Spaanse vastgoedhervorming in aantocht?

Inleiding: een nieuw Spaans woonpakket, al van kracht

Sinds 8 oktober 2026 is in Spanje het Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE nr. 249 van 7 oktober 2026) van kracht. Het koninklijk decreet-wet wijzigt onder meer de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, de btw-wet, de wet op de lokale belastingen en de inkomstenbelasting. Voor Belgen die in Spanje een tweede verblijf bezitten, het verhuren of een aankoop overwegen, raakt het vooral aan drie punten: toeristische verhuur, huur per seizoen en de fiscaliteit.

De voorgeschiedenis is ongewoon. Een quasi identiek decreet, het RDL 26/2026 van 29 september, werd op 2 oktober 2026 door het Congreso de los Diputados niet gevalideerd en daardoor van rechtswege opgeheven. Na de ontbinding van de Cortes Generales met het oog op de verkiezingen van 29 november 2026 keurde de regering op 6 oktober het RDL 29/2026 goed, in een uitgebreide en herwerkte versie.

Let op: nog niet definitief. Een decreet-wet moet volgens de Spaanse Grondwet binnen dertig dagen na de afkondiging worden gevalideerd (convalidación). Omdat de Cortes ontbonden zijn, beslist de Diputación Permanente van het Congres. Tot die stemming produceert het RDL wel volle rechtsgevolgen. Bij een niet-validatie vervalt het voor de toekomst, maar blijven de rechtsgevolgen die tijdens de werking ontstonden in beginsel overeind.

Toeristische verhuur: btw, IBI-toeslag en strengere publiciteit

Wie zijn Spaanse woning kortstondig aan toeristen verhuurt, krijgt de grootste impact. Drie wijzigingen springen eruit.

1. Btw van 10 % vanaf 1 december 2026. De gewijzigde Spaanse btw-wet sluit de verhuur van gemeubelde appartementen of woningen uit van de btw-vrijstelling zodra (i) de verhuurder hotelgebonden diensten levert (schoonmaak, linnen, restauratie en dergelijke), of (ii) de duur per huurder niet meer dan 30 nachten bedraagt. Die verhuur valt voortaan onder het verlaagd tarief van 10 %. Enige uitzondering: verhuur in de woning waar de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft.

Voor een Belgische eigenaar die in Spanje niet gevestigd is, betekent dit in de regel een btw-registratie in Spanje, periodieke btw-aangiften en de verplichting om btw aan te rekenen aan particuliere huurders. Een verleggingsregeling (inversión del sujeto pasivo) speelt niet wanneer de huurder een particulier is. Positief: btw op kosten die verband houden met de belaste verhuur wordt in beginsel aftrekbaar.

2. IBI-toeslag tot 150 %. De gewijzigde wet op de lokale belastingen laat gemeenten in een zona de mercado residencial tensionado toe een toeslag te heffen op de cuota líquida van de onroerende voorheffing (IBI) voor woningen bestemd voor toeristische verhuur:

De toeslag is facultatief: hij vereist een gemeentelijke ordenanza fiscal, wordt verschuldigd op 31 december en geldt voor belastbare tijdperken die na de inwerkingtreding aanvangen. Concreet kan hij dus ten vroegste voor het IBI-jaar 2027 worden geheven.

3. Registratienummer en transparantie in elke advertentie. Het RDL verplicht elke publiciteit of aanbieding van een huurwoning om onder meer het identificatienummer of de registratiecode van de woning te vermelden, alsook de hoedanigheid van gran tenedor wanneer die van toepassing is. Tegelijk voert de LAU een nieuw sanctieregime in voor online platformen die hun verplichtingen tegenover de Ventanilla Única Digital de Arrendamientos en Verordening (EU) 2024/1028 niet nakomen, met boetes van 100.000 euro tot 1 miljoen euro of 2 % van de wereldwijde jaaromzet. Advertenties zonder geldig registratienummer zullen dus sneller verdwijnen.

Tot slot verduidelijkt de LAU dat de toeristische terbeschikkingstelling, die buiten de LAU valt, nooit langer dan 31 dagen mag duren.

