En droit belge, l'achat démembré, dans lequel les parents achètent l'usufruit et les enfants la nue-propriété, reste une voie valable pour la planification de la succession. Cette règle s'applique également aux biens immobiliers situés en Espagne. Pour les citoyens néerlandais (ou mieux : les résidents des Pays-Bas), une telle construction n'est souvent pas fiscalement intéressante. C'est pourquoi cet article traite du traitement fiscal d'un achat fractionné en Espagne pour les citoyens néerlandais.
Comment fonctionne l'achat fractionné en Espagne ?
En vertu de la législation espagnole, il est possible de procéder à un achat fractionné. L'usufruit et la nue-propriété peuvent être achetés séparément. L'évaluation de l'usufruit viager est calculée sur la base de l'âge du plus jeune usufruitier, à savoir 89 - l'âge du plus jeune usufruitier = le pourcentage d'usufruit, avec un minimum de 10%.
Un exemple. Vous avez 60 ans au moment de la souscription. Votre partenaire a 62 ans au moment de l'achat. La valeur de l'usufruit est alors de 89 - 60 = 29%. La valeur de la nue-propriété est de 71%.
Au décès du dernier usufruitier, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien. Les droits de mutation sont payés sur la valeur de l'usufruit au décès. Ce taux dépend de la région. À Alicante, par exemple, il est de 10%. À Malaga, il est de 7%.
Voici un exemple. Vous achetez une propriété de 400 000 euros à Alicante. L'usufruit à l'achat s'élève à 29%, soit 116 000 euros. Cependant, au décès du dernier usufruitier, la valeur de la maison s'élève à 550 000 euros. La valeur de l'usufruit à ce moment-là est alors de 159.500 euros (= 29% de 550.000 euros). Sur ce montant, les héritiers paient 10%, soit 15.950 euros de droits de mutation.
Vous trouverez ici plus d'informations sur l'achat fractionné pour les résidents de Belgique.
Comment fonctionne l'achat fractionné aux Pays-Bas ?
La loi néerlandaise sur les successions prévoit une disposition fictive qui envisage un achat fractionné. L'article 10 de cette loi garantit que la pleine propriété fait partie de la succession si, du vivant du testateur, certains membres de la famille, y compris les enfants, ont acquis la nue-propriété sans l'avoir payée directement ou indirectement.
Ainsi, la maison espagnole est prise en compte dans son intégralité dans l'héritage, sous réserve de la déduction d'un prix d'achat intéressant pour la nue-propriété. Si le prix d'achat de la nue-propriété a été supprimé, ce montant ne peut pas être déduit de l'acquisition.
Un exemple. Vous avez acheté un bien immobilier d'une valeur de 400 000 euros à Alicante, dont 29% d'usufruit (116 000 euros) pour vous et 71% de nue-propriété (284 000 euros) pour votre enfant. Au décès, la valeur est de 550.000 euros. Normalement, vous pouvez déduire les 284.000 euros de nue-propriété, à majorer de 6% par an, des 550.000 euros. Cependant, vous avez en fait autofinancé la nue-propriété au moyen d'un prêt auquel vous avez renoncé. Par conséquent, la totalité des 550 000 euros sera imposée aux Pays-Bas.
Vous pouvez déduire de l'acquisition les droits de donation néerlandais payés (avec 6% d'intérêts par an). Les droits de succession espagnols seront déduits des droits de succession néerlandais.
Conclusion : l'achat fractionné en Espagne est rarement intéressant pour les Néerlandais.
Pour les résidents des Pays-Bas, un achat fractionné en Espagne n'est pas approprié. Tout d'abord, l'impôt sur les mutations est dû en Espagne au moment du décès. En outre, les héritiers doivent également s'acquitter de l'impôt néerlandais sur les donations pour la valeur actuelle totale du bien. Il n'y a donc pas d'optimisation. Une alternative pourrait être l'achat d'une parcelle en pleine propriété.
