Wie in Spanje een nieuwbouwwoning koopt, betaalt in de regel 10% btw. In principe is er geen recht op aftrek wanneer u als particulier een nieuwbouw in Spanje koopt. Het betreft dus in feite een overdrachtsbelasting.
Er is evenwel een uitzonderingsregime voor bepaald toeristisch vastgoed. In dit artikel vindt u meer informatie over de voorwaarden van het recht op btw-aftrek.
1. The legal qualification for VAT recovery in Spanish new construction
De Spaanse btw-wet stelt dat residentiële verhuur van woningen is vrijgesteld van btw. Een vrijstelling van btw betekent echter ook dat de koper geen recht op aftrek heeft van de bij aankoop betaalde btw.
De uitzondering hierop vormt de verhuur waarbij ‘diensten eigen aan de hotelsector’ worden verleend. Indien deze diensten aanwezig zijn, is de verhuur onderworpen aan btw (meestal 10% voor residentieel vastgoed)en ontstaat het recht op volledige btw-recuperatie. De btw is enkel recupereerbaar indien de koper kwalificeert als ‘ondernemer’ in de zin van de btw-wetgeving. Dit vereist dat de verhuur niet louter als onroerende verhuur wordt beschouwd, maar als een economische activiteit met hoteldiensten.
You can read more about the buying process for new builds here.
Servicios complementarios propios de la industria hotelera‘ 2.’
According to the Spanish tax authorities and various binding consultations, hotel services must be substantial to break the exemption. For example:
- Reception and reception of guests.
- Periodic cleaning during the stay (not only at check-out).
- Change of bed and bath linen on a regular basis.
- Other services such as catering, surveillance or technical assistance.
If the owner only hands over the keys and arranges the final cleaning, the tax authorities consider this an exempt activity and VAT recovery is refused.
3. The 10-year review period
In Spain, immovable property qualifies for tax purposes as ‘bienes de inversión’ (investment goods). A review period of 10 calendar years (the year of purchase plus the following nine years) applies to such property.
- The rule: You must continuously use the property for VAT-taxed rentals during these 10 years.
- The sanction: If you sell the property within this period (without VAT) or use it for private purposes, you must repay the recovered VAT to the tax authorities on a pro rata basis.
4. Operational structure and operation
To effectively recover VAT, the investor must register with the Spanish tax authorities and submit quarterly VAT returns.
Vaak wordt er gewerkt met een professionele exploitant. Hierbij verhuurt de eigenaar het pand aan de exploitant. Het btw-tarief is dan 21% btw, aangezien het een verhuur aan een rechtspersoon is zonder residentieel doel. De exploitant verhuurt op zijn beurt aan toeristen (onderworpen aan 10% btw met hoteldiensten). Deze structuur waarborgt het recht op aftrek voor de eigenaar.
Listen to our podcast episode on the cost of buying a property in Spain here.
5. Can you still use the property yourself?
When an investor in Spanish new-build property recovers VAT on the construction, a direct link arises between the right to deduction and the effective operation of the property. The Spanish tax authorities allow own use, but this directly affects the extent of the deduction and compliance with the review period.
Legally, there is a strict separation between a residential property and an investment property in tourist operation. If the owner owns the property as a primary residence (residencia habitual) uses, the qualification of ‘economic activity’ immediately lapses. This leads to a full review in which all VAT recovered must be refunded, plus default interest.
Indien u de woning wenst te gebruiken voor uw eigen vakantie, is er geen maximale wettelijke termijn vastgelegd die bepaalt hoe lang u zelf van de woning mag gebruikmaken. Er is dus in de Spaanse wetgeving no fixed maximum term (zoals “maximaal 4 weken”) die bepaalt wanneer u het recht op btw-aftrek verliest. In plaats daarvan hanteert de belastingdienst het principe van proportionaliteit.
If you use the property yourself for part of the year, this is considered ‘private consumption’ or ‘autoconsumo’. For that part of the time, the property is not connected to VAT-taxed transactions. This has two consequences:
- Initial deduction: In principle, you may only recover VAT pro rata the percentage that the property is used for taxable rentals. Do you stay there yourself for 2 months (16.6%) and rent out 10 months? Then in theory, only 83.4% of VAT is deductible.
- Annual correction: During the 10-year review period, you must test the actual ratio of own use to rental each year. If the own use in a given year differs significantly from the year of purchase, you must make a correction in your VAT return.
6. Risks in case of excessive self-use
Hoewel er geen wettelijk maximale termijn voor eigen gebruik is, trekt overmatig eigen gebruik (bijv. meer dan 3 tot 4 maanden per jaar) de aandacht van de inspectie. De belastingdienst kan dan aanvoeren dat de ‘economische affectatie’ van het goed ondergeschikt is aan het persoonlijke genot. Indien de fiscus oordeelt dat er geen sprake is van een werkelijke ondernemersactiviteit, kan het volledige recht op btw-aftrek met terugwerkende kracht worden geweigerd. In dat geval riskeert u ook boetes.
7. The ‘Hotel method’ as an alternative
To avoid the administrative complexity of annual pro rata calculations, the following structure is often used in practice:
The owner ‘rents’ his own property from the operator (or bills to himself) at a market rate, including 10% VAT and mandatory hotel services.
- Advantage: The property remains in the VAT circuit (taxed sphere) 100% of the time.
- Consequence: The initially recovered VAT is retained (no revision needed), provided you effectively remit the VAT on your own stay to the tax authorities.
8. In practice
Bij de aankoop van een dergelijk project tekent u naast de koopovereenkomst ook een exploitatieovereenkomst met de beheerder van het complex. De beheerder (‘exploitant’) zorgt dan voor de verhuringen en levert de hoteldiensten. In dergelijke exploitatieovereenkomst staan de voorwaarden voor eigen gebruik eveneens vermeld. Het contract kan dus wel degelijk bijkomende beperkingen opleggen zoals bijvoorbeeld een maximaal eigen gebruik van 4 weken per jaar en geen mogelijkheid voor eigen gebruik tijdens het hoogseizoen.
Opinion
Indien u opteert voor een investering in een project van btw-recuperatie is het belangrijk dat u weet dat er beperkingen zullen zijn op eigen gebruik. Dergelijke projecten dienen voornamelijk als opbrengsteigendom en niet als privé- of vakantiewoning voor de eigenaar. Als u toch de woning wenst te gebruiken als eigen vakantiewoning, kunnen er financiële consequenties zijn zoals het verlies van het recht van btw-aftrek en mogelijks een btw-boete.
Zorg ervoor dat u alle voorwaarden van het project goed begrijpt vooraleer u zich verbindt tot aankoop. In de exploitatieovereenkomst kunnen verschillende voorwaarden worden opgenomen qua verhuurbaarheid, eigen gebruik en kosten.