Huur per seizoen wordt “tijdelijke woninghuur” met strikte voorwaarden

De klassieke arrendamiento de temporada verdwijnt als vrij gereguleerde huur voor ander gebruik dan wonen. In de plaats komt de arrendamiento de vivienda temporal, die voortaan onder de regels voor woninghuur van de LAU valt.

• Verplichte causa. Het contract moet uitdrukkelijk de reële en aantoonbare reden vermelden waarom de huurder tijdelijk van zijn gewone verblijfplaats verwijderd is (werk, studie, medische behandeling, …). De bewijslast rust op de verhuurder. Ontbreekt die causa, dan wordt het contract met terugwerkende kracht tot de sluiting beschouwd als een gewone woninghuur.
• Duur. Meer dan 31 dagen en in de regel maximaal 12 maanden. Langer kan enkel zolang de tijdelijke causa blijft bestaan.
• Herkwalificatie. Duurt de huur langer dan 12 maanden zonder rechtvaardiging, of worden meer dan twee tijdelijke contracten tussen dezelfde partijen over dezelfde woning op elkaar volgend gesloten of genoveerd, dan geldt het eerste contract als gewone woninghuur, met de wettelijke minimumduur van vijf (of zeven) jaar en het wettelijke verlengingsregime.
• Huurprijs. Bij opeenvolgende tijdelijke contracten over dezelfde woning mag de huur jaarlijks niet meer stijgen dan de IRAV-index.
• Waarborg en onderhoud. De aanvullende waarborg naast de fianza is beperkt tot één maand huur. De verhuurder moet de woning bewoonbaar houden en ook kleine herstellingen dragen; reageert hij niet binnen vijf werkdagen, dan mag de huurder zelf herstellen en het bedrag van de volgende huur aftrekken.
• Opzegging door de huurder. Na één maand, met tien dagen opzegtermijn en zonder schadevergoeding.\

Kamerverhuur. Ook de verhuur van een kamer of ruimte binnen een woning valt nu uitdrukkelijk onder woninghuur, gewoon of tijdelijk naargelang de behoefte die ze dekt. De som van de huurprijzen van gelijktijdig lopende kamercontracten mag de huur van de volledige woning niet overstijgen. In een gespannen zone gelden bovendien de wettelijke prijsbeperkingen.

Overgangsregime. Seizoenscontracten gesloten vóór 8 oktober 2026 behouden hun oude regime tot het einde van de overeengekomen duur en vervallen dan zonder mogelijkheid tot verlenging. Een vernieuwing valt onder het nieuwe regime. Autonome gemeenschappen behouden hun eigen regels over tijdelijke en kamerverhuur.

Gewone woninghuur: meer lasten voor de verhuurder

Wie zijn Spaanse woning langdurig als hoofdverblijf verhuurt, moet zijn contractmodellen herzien.

Kosten en belastingen. Makelaars-, beheer- en formaliseringskosten van het contract kunnen niet meer, rechtstreeks of onrechtstreeks, aan de huurder worden doorgerekend. Belastingen op de woning, zoals de IBI, mogen evenmin ten laste van de huurder worden gelegd, tenzij hij zelf belastingplichtige is. In gebouwen die niet onder appartementsrecht (propiedad horizontal) vallen, zijn gemeenschappelijke kosten niet meer doorrekenbaar.

Einde van het uitzonderingsregime voor luxeverhuur. Tot nu toe konden partijen bij de verhuur van een volledige woning van meer dan 300 m², of met een jaarlijkse aanvangshuur van meer dan 5,5 keer het wettelijk minimumloon, vrij onderhandelen. De dwingende regels voor woninghuur golden daar slechts aanvullend. Het RDL schrapt die uitzondering. Ook luxewoningen die als hoofdverblijf worden verhuurd, vallen voortaan volledig onder het dwingende huurregime: minimumduur van vijf (of zeven) jaar, wettelijke verlengingen, indexeringsplafonds, beperking van waarborgen en het verbod op doorrekening van makelaarskosten en belastingen. Het RDL bevat geen specifieke overgangsregel voor lopende luxecontracten; voor nieuwe contracten geldt het nieuwe regime in elk geval volledig.

