Qu'est-ce que la valeur de référence fiscale et quel impact aura-t-elle sur votre achat, votre vente ou votre héritage en Espagne ? Depuis son introduction en 2022, la Valeur de référence du marché est devenue la norme absolue pour les autorités fiscales espagnoles. Dans cet article, nous analysons les implications financières et les options juridiques qui s'offrent à vous.
Quelle est la valeur fiscale de référence en Espagne ?
Les la valeur de référence de la taxe (Valeur de référence du marché) est la valeur minimale que le gouvernement espagnol attribue à un bien immobilier pour le calcul de l'impôt sur les transactions et de l'impôt sur la fortune. La valeur Registre foncier espagnol (Catastro) calcule automatiquement cette valeur sur la base des prix de vente notariés dans la même zone. Pour l'administration fiscale, un principe simple s'applique : la base imposable est l'ensemble des prix de vente notariés dans la même zone. valeur la plus élevée du prix d'achat réel ou de cette valeur de référence.
Remarque : Ne pas confondre avec le la valeur cadastrale (valor catastral). La valeur cadastrale est historiquement beaucoup plus basse et sert pour les taxes municipales (IBI). La nouvelle valeur de référence est beaucoup plus proche de la valeur marchande réelle.
Quelle est la précision de cette évaluation dans la pratique ?
Bien que le système soit censé être basé sur le marché, il fonctionne avec un algorithme qui est “aveugle” à l'état spécifique d'un bien immobilier.
Citation d'un expert : “L'algorithme du cadastre ne voit aucune différence entre une luxueuse villa rénovée et une villa délabrée dans la même rue. Cela crée de graves disparités fiscales dans la pratique”.” déclare être analyste immobilier senior à l'association professionnelle espagnole des conseillers fiscaux.
Impact sur les acheteurs : impact sur les droits de transfert (ITP)
Si la valeur de référence est supérieure au prix convenu avec le vendeur, vous devrez payer les droits de mutation (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP) sur la valeur de référence. Vous êtes donc taxé sur une valeur théorique, et non sur ce que vous payez réellement.
Exemple de calcul pour l'achat d'une villa à Altea :
- Prix d'achat convenu : € 500.000
- Valeur de référence établie : € 580.000
- Frais d'inscription (région de Valence, 10%) : Vous payez 10% à 580 000 €.
- Impact financier : Vous payez € 58.000 au lieu de 50 000 euros. Un surcoût direct de 8 000 euros.
Mise en garde contre la manipulation des prix : Certains acheteurs tentent de faire baisser artificiellement le prix (“payer sous la table”). Cette pratique est inutile et dangereuse. Le risque de se faire prendre par le Agencia Tributaria est pratiquement de 100%, ce qui entraîne de lourdes pénalités. De plus, vous vous coupez les doigts : un prix d'achat officiel plus bas signifie un bénéfice plus élevé (plus-value) lors de la vente ultérieure, sur lequel vous payez 19% d'impôt.
En savoir plus sur les coûts d'achat d'une propriété en Espagne.
Conséquences pour les vendeurs : la taxe sur la valeur ajoutée
En tant que vendeur, vous êtes également lié par la valeur de référence. L'impôt espagnol sur les plus-values pour les non-résidents (19%) est calculé sur la différence entre la valeur d'achat et la valeur de vente. Si les autorités fiscales estiment que la valeur de vente (la valeur de référence) est supérieure à celle que vous avez indiquée dans l'acte, vous serez imposé sur ce montant plus élevé.
- Scénario : Dans l'exemple ci-dessus, à Altea, le vendeur est imposé sur une vente de 580 000 euros alors qu'il n'a reçu que 500 000 euros.
- Risque : Dans un cas le plus défavorable Dans ce scénario, le vendeur paie 19% sur cette plus-value fictive de 80 000 euros, ce qui correspond à 15 200 € de taxe supplémentaire.
Pour en savoir plus sur l'impôt sur les plus-values en Espagne, cliquez ici.
