In deze aflevering van “Confianz: After Hours” loodsen An-Sofie en Glenn je door het volledige proces van de verkoop van een Spaanse woning als Belgische niet-resident. Van de eerste voorbereidingen tot de finale fiscale afwikkeling in zowel Spanje als België, deze gids biedt een helder en praktisch stappenplan.
Beluister op Youtube, Spotify of Apple Podcasts.
1. De Start van het Verkoopproces
De beslissing om te verkopen komt vaak na ongeveer vijf jaar en wordt gedreven door de wens om iets groters te kopen, of door gezondheids- of familiale redenen. Hoewel pure winst zelden de hoofdmotivatie is, realiseren verkopers die vijf jaar geleden kochten vaak een mooie meerwaarde.
Eerste Stappen:
- Realistische Waardebepaling: Schakel meerdere makelaars in voor een correcte prijszetting. Een goede makelaar adviseert ook over eventuele opfriswerken.
- Kosten Incalculeren: Houd bij het bepalen van de vraagprijs al rekening met de Spaanse meerwaardebelasting en verkoopkosten.
- Makelaar Selecteren: De kwaliteit en commissies van makelaars in Spanje variëren sterk. Kies zorgvuldig en zorg voor een duidelijke mandaatovereenkomst (exclusiviteit, commissie, duur, actiepunten). Zelf verkopen via je eigen netwerk is ook een optie.
2. Het Essentiële Verkoopdossier
Een compleet en correct voorbereid dossier is cruciaal voor een vlotte verkoop en vermijdt vertragingen, heronderhandelingen of het afspringen van de deal.
Vereiste Documenten:
- Eigendomsakte (Escritura de Compraventa): Het notariële bewijs van je aankoop.
- Nota Simple Informativa: Een recent uittreksel uit het Eigendomsregister dat de juridische status, eigenaar en eventuele lasten (hypotheek, beslag) toont.
- Energieprestatiecertificaat (EPC / CEE): Verplicht sinds 2013 en 10 jaar geldig. De kost (€100 – €500) is voor de verkoper en vaak fiscaal aftrekbaar.
- Bewoonbaarheidsverklaring (Cédula de Habitabilidad / Licencia de Ocupación): Essentieel voor de koper om nutsvoorzieningen op zijn naam te zetten. Moet mogelijk vernieuwd worden.
- Overige Documenten:
- Recente betalingsbewijzen van onroerendgoedbelasting (IBI/SUMA).
- Bewijs van betaling gemeenschapskosten (gastos de comunidad).
- Certificaat van de syndicus dat er geen openstaande schulden zijn.
- Kopie van paspoort en NIE-nummer van alle verkopers.
- Indien van toepassing: inventarislijst (bij verkoop met meubels), bankattest openstaande hypotheek.
3. Juridische Audit: Register vs. Kadaster
Een veelvoorkomend probleem in Spanje is de discrepantie tussen het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), dat de juridische eigendom vastlegt, en het Kadaster (Catastro), dat een fiscale functie heeft. Verschillen in vierkante meters of niet-geregistreerde aanpassingen (bv. een zwembad) kunnen de financiering van de koper in gevaar brengen.
Tip: Laat proactief een juridische audit uitvoeren door je advocaat om de fysieke realiteit, kadastrale gegevens en registratie op elkaar af te stemmen en eventuele problemen tijdig te regulariseren.
4. Van Onderhandse Overeenkomst tot Notariële Akte
- Contrato de Arras: Dit is een bindend onderhands koopcontract waarin alle voorwaarden worden vastgelegd (prijs, beschrijving, deadline voor notariële akte). De koper betaalt doorgaans een aanbetaling (arras) van 10% van de verkoopprijs.
- Mogelijke struikelblokken: Wees waakzaam voor discussies over de inventarislijst, beperk opschortende voorwaarden voor financiering, en sta geen ingebruikname toe vóór het verlijden van de akte.
- Escritura Pública de Compraventa: De finale stap is de ondertekening van de notariële akte. Hier wordt het resterende bedrag betaald (meestal via een gegarandeerde bankcheque) en worden de sleutels overhandigd.
5. Spaanse Fiscale Verplichtingen voor de Verkoper
Na de verkoop worden twee belangrijke belastingen geheven.
A. Gemeentelijke Meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal)
- Een belasting op de waardestijging van de grond.
- Aangifte en betaling binnen 30 dagen na de verkoop.
- Keuze uit twee berekeningsmethodes:
- Reële Methode: Gebaseerd op de werkelijke nettowinst.
- Objectieve Methode: Een forfaitaire berekening op basis van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren bezit.
- Belangrijk: Bij verkoop met verlies hoef je deze belasting niet te betalen. Bewijs dit met je aan- en verkoopaktes.
B. Nationale Meerwaardebelasting (Ganancias Patrimoniales)
- Belasting op de werkelijke nettowinst van de verkoop.
- Tarief voor EU-niet-residenten: 19% op de nettowinst.
- Berekening Nettowinst:
(Verkoopprijs - Verkoopkosten) - (Aankoopprijs + Aankoopkosten + Waardevermeerderende Investeringen) - Aftrekbare kosten: Bewijs alle kosten (makelaar, advocaat, notaris, belastingen, EPC, grote renovaties) met officiële facturen (facturas).
De 3% Voorheffing (Retención)
- De koper is wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en door te storten aan de fiscus als voorschot op je nationale meerwaardebelasting.
- Binnen vier maanden na verkoop dient je advocaat de finale aangifte (Modelo 210) in.
- Is de berekende belasting lager dan de 3%? Je krijgt het verschil terug.
- Is de belasting hoger? Je moet het verschil bijbetalen.
6. Verplichtingen in België na de Verkoop
Ook in België moet je na de verkoop enkele stappen ondernemen.
- Administratieve Schrapping: Meld de verkoop binnen vier maanden aan de FOD Financiën (Cel Buitenlands KI) via MyMinfin. Zo voorkom je dat het pand onterecht in toekomstige aangiftes verschijnt.
- Belgische Personenbelasting:
- De meerwaarde zelf is niet belastbaar in België dankzij het dubbelbelastingverdrag.
- In de aangifte van het jaar na de verkoop geef je het kadastraal inkomen (KI) pro rata aan voor de periode dat je eigenaar was.
- Dit inkomen telt mee onder progressievoorbehoud: het wordt bij je Belgische inkomen geteld om een hoger gemiddeld belastingtarief te bepalen, dat vervolgens wordt toegepast op je Belgische inkomsten. Hierdoor betaal je netto iets meer Belgische belasting.
Conclusie: Een goede voorbereiding, een compleet dossier en professionele juridische en fiscale begeleiding zijn essentieel voor een succesvolle en zorgeloze verkoop.
