Pour de nombreux propriétaires d'une (seconde) propriété en Espagne, le mot "okupa" évoque des images de peur : des squatters en Espagne s'emparant de votre maison de vacances, suivis d'un cauchemar juridique. Les histoires rapportées par les médias sont souvent alarmantes, mais quelle est la réalité ? Avec les connaissances et la préparation adéquates, vous pouvez protéger efficacement votre propriété et être juridiquement plus fort que vous ne le pensez.
Séparer les faits de la fiction : la réalité juridique des squatters en Espagne
La panique autour des okupas provient souvent d'une mauvaise compréhension de deux concepts juridiques essentiels. Les histoires d'horreur concernent généralement Usurpation d'identité(possession illégale). Il s'agit du squat de locaux non résidentiels, tels que des bâtiments délaissés ou des propriétés de banques. Les procédures sont en effet lentes.
Un concept différent s'applique aux propriétaires de résidences secondaires : "Allanamiento de morada(violation de domicile). La loi espagnole considère votre maison de vacances, même si vous n'y séjournez que quelques semaines par an, comme une "résidence" (morada). L'atteinte à la vie privée est un délit grave, passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à quatre ans. Cela vous place dans une position juridique beaucoup plus solide.
Et la fameuse "règle des 48 heures" ? Il s'agit d'un malentendu persistant. Aucune loi ne confère aux squatters des droits supplémentaires après 48 heures. Le délai est lié au concept de "l'acte" (délit de flagrance). Plus la police est prévenue rapidement après un cambriolage, plus elle a de chances de prendre les auteurs en flagrant délit et de pouvoir intervenir immédiatement sans décision de justice. La rapidité est donc cruciale, mais pas en raison d'une "règle des 48 heures".
Prévention : un propriétaire bien préparé en vaut deux
Il vaut toujours mieux prévenir que guérir. Une approche à plusieurs niveaux est la plus efficace :
- Sécurité physique : Investissez dans une porte de sécurité certifiée (au moins de classe RC3 selon la norme UNE-EN 1627) et dans un système d'alarme professionnel (classe 2 selon la norme UNE 50131) relié à une station de surveillance. Cela permet non seulement de dissuader, mais aussi de garantir une détection rapide.
- Suivi visuel et social : Donnez l'impression que votre propriété est habitée. Videz la boîte aux lettres, utilisez des minuteries pour les lumières et faites entretenir le jardin. Une bonne relation avec les voisins ou un gardien professionnel qui vient régulièrement jeter un coup d'œil vaut son pesant d'or.
- Précaution administrative : Assurez-vous d'avoir des copies numériques de votre titre de propriété (escritura) et un extrait récent du registre de la propriété (note simple).
En savoir plus sur la façon d'éviter les squatters.
Le scénario d'urgence : que faire si cela se produit ?
Si vous êtes confronté à des squatters, restez calme et suivez cette feuille de route :
- Ce qu'il ne faut PAS faire : Ne vous confrontez jamais et ne faites jamais usage de la force. De même, n'essayez jamais de changer les serrures ou de débrancher les services publics vous-même. Cela est punissable et peut être utilisé contre vous.
- Ce que vous devriez faire :
- Appeler immédiatement la police Et signaler un "allanamiento de morada".
- Faire une déclaration formelle (dénonciation) à la police avec vos titres de propriété à portée de main.
- Engagez immédiatement un avocat spécialisé en droit espagnol. Cette personne connaît les procédures et peut vous guider tout au long du processus. Confianz peut vous aider dans cette démarche.
Depuis 2025, une nouvelle loi est entrée en vigueur qui impose une procédure d'urgence (jugement rapide) permet une expulsion dans les 15 jours suivant l'audience. Bien qu'il s'agisse d'un progrès, son efficacité dépend de la charge de travail des tribunaux et de la complexité de l'affaire.
Dans notre pratique, nous voyons rarement des squatters occuper des maisons de vacances en Espagne. Le problème se pose plutôt dans les propriétés inoccupées depuis longtemps et mal entretenues.