Herstellingen. Bij gebreken die de bewoonbaarheid, veiligheid of gezondheid aantasten, kan de huurder schriftelijk herstel vorderen met een redelijke offerte. De verhuurder heeft vijftien kalenderdagen om te aanvaarden, een alternatief voor te stellen of zelf te herstellen. Daarna mag de huurder de werken laten uitvoeren en de kost verrekenen met toekomstige huurgelden.

Waarborgen. De aanvullende waarborg is beperkt tot twee maanden huur voor contracten tot vijf jaar (zeven jaar bij een rechtspersoon als verhuurder). Een huurder mag niet langer verplicht worden een huurgarantieverzekering (seguro de impago) af te sluiten. Bij het einde van het contract wordt de staat van de woning vastgelegd in een door beide partijen ondertekend document; ontbreekt het, dan wordt vermoed dat de woning in goede staat werd teruggegeven.

Voorkooprecht. Het recht van voorkoop en terugkoop (tanteo y retracto) van de huurder blijft bestaan bij een verkoop in blok, zolang de woning juridisch individualiseerbaar is. De kennisgeving moet de aan de woning toegerekende prijs en de objectieve toerekeningscriteria vermelden, bij voorkeur op basis van de catastrale referentiewaarde. Een contractuele afstand van dit recht is niet langer geldig.

Indexering. Zonder uitdrukkelijk beding wordt de huur niet geïndexeerd. Bij een beding zonder index geldt de IRAV, die tegelijk het absolute plafond is. Bijkomend geldt een buitengewone beperking voor indexeringen tussen 8 oktober 2026 en 31 december 2027: geen enkele verhoging wanneer de huur boven het referentie-indexplafond ligt, en anders maximaal 2 % bij gebrek aan nieuw akkoord.

Buitengewone verlenging. De huurder kan, als hij stipt betaald heeft gedurende de acht voorgaande maanden, een buitengewone verlenging met jaarlijkse termijnen tot maximaal twee jaar vragen wanneer de verplichte verlenging vóór 31 december 2028 afloopt of een stilzwijgende verlenging eindigt. De verhuurder kan dit enkel weigeren bij een ander akkoord, een nieuw contract of een aangetoonde eigen woonbehoefte, zelfs als die niet in het contract voorzien was. In een gespannen zone heeft de bijzondere verlenging tot drie jaar voorrang.

Voor contracten gesloten vóór de Ley 12/2023 (26 mei 2023) gelden voortaan ook de wettelijke verlengingen en de nieuwe indexeringsplafonds; voor het overige blijft het oude regime van toepassing.

Uithuiszetting van kwetsbare huurders: schorsing tot eind 2030

Het RDL bouwt twee beschermingslagen in voor huurders in een situatie van (economische) kwetsbaarheid zonder alternatieve huisvesting.

Buitengewone enervación door de overheid. In een procedure tot uithuiszetting wegens wanbetaling wordt de kwetsbaarheid van de huurder meegedeeld aan de bevoegde overheid. Die krijgt een onverlengbare termijn van twee maanden om ofwel alternatieve huisvesting aan te bieden, ofwel alle gevorderde en vervallen bedragen plus de gerechtskosten te betalen of te consigneren. Gedurende die termijn zijn de procedure en de uitzetting geschorst. Betaalt de overheid, dan eindigt de procedure en loopt het contract verder. Doet ze niets, dan treedt ze automatisch in de plaats van de huurder als schuldenaar en kan er geen uitzetting plaatsvinden zolang de kwetsbaarheid aanhoudt. Dit is een structurele maatregel, zonder einddatum.

Tijdelijke schorsing tot 31 december 2030. Wanneer de buitengewone enervación niet speelt, schorst de rechter de procedure (ook na vonnis, zolang de uitzetting niet is uitgevoerd) als de overheid geen passende huisvesting aanbiedt. De schorsing wordt elke twaalf maanden herzien en duurt maximaal drie jaar. Particuliere verhuurders en verhuurders van betaalbare of sociale woningen hebben recht op een vergoeding door de overheid: maximaal de gederfde contractuele huur, onbetaalde nutsvoorzieningen en de gerechtskosten, maar geen gederfde winst of morele schade.

