Wilt u bouwen, verbouwen of een functie van een pand wijzigen? Dan is de kans groot dat u een omgevingsvergunning moet aanvragen. Sinds 2018 vervangt deze vergunning de losse stedenbouwkundige vergunning (bouwvergunning) en de milieuvergunning. In dit artikel loodsen we u door de procedure, de termijnen en de valkuilen.
Voor welke werken is geen omgevingsvergunning nodig?
Niet elke ingreep vereist een vergunning; voor onderhoudswerken en interne renovaties zonder stabiliteitswijzigingen geldt doorgaans een vrijstelling.
You need no vergunning aan te vragen voor loutere instandhoudingswerken (zoals het vervangen van dakpannen of ramen door identieke materialen) of interne verbouwingen waarbij u het bouwvolume niet uitbreidt en de stabiliteit niet aanpast. Let op: er geldt vaak wel een notification requirement voor kleinere werken die wel impact hebben op de stabiliteit, maar het volume niet wijzigen.
Expert Tip: “Vele eigenaars vergissen zich in de lokale regelgeving. Een gewestelijke vrijstelling kan tenietgedaan worden door een strengere gemeentelijke verordening of verkavelingsvoorschriften. Controleer dus altijd eerst de regels van uw specifieke gemeente.”
Lees meer over de procedure om een omgevingsvergunning aan te vragen.
Can I just add on to an existing house?
Neen, voor elke volume-uitbreiding zoals een veranda, keukenuitbouw of overkapping is in principe een vergunning of melding vereist.
De wetgeving maakt een onderscheid op basis van de totale oppervlakte van de bijgebouwen. Overschrijdt de totale oppervlakte van alle bijgebouwen (inclusief de nieuwe) de 40 vierkante meter, dan is een vergunning met medewerking van een architect verplicht. Blijft u hieronder, dan volstaat vaak een melding, mits u voldoet aan strikte voorwaarden qua hoogte en afstand tot de perceelsgrens.
Hier vindt u meer informatie over de voorwaarden om bij te bouwen aan een bestaande woning.
Waar moet ik de omgevingsvergunning aanvragen in Vlaanderen?
Het aanvragen van een omgevingsvergunning verloopt verplicht digitaal via het Environment counter van de Vlaamse overheid.
Sinds de invoering van de digitale bouwaanvraag worden papieren dossiers amper nog aanvaard. Een papieren aanvraag is enkel nog toegelaten in zeer specifieke uitzonderingsgevallen, bijvoorbeeld wanneer de medewerking van een architect niet vereist is (zoals bij bepaalde tuinhuizen). Echter, voor een vlotte verwerking en traceerbaarheid adviseert Confianz altijd de digitale weg.
What types of environmental permit exist?
De omgevingsvergunning is een overkoepelend instrument dat vier vroegere vergunningen bundelt in één administratieve procedure.
Sinds 1 januari 2018 vraagt u één vergunning aan voor:
- Stedenbouwkundige handelingen (bouwen en verbouwen).
- Verkavelen van gronden (opsplitsen van percelen).
- Exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten (milieuvergunning, IIOA).
- Vegetatiewijzigingen (bijvoorbeeld bomen kappen of reliëfwijzigingen).
Het grote voordeel is efficiëntie: u doorloopt de procedure slechts één keer, ook als uw vastgoedproject zowel een bouw- als een milieuaspect bevat.
Who handles my application?
De bevoegde overheid hangt af van de aard en omvang van uw project; in de meeste gevallen is dit het College van Burgemeester en Schepenen (CBS) van uw gemeente.
De bevoegdheidsverdeling is strikt wettelijk vastgelegd via ‘projectlijsten’:
- Gemeentelijke projecten: Standaard woningbouw, renovaties en lokale KMO’s.
- Provinciale projecten: Milieuvergunningen klasse 1 of grootschalige infrastructuur.
- Vlaamse projecten: Strategische projecten, zoals golfterreinen (>18 holes) of gewestwegen.
Hoe verloopt de procedure? (5 Stappen)
Het traject van aanvraag tot beslissing is strikt gereguleerd. Hieronder de vijf cruciale fases.
Step 1: Admissibility and completeness examination
Binnen de 30 days na indiening controleert de overheid of uw dossier compleet is.
- Onvolledig? De overheid kan bijkomende stukken opvragen of de aanvraag inadmissible verklaren. In dat laatste geval stopt de procedure direct en moet u herbeginnen.
- Milieutoets: Er wordt gekeken naar de impact op de omgeving via een screeningsnota. Bij aanzienlijke effecten is een uitgebreid milieu-effectenrapport (MER) vereist.
Step 2: Organising public enquiry
Als uw dossier ontvankelijk is, start (indien vereist) het openbaar onderzoek.
- Duration: 30 dagen.
- Action: You must have a gele affiche (A2-formaat) uithangen op de grens van uw perceel en de openbare weg.
- Bezwaren: Buren en belanghebbenden kunnen nu bezwaar indienen.
