transfert administratif d'un bien d'utilité publique, avec indemnisation du propriétaire.
L'expropriation forcée n'est pas une punition, mais un outil nécessaire au développement urbain. La loi espagnole protège strictement le propriétaire. Le gouvernement ne peut procéder à l'expropriation que s'il y a avantage public démontrable (comme la construction de routes, d'hôpitaux ou la protection des côtes).
Le Justiprecio : votre droit à l'indemnisation
Le concept clé de l'expropriation est la Justiprecio (le prix équitable).
- Ce montant doit refléter la valeur marchande réelle du bien exproprié.
- Le calcul est complexe et souvent sujet à débat. Dans un premier temps, le gouvernement propose souvent une valeur inférieure.
- Statistiques : Dans les procédures d'appel, le Justiprecio en moyenne de 20% à 30% augmentée par rapport à l'offre initiale du gouvernement, si elle est dûment justifiée sur le plan juridique.
Comparaison : sanction vs. Compensation
Pour éviter toute confusion, voici les différences entre les deux procédures. Ces distinctions sont essentielles pour votre défense.
| Fonctionnalité | Rétablir la légalité urbaine | Expropriation forcée |
| Cause | Violation (construction illégale) | Intérêt public (bénéfice pour le public) |
| Nature de la procédure | Punitif (sanction) | Acquisition (administrative) |
| Conséquences financières | Coût pour le propriétaire (Démolition + pénalité) | Indemnisation du propriétaire (Compensation) |
| Action en justice | Régularisation ou dégradation | Négociation sur Justiprecio |
Avis juridique et objections
Que vous soyez confronté à un ordre de démolition ou à un plan d'achat obligatoire à Alicante : l'inaction entraîne la perte des droits.
Les décisions de l'administration sont susceptibles de recours. Vous pouvez faire appel via :
- Profession administrative : Directement au gouvernement qui a pris la décision.
- Profession administrative contentieuse : Par le biais d'un tribunal, si le recours administratif est rejeté.
Nous vérifions si la municipalité a commis des erreurs de procédure, si les délais de prescription ont été respectés et si l'indemnisation proposée a été calculée correctement.
À Confianz nous nous ferons un plaisir de vous guider par une analyse claire et une approche pratique, afin que vous sachiez à quoi vous en tenir - avant que les problèmes ne s'aggravent.
Foire aux questions (FAQ)
Que se passe-t-il si j'achète une maison en Espagne ayant fait l'objet de rénovations illégales ?
Vous assumez le risque. En Espagne, l'infraction à la législation sur l'urbanisme est liée à la propriété et non à la personne. En tant que nouveau propriétaire, vous pouvez être confronté à un ordre de démolition et aux coûts associés, même si vous n'avez pas commis l'infraction vous-même. Un travail approfondi contrôle avant l'achat est essentielle.
Les constructions illégales expirent-elles dans la région de Valence ?
Cela dépend de la nature du terrain. Les infractions commises sur certaines catégories de "suelo rústico" (terres agricoles) ou sur le domaine public protégé sont prescrites. jamais. Pour les autres infractions, des délais spécifiques s'appliquent (de 4 à 15 ans dans le cadre de l'actuel TRLOTUP, en fonction de l'infraction, contre 4 ans auparavant), mais la charge de la preuve incombe au propriétaire.
Comment la valeur (Justiprecio) est-elle déterminée en cas d'expropriation ?
La valeur est déterminée sur la base de la valeur cadastrale, de la valeur marchande de biens comparables et du rendement potentiel du terrain. Il est essentiel de soumettre votre propre évaluation (contre-évaluation) pour réfuter l'offre initiale du gouvernement.
Puis-je refuser l'expropriation ?
Non, si l'"utilité publique" est officiellement établie, vous pouvez rarement arrêter l'expropriation elle-même. Vous pouvez toutefois retarder la procédure si des erreurs formelles ont été commises et vous pouvez contester le montant de l'indemnisation.
À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.