Voor de kleine particuliere verhuurder zijn twee uitzonderingen belangrijk. De schorsing gaat niet door als de rechter oordeelt dat de eigen economische of woonkwetsbaarheid van de verhuurder moet primeren. En de kwetsbaarheid van de huurder primeert niet wanneer de verhuurder een natuurlijke persoon is die eigenaar is van ten hoogste twee woningen.

De nieuwe regels gelden ook voor lopende uitvoeringsprocedures waarin de uitzetting nog niet is uitgevoerd.

Fiscaliteit: wat verandert voor niet-inwoners?

De meeste fiscale maatregelen wijzigen de Ley 35/2006 (IRPF) en zijn dus geschreven voor fiscale inwoners van Spanje. Voor een Belg die in België fiscaal inwoner blijft en in Spanje onder de belasting van niet-inwoners (IRNR) valt, is de impact selectiever.

Huurinkomsten. De nieuwe, sterk gedifferentieerde verminderingen op het netto huurrendement (van 15 % tot 100 %, afhankelijk van de evolutie van de huurprijs, de ligging in een gespannen zone en de leeftijd van de huurder) gelden enkel binnen de IRPF. Niet-inwoners kunnen ze in beginsel niet toepassen, net zoals vroeger.

Forfaitair inkomen uit een niet-verhuurde woning (allocation of property income). Vanaf 1 januari 2027 vervangt de IRPF-wet het vaste percentage (1,1 % of 2 % van de catastrale waarde) door een progressieve schaal op de som van de kadastrale waarden: 1,1 % tot 100.000 euro, 1,5 % van 100.000 tot 500.000 euro, 2 % van 500.000 tot 1.000.000 euro en 3 % daarboven. De wet op de belasting van niet-inwoners verwijst voor deze berekening naar de IRPF-regels. Hoe de schaal concreet wordt toegepast op een niet-inwoner met één of meer woningen, vraagt nog verduidelijking van de Agencia Tributaria. Voor 2026 blijft het percentage van 1,1 % voor gemeenten met recent herziene catastrale waarden behouden.

Leegstandstoeslag op de IBI. De herwerkte wet op de lokale belastingen laat gemeenten toe een toeslag tot 50 % (in bepaalde gevallen tot 100 % of meer) te heffen op woningen die langer dan twee jaar continu en zonder gegronde reden leegstaan. Buiten gespannen zones geldt dit enkel voor titularissen van vier of meer woningen; binnen een gespannen zone voor elke titularis. Een tweede verblijf geldt uitdrukkelijk als gegronde reden, met een maximum van vier jaar continue leegstand. Een vakantiewoning die regelmatig wordt gebruikt, valt doorgaans niet onder de toeslag, maar het bewijs van gebruik (verbruik van nutsvoorzieningen) wordt belangrijker.

Plusvalía municipal. Vanaf 1 december 2026 gelden nieuwe maximumcoëfficiënten voor de objectieve berekening van de gemeentelijke meerwaardebelasting (IIVTNU), variërend van 0,11 tot 0,30 naargelang de bezitsduur (bijvoorbeeld 0,22 na tien jaar en 0,30 na twintig jaar of meer). De mogelijkheid om op basis van de werkelijke meerwaarde te laten berekenen, blijft bestaan.

Verkoop aan een publieke woningentiteit. De nieuwe vrijstelling van de meerwaarde bij verkoop van een woning die minstens twee jaar leegstond aan een publieke entiteit voor sociale of betaalbare woningen (tot 31 december 2027, volledig tot 200.000 euro en degressief tot 800.000 euro) is een IRPF-maatregel en geldt dus naar de letter niet voor niet-inwoners.

Aankoop, grote eigenaars en overige maatregelen

Beperking van speculatieve aankopen. Tot 31 december 2030 mogen fondsen die vastgoed of portefeuilles van onbetaalde hypothecaire leningen ver onder de taxatiewaarde opkopen, en rechtspersonen die gran tenedor zijn (en entiteiten van hun groep), geen woning verwerven om niet of tegen een tegenprestatie lager dan 70 % van de marktwaarde. Die marktwaarde wordt bepaald door een onafhankelijke, bij de Banco de España ingeschreven taxatievennootschap. Voor een particuliere Belgische koper verandert dit weinig, maar wie via een vennootschap meerdere woningen houdt, moet nagaan of hij de drempel van gran tenedor overschrijdt.

