Supposons que vous ayez signé un contrat d'achat privé pour la maison de vos rêves en Espagne et que, lors d'une inspection finale ou d'un contrôle technique, vous découvriez soudain de graves défauts. Le transfert officiel de la propriété chez le notaire (l'acte de vente) est alors effectué. escritura) n'a pas encore eu lieu. Quels sont vos droits en vertu du droit espagnol ? Dans ce blog, nous expliquons pourquoi le moment de la communication des pièces est essentiel et quelles sont les mesures que vous pouvez prendre/
Le statut juridique du contrat de vente privée
En Espagne, un accord d'achat privé (connu sous le nom de ‘compromis’ en Belgique) est immédiatement contraignant dès qu'il y a accord sur le bien et le prix. Bien que l'acte notarié soit nécessaire pour l'inscription au registre de la propriété, les obligations contractuelles sont déjà une réalité après la première signature.
Rupture de contrat vs “Vicios Ocultos” (en anglais)”
Nous parlons normalement à les vices cachés à propos de vicios ocultos (Articles 1484-1490 du code civil espagnol). La garantie des vices cachés en cas de revente est très courte : seulement 6 mois. Il est donc recommandé de faire appel à un architecte ou à un expert pour vérifier le bien avant l'achat.
Cependant, lorsque des défauts sont mis en évidence avant l'exécution de l'acte, les tribunaux espagnols appliquent souvent un régime différent : rupture de contrat.
En effet, le vendeur a l'obligation de livrer le bien dans l'état convenu. N'est-il pas en mesure de le faire ? L'article 1124 du code civil entre alors en vigueur et ouvre la voie à la dissolution du contrat.
Pour en savoir plus sur les vices cachés, cliquez ici.
Quelles sont les possibilités qui s'offrent à vous en tant qu'acheteur ?
En fonction de la gravité des dommages, il existe trois voies d'accès communes :
- Réparation du défaut : Vous pouvez exiger du vendeur qu'il répare les dégâts avant que la vente ne soit finalisée. Cela peut conduire à un report du transfert.
- Renégociation du prix : Vous acceptez le bien dans son état actuel, mais à un prix d'achat inférieur.
- Résiliation du contrat : En cas de défauts structurels très graves affectant l'habitabilité ou la sécurité, vous pouvez annuler complètement l'achat. Vous aurez alors droit au remboursement de vos paiements.
AvisPour garantir la restitution, il est important que vous travailliez avec un compte tiers et que vous ne transfériez pas les paiements directement sur le compte du propriétaire.
Le rôle de l'assurance décennale (Seguro Decenal)
En Espagne, les maisons neuves sont obligatoirement couvertes par une police d'assurance décennale. Cette assurance couvre des questions fondamentales telles que les dommages causés aux fondations et aux murs porteurs. Cette garantie s'applique également aux futurs propriétaires du bâtiment. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier dans les dix ans suivant son achèvement, vous pouvez vous retourner contre l'architecte ou le constructeur en cas de défauts structurels affectant la structure et la stabilité. Il peut s'agir d'une solution alternative pour faire corriger les défauts.
Noteles problèmes d'humidité, les défauts d'isolation ou de finition sont généralement couverts ici pas ci-dessous.
Feuille de route en cas de dommages graves
Si vous rencontrez des défauts avant d'avoir passé l'acte de vente, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes :
- Confirmation technique : Obtenez immédiatement un rapport officiel d'un architecte ou d'un ingénieur.
- Mise en demeure : Envoyer un burofax au vendeur pour lui signaler les dommages et éventuellement lui annoncer la résolution de la vente.
- Gel des fonds : Les fonds se trouvent-ils sur le compte d'un tiers ? Dans ce cas, ils doivent être conservés en cas de litige jusqu'à ce qu'une solution soit trouvée ou qu'une décision de justice soit rendue.
- Consignation judiciaire : Si les parties ne parviennent pas à un accord, l'argent peut être déposé auprès du tribunal pour être conservé (consignación) pour garantir l'indépendance.
Avis : Assurez-vous que le contrat de vente privée prévoit la possibilité de faire inspecter le bien par un architecte avant la signature de l'acte authentique de vente. Pour en savoir plus sur l'importance d'une telle inspection, cliquez ici.
Si vous avez des questions concernant l'achat d'une propriété en Espagne ou si vous souhaitez soutien juridique? Alors n'hésitez pas à prendre contact sur.