Na dit onderzoek kunt u uw aanvraag eventueel wijzigen om tegemoet te komen aan bezwaren (“lusprocedure”). Let op: bij ingrijpende wijzigingen kan een nieuw openbaar onderzoek nodig zijn.
Step 3: Sourcing advice
De vergunningverlenende overheid wint advies in bij externe instanties zoals het Agentschap Wegen en Verkeer, Agentschap Natuur en Bos or Onroerend Erfgoed.
- Term: Doorgaans 30 tot 50 dagen.
- Consequence: Geen advies binnen de termijn betekent doorgaans een “stilzwijgend gunstig” advies. Echter, recente rechtspraak toont aan dat overheden soms verplicht zijn om toch rekening te houden met laattijdige, inhoudelijk essentiële adviezen.
Stap 4: Beslissing bevoegde overheid
De omgevingsambtenaar stelt een verslag op. De overheid moet binnen een strikte termijn beslissen:
- 105 dagen: Procedure met openbaar onderzoek.
- 120 dagen: Procedure met provinciale of gewestelijke omgevingsvergunningscommissie.
- 60 dagen: Vereenvoudigde procedure zonder openbaar onderzoek.
Overschrijding termijn: Indien de overheid niet tijdig beslist, wordt de vergunning in de meeste gevallen geacht te zijn geweigerd. U moet dan in beroep gaan.
Stap 5: Bekendmaking en Aanplakking
Na goedkeuring moet u opnieuw de yellow poster uithangen (“aanplakking”).
- De beroepstermijn van 30 dagen start pas op de eerste dag van deze aanplakking.
- U moet de startdatum van de aanplakking registreren in het Omgevingsloket.
Hier vindt u meer informatie over de aanplakking.
Uitvoerbaarheid: Wanneer mag u starten met de werken?
U mag pas starten met de werken 36 dagen na de eerste dag van de aanplakking, mits er geen beroep is ingesteld.
Als een buur of adviesinstantie beroep aantekent bij de deputatie of de Vlaamse Regering, wordt de vergunning geschorst. De indiener van het beroep is verplicht u van het beroep op de hoogte te stellen per aangetekende zending.
What does an environmental permit application cost?
De kosten zijn variabel en bestaan uit drie pijlers:
- Honours: Architect, landmeter, en eventueel een advocaat omgevingsrecht.
- Gemeentelijke retributie: Een administratieve kost die verschilt per gemeente (variërend van €50 tot enkele honderden euro’s).
- Studiekosten: Voor complexe dossiers (bv. archeologienota of MER-screening).
Hier vindt u een overzicht van de kosten van de aanvraag van een omgevingsvergunning.
Update: De Modulaire Omgevingsvergunning
De Vlaamse overheid werkt aan een decreet voor de modular environmental licence. Dit zal de vaste termijnen vervangen door een flexibel systeem: een basisprocedure van 60 dagen die verlengd wordt per “module” (zoals een openbaar onderzoek). Deze wetgeving is momenteel nog niet in werking getreden; het hierboven beschreven systeem blijft de norm.
Frequently asked questions (FAQ)
1. Hoe lang duurt het om een omgevingsvergunning te krijgen? In de standaardprocedure (zonder openbaar onderzoek) duurt het maximaal 60 dagen na ontvankelijkheidsverklaring. Bij een procedure met openbaar onderzoek loopt dit op tot 105 of 120 dagen. Een verlenging van 60 dagen is mogelijk bij administratieve complicaties.
2. Wat gebeurt er als ik begin te bouwen zonder te wachten op de beroepstermijn bij de provincie of de Vlaamse Regering? In dit geval pleegt u een bouwmisdrijf. U riskeert dan een bevel tot stopzetting van de werken, boetes of zelfs een herstelvordering (afbraak) indien de vergunning in beroep geweigerd wordt.
3. Is een architect altijd verplicht voor een omgevingsvergunning? Nee, niet altijd. Voor kleinere werken mag u zelf de aanvraag indienen. Voor werken met impact op de stabiliteit of het hoofdgebouw is een architect wettelijk verplicht.
4. Kan ik beroep indienen tegen mijn eigen vergunning als ik niet tevreden ben met de voorwaarden? Ja, als aanvrager kunt u in beroep gaan tegen de voorwaarden of lasten die de overheid aan uw vergunning koppelt, indien u deze onredelijk of onwettig acht. Let hier evenwel mee op. Uw vergunning zal in geval van een beroep bij de provincie of de Vlaamse Regering door uzelf immers eveneens geschorst zijn. Dit wil zeggen dat u hier lopende het door uzelf ingestelde beroep no gebruik van mag maken. Ook loopt u het risico dat de provincie of de Vlaamse Regering in beroep strengere voorwaarden of lasten oplegt dan de gemeente of de vergunning zelfs integraal weigert. Hier leest u meer informatie over de weigering van een omgevingsvergunning.
About the author: Niels Vansimpsen is an environmental law lawyer at Confianz. He supervises permit applications throughout Flanders. He also assists clients throughout Flanders with objections or appeals against submitted permit applications. He also provides assistance with construction and environmental offences and advises clients on the feasibility of their real estate project.