Begrip gran tenedor aangescherpt. De drempel blijft meer dan tien stedelijke woningen of meer dan 1.500 m² woonoppervlakte (garages en bergingen niet meegerekend), in gespannen zones te verlagen tot vijf woningen. Nieuw is dat de hoedanigheid moet blijken uit een certificaat van het Registro de la Propiedad, en dat elke woonunit in één registergoed afzonderlijk meetelt, ook zonder ingeschreven splitsing (división horizontal). Een Belg die bijvoorbeeld een volledig appartementsgebouw zonder splitsing bezit, kan zo ongemerkt gran tenedor worden, met gevolgen voor huurprijsplafonds, verlengingen en publiciteitsplichten.

Overdracht van hypothecaire kredieten. De wet op het hypothecair krediet bepaalt voortaan dat de kredietnemer tegenover de overnemer van zijn krediet dezelfde excepties en verweermiddelen behoudt, inclusief schuldvergelijking, en dat hij van de overdracht op de hoogte moet worden gebracht.

Overige maatregelen. Het RDL creëert verder de ICO-lijn TU CASA (renteloze lening tot 20 % van de waarde of 50.000 euro voor de aankoop van een eerste hoofdverblijf, met een permanente maximale wederverkoopprijs), een Fondo de Vivienda de Impacto Social, een wettelijke definitie van betaalbare woning (prijs inclusief kosten niet hoger dan 30 % van het mediaan gezinsinkomen in de gemeente), strengere regels voor SOCIMI’s en de nieuwe Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Die maatregelen richten zich hoofdzakelijk tot fiscale inwoners en institutionele spelers.

Checklist voor Belgische eigenaars van Spaans vastgoed

• Verhuurt u toeristisch voor maximaal 30 nachten per huurder? Bereid vóór 1 december 2026 een Spaanse btw-registratie en facturatie met 10 % btw voor.
• Controleer of uw woning een geldig registratienummer heeft en of dat in elke advertentie en op elk platform staat.
• Ligt uw woning in een gespannen zone? Volg de gemeentelijke ordenanza fiscal op voor een mogelijke IBI-toeslag vanaf 2027.
• Herschrijf uw modellen voor tijdelijke verhuur: uitdrukkelijke en aantoonbare causa, maximaal 12 maanden, niet meer dan twee opeenvolgende contracten.
• Schrap in uw huurcontracten clausules over doorrekening van makelaarskosten en IBI, verplichte huurgarantieverzekeringen en afstand van voorkooprecht.
• Plan huurindexeringen tot eind 2027 met het plafond van 2 % (of 0 % boven het referentie-indexplafond).
• Houd bewijs bij van het gebruik van uw tweede verblijf (verbruik, aanwezigheid) tegen een eventuele leegstandstoeslag.
• Houdt u meerdere woningen of een niet-gesplitst gebouw aan? Toets of u gran tenedor bent.

Conclusion

Het RDL 29/2026 verschuift de verhouding tussen verhuurder en huurder in Spanje duidelijk richting huurder en maakt kortstondige verhuur fiscaal en administratief zwaarder. Voor de Belgische eigenaar van een vakantiewoning zijn de btw-plicht vanaf 1 december 2026 en de nieuwe regels voor tijdelijke huur de meest dringende punten. Omdat de convalidatie door de Diputación Permanente en de verkiezingen van 29 november 2026 het kader nog kunnen wijzigen, is opvolging aangewezen.

Wenst u te weten wat deze hervorming concreet betekent voor uw woning, uw huurcontracten of uw fiscale aangifte? Confianz begeleidt Belgische eigenaars bij Spaanse vastgoed-, huur- en fiscale vragen, met een adviesgesprek of schriftelijk advies op maat. Feel free to get in touch.

Dit artikel geeft de stand van de wetgeving weer op 3 november 2026 en vormt geen juridisch advies voor een concrete situatie.