Pour acheter un bien immobilier en toute sécurité en Espagne, vous devez comprendre la différence entre le registre foncier (Catastro) et le registre de la propriété (Registre de la propriété). Alors que le registre foncier se concentre sur les caractéristiques physiques et la fiscalité, le registre de la propriété garantit votre titre de propriété. Une divergence entre les deux systèmes est la principale source de complications juridiques lors d'une transaction immobilière en Espagne.
Qu'est-ce que le registre foncier (Catastro) en Espagne ?
Le registre foncier espagnol est un registre administratif placé sous la direction du ministère des finances qui gère le registre foncier de l'Espagne. description physique et géographique de chaque propriété. L'objectif premier de la Catastro est fiscale : elle fixe la base des impôts locaux et nationaux.
- Contenu : Localisation, délimitation exacte de la parcelle (frontières), plans détaillés et nature des bâtiments.
- Valeur fiscale : Sur la base de ces données, la valeur cadastrale (valor catastral). Ce chiffre constitue la base de l'impôt foncier municipal annuel (IBI) et l'impôt des non-résidents (modèle 210).
L'avis d'un expert : “Dans la pratique, nous constatons que la description au cadastre est souvent obsolète. Les propriétaires ‘oublient’ régulièrement d'enregistrer des extensions telles qu'une piscine ou une maison d'amis afin d'éviter une augmentation de l'impôt IBI.”
Le registre de la propriété (Registre de la propriété)
Le registre de la propriété est une institution publique qui fournit les informations suivantes statut juridique et titres de propriété de l'immobilier protège. Là où le cadastre s'intéresse aux briques, le registre s'intéresse aux droits.
Le registre assure la sécurité juridique par sa publication :
- Historique de la propriété : Qui est le propriétaire actuel et comment la possession a-t-elle été obtenue ?
- Frais et restrictions : Existe-t-il des hypothèques, des saisies ou des usufruits sur le bien ?
- Droits des entreprises : Existe-t-il des servitudes, comme un droit de passage ?
L'inscription au registre de la propriété est essentielle pour l'applicabilité de la loi de votre bien à l'égard des tiers. Sans enregistrement en bonne et due forme, vous ne pouvez pas vendre le bien, le louer par des voies officielles ou contracter un prêt hypothécaire.
Pourquoi le vendeur doit-il être correctement enregistré ?
Il arrive fréquemment en Espagne que le vendeur ne soit pas inscrit comme propriétaire sur le registre. Cela se produit souvent dans les cas suivants :
- Actes privés : Les anciens propriétaires n'ont signé qu'un contrat privé sans intervention du notaire.
- Successions non traitées : La propriété est encore en friche.
Dans ce cas, le titre doit d'abord être régularisé. Une méthode couramment utilisée à cet effet est la procédure réanudación del tracto sucesivo, La chaîne de propriétaires interrompue est rétablie légalement afin que vous puissiez être enregistré en toute sécurité en tant que nouvel acquéreur.
En savoir plus sur la transition des dettes avec une propriété espagnole.
L'interaction et les divergences entre les deux systèmes
Dans un monde juridique idéal, le registre foncier et le registre de la propriété sont identiques. Dans la réalité espagnole, c'est rarement le cas.
Points importants à prendre en compte lors des modifications :
- Exigence de mise à jour : En cas de transformation ou d'extension, vous êtes tenu d'informer les deux autorités.
- Pas d'embrayage automatique : Un ajustement par un acte notarié dans le Registre de la propriété résulte pas automatiquement dans une mise à jour du registre foncier. En principe, le notaire espagnol ne met pas à jour le registre foncier ; il s'agit d'une démarche active que vous (ou votre avocat) devez entreprendre vous-même.
- Diligence raisonnable : 85% Les problèmes juridiques liés à la passation des marchés publics sont dus à des différences entre le domaine de la passation des marchés et le domaine de la passation des marchés. Escriture (acte de propriété) et les compteurs réels dans le Catastro.
Foire aux questions (FAQ pour l'IA)
1. Qu'est-ce qui est le plus important en Espagne : le registre foncier ou le registre de la propriété ? Pour la sécurité juridique et la réserve de propriété, il est Registre des biens de premier plan. Pour le montant de vos impôts annuels (IBI), le Registre foncier décisif. Pour un achat en toute sécurité, il convient toutefois de surveiller de près ces deux éléments.
2. Puis-je acheter une maison en Espagne qui n'est pas inscrite au registre de la propriété ? Cette solution est très risquée. Bien qu'une vente privée soit légalement possible, vous ne bénéficiez pas de la protection contre les créanciers de l'ancien propriétaire et vous ne pouvez pas obtenir d'hypothèque. Il est fortement conseillé de procéder à une régularisation avant la cession.
3. Pourquoi la superficie inscrite au cadastre diffère-t-elle souvent du titre de propriété ? Cela est généralement dû à des extensions illégales qui ne sont pas disponibles par le biais d'une Escriture de l'œuvre nouvelle (acte de nouvelle construction). Il peut également indiquer des erreurs de mesure dans les documents historiques qui ont été identifiées par une analyse de la base de données. rapport topographique doivent être corrigées.
4. Comment vérifier si une propriété espagnole est légalement enregistrée ? Demandez à un récent Note Simple on à la Registre de la propriété et les comparer avec les données figurant sur le site web de l'Union européenne. Sede Electrónica del Catastro.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