Conséquences pour les héritiers et les donations
L'impact fiscal le plus important est observé dans les héritages et les donations. Dans ce cas, il n'y a souvent pas de “transaction de marché” pour étayer la valeur, de sorte que la valeur de référence devient automatiquement la norme.
Impact sur les droits de succession (double charge fiscale)
Pour les résidents belges, les droits de succession flamands sont dus sur les actifs mondiaux.
- En Espagne : Grâce à des exonérations élevées (par exemple, 1 000 000 € par héritier en Andalousie), les droits de succession espagnols s'élèvent souvent à 0 €.
- Dans les Flandres : Les autorités fiscales flamandes reprennent la valeur de la propriété espagnole dans la succession. En raison de la valeur de référence espagnole plus élevée, la base imposable en Flandre augmente de manière significative.
Exemple d'appartement à Estepona :
- Cote pour 2022 : € 210.000
- Valeur de référence actuelle : € 305.000
- Conséquence en Flandre : Les héritiers paient 27% de droits de succession sur la tranche supérieure à 250 000 euros. La différence de valeur de 95 000 euros entraîne immédiatement une facture fiscale beaucoup plus élevée en Belgique.
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Impact sur les dons (le “piège de la Peseta”)
En Espagne, la donation est plus coûteuse que l'héritage. En plus de l'impôt sur les donations, le donateur paie également l'impôt sur les plus-values (l'impôt sur le capital). Ganancia Patrimonial).
Exemple : Les parents ont acheté une propriété sur la Costa Brava dans les années 1980 pour 9 millions de pesetas (55 000 euros). La valeur de référence actuelle est de 480 000 euros.
- La plus-value s'élève à 425 000 euros.
- Le fisc prélève une taxe de 19% sur ce montant.
- Coût : 80 750 euros d'impôt sur les plus-values, sans parler des droits de donation eux-mêmes.
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Solutions : Que faire si la valeur de référence est trop élevée ?
La valeur de référence est-elle manifestement supérieure à la valeur marchande réelle (par exemple, en raison du mauvais état du bien) ? Vous avez légalement trois possibilités. Nous recommandons l'option 3 pour la plupart des clients.
- Démission : Vous acceptez la valeur et payez la taxe plus élevée.
- Contester après coup : Vous payez sur le prix réel. Le fisc vous enverra très certainement une facture après impôt avec pénalités et intérêts, après quoi vous vous opposerez. C'est un risque.
- Contestation proactive (recommandé) : Vous calculez les taxes sur la valeur de référence. simultanément introduire une demande formelle de rectification, étayée par un rapport d'évaluation et des preuves (photos, coûts de rénovation).
Foire aux questions (FAQ)
1. Où puis-je trouver la valeur fiscale de référence de mon bien ? Vous pouvez accéder à la valeur de référence via le site web du cadastre espagnol (Sede Electrónica del Catastro). Pour ce faire, vous aurez besoin de votre identification numérique (par exemple un certificat numérique) et de votre numéro de cadastre (referencia catastral) du bien est nécessaire.
2. La valeur de référence est-elle la même que la valeur de marché ? Non. La valeur de référence est un calcul administratif basé sur des moyennes dans un quartier. La valeur de marché est le prix qu'un acheteur est effectivement prêt à payer. Toutefois, depuis 2022, la valeur de référence est souvent très proche.
3. La valeur de référence s'applique-t-elle également aux logements que j'ai achetés avant 2022 ? La valeur de référence n'a pas d'effet rétroactif sur les taxes d'achat que vous avez payées dans le passé. En revanche, elle s'applique si vous vendez, donnez ou léguez ce bien aujourd'hui. Elle est donc pertinente pour tout propriétaire actuel.
4. Que se passe-t-il si ma maison est une ruine mais que la valeur de référence est élevée ? Le système ne tient pas compte de l'état du bien. Dans ce cas, vous avez besoin d'un rapport d'évaluation officiel (Tasación) pour montrer que la valeur réelle est inférieure en raison des rénovations nécessaires. Cela vous permettra de contester légalement la valeur de référence.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
