Violations des règles de construction en Espagne : risques et solutions pour l'immobilier rural

En Espagne, les infractions en matière de construction sont souvent commises dans des maisons individuelles situées dans des zones rurales (suelo rústico). Si vous envisagez d'acheter une propriété dans la campagne espagnole, il est essentiel de procéder à une vérification juridique approfondie de l'état de l'urbanisme afin d'éviter de futures amendes, des ordres de démolition ou des blocages de vente.

L'achat d'une "finca" ou maison de campagne en Espagne est un rêve pour beaucoup, mais la réalité est que le plan d'urbanisme local (Plan général d'urbanisation) a souvent été ignorée dans le passé.

Comment les infractions en matière de construction se produisent-elles en Espagne ?

Il y a violation des règles de construction lorsque des structures sont érigées ou modifiées sans le permis de construire municipal requis (licencia de obra) ou lorsque ces œuvres ne sont pas inscrites au registre de la propriété. Dans la pratique, on distingue deux catégories :

1. Extensions sans licence (travaux mineurs) : Il s'agit de la forme la plus courante. Par exemple, les propriétaires précédents ont installé une piscine, un garage, une véranda ou une cuisine extérieure sans permis. Bien que la maison principale soit légale, la réalité physique ne correspond pas à la description du titre de propriété (Escriture) et le registre foncier (Catastro).
2. Maisons principales illégales : Dans ce cas, la maison entière a été construite sur un terrain qui n'était pas autorisé par le plan d'occupation des sols (par exemple, une réserve naturelle protégée) ou sans aucune demande de permis de construire. Il s'agit d'infractions graves aux conséquences juridiques complexes.

Quelles sont les conséquences d'une violation des règles de construction ?

Les conséquences d'une infraction à la législation sur la construction dépendent directement de la nature de l'infraction et de la classification du terrain. Dans la plupart des cas, une infraction à la législation sur la construction entraîne une dépréciation et contraintes juridiquesmais pas nécessairement à une dégradation directe.

Les risques spécifiques sont décrits ci-dessous :

• Retard dans la vente ou la succession : Si les données contenues dans le Registre foncier (Registro de la Propiedad) sont incorrectes, ce qui bloque souvent la demande de prêt hypothécaire d'un acheteur potentiel ou retarde le règlement d'une succession. Vous devez d'abord régulariser la situation (par le biais d'un Déclaration d'Obra Nueva Antigüa).
• Impact fiscal : Les modifications apportées à la structure ont une incidence sur la valeur cadastrale. L'administration fiscale peut réclamer rétroactivement l'IBI (impôt foncier) sur les mètres carrés non déclarés.
• Restriction des droits d'utilisation : Dans le cas de constructions illégales, vous êtes généralement autorisé à pas de travaux d'agrandissement ou de rénovation effectuer des travaux qui augmentent la valeur du bien. Seuls les travaux d'entretien strictement nécessaires sont autorisés.
• Pas de permis de location : L'obtention d'un permis de location touristique nécessite un certificat de conformité de la municipalité. S'il y a une infraction à la construction, cette demande est invariablement refusée.
• Ordre de démolition : Bien que cela soit rare pour les infractions prescrites, pour les infractions récentes ou les empiètements dans les zones protégées, la municipalité peut ordonner la remise en l'état initial (démolition).

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Prescription des infractions en matière de construction : Règles par région

En principe, les infractions aux règles de construction peuvent être prescrites, ce qui empêche la municipalité d'exiger la démolition. Toutefois, "prescription" ne signifie pas "légalisation". Le bien reste "hors d'usage" (en dehors de l'ordonnancement).

Les délais et les règles varient fortement d'une région autonome à l'autre et sont devenus plus stricts ces dernières années :

• Comunidad Valenciana : Le délai de prescription général est de 15 ans.
  • Remarque : Depuis l'introduction de la législation LOTUP en 2019, les infractions en matière de construction sur des terrains ruraux (suelo non urbanizable) dans de nombreux cas n'est plus. Pour les infractions graves dans les zones vertes, il n'y a pas de délai de prescription.
• Andalousie : En l'espèce, un délai de prescription de 6 ans Pour les infractions ordinaires.
  • Solution : L'Andalousie offre la possibilité d'une régularisation par le biais de la Certificat AFO (Assimilés à l'extérieur de l'Union européenne). Elle reconnaît l'existence du bien et vous donne accès aux services publics, moyennant le paiement d'une taxe de régularisation.

En Andalousie, cependant, il existe depuis peu une possibilité de régulariser les constructions illégales.

Risques dans les zones semi-urbaines

Les zones semi-urbanisées sont des quartiers résidentiels zonés où l'urbanisation n'a pas encore été achevée légalement ou de facto. Elles sont souvent dépourvues d'infrastructures essentielles telles que les égouts, l'éclairage public ou les routes pavées.

Vivre dans une telle zone comporte des risques spécifiques, souvent sous-estimés :

1. Coûts d'urbanisation : La municipalité peut demander à tous les propriétaires de la zone de contribuer financièrement à l'achèvement de l'infrastructure. Ce coût peut s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros par parcelle.
2. Expropriation : Pour construire des routes ou des services publics, la municipalité peut exproprier des parties de votre parcelle.
3. Arrêt de la construction : Tant que l'urbanisation n'est pas achevée, les nouveaux permis de construire ou les licences de rénovation ne sont souvent pas délivrés.

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FAQ : Questions fréquemment posées sur les infractions en matière de construction en Espagne

1. Puis-je acheter une maison avec une violation des règles de construction en Espagne ?

Oui, c'est possible, mais c'est risqué. Vous achetez le bien "en l'état", y compris toutes les charges légales. Il est essentiel de renégocier le prix pour couvrir les coûts d'une régularisation future (comme une procédure AFO ou une rectification de l'acte). Ne signez jamais sans un diligence raisonnable enquête par un avocat.

2. Une piscine qui n'est pas inscrite au cadastre est-elle illégale ?

Si aucun permis n'a été demandé, la piscine est en principe illégale. Toutefois, si la piscine existe depuis suffisamment longtemps (par exemple, plus longtemps que le délai de prescription de la région), elle peut souvent être régularisée dans le titre de propriété par le biais d'un rapport d'architecte ("certificado de antigüedad"). Vous devrez néanmoins payer des droits d'enregistrement et des taxes.

3. Quelle est la différence entre la prescription et la légalisation ?

Au prescription le gouvernement ne peut plus vous infliger d'amende ou vous obliger à démolir, mais la situation reste juridiquement irrégulière. Par exemple, vous n'obtiendrez pas de permis d'agrandissement. Au légalisation la mise en conformité de la situation avec la loi, en rendant le bien totalement conforme et en rétablissant tous les droits (comme le remodelage). Ce dernier point est souvent impossible dans les zones rurales.

4. En quoi consiste la procédure AFO en Andalousie ?

AFO signifie Assimilés à l'extérieur de l'Union européenne. Il s'agit d'une procédure administrative par laquelle les propriétaires de constructions illégales (dont l'infraction est prescrite) reçoivent une reconnaissance officielle de la part de la municipalité. Elle ne légalise pas complètement la propriété, mais elle offre une sécurité juridique et un accès aux services de base tels que l'eau et l'électricité.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.