Bank repossession in Spain: know the pitfalls

Het kopen van vastgoed uit bankbeslag in Spanje biedt financiële kansen, met prijzen die vaak 20% tot 40% onder de marktwaarde liggen. Echter, dit financiële voordeel gaat gepaard met aanzienlijke juridische risico’s omdat banken doorgaans verkopen zonder garanties en zonder volledige kennis van de staat van het pand.

De laatste jaren vinden steeds meer Belgen hun weg naar Spaans vastgoed uit bankbeslag. Hoewel de aankoopprijs aantrekkelijk is, ontbreekt vaak de transparantie die u bij een reguliere verkoop mag verwachten. In dit artikel analyseren we de kritieke juridische valkuilen die u moet kennen voordat u een handtekening zet.

Ontbrekende juridische documentatie en garanties

Bij bankbeslag in Spanje koopt u het pand doorgaans in de staat waarin het zich bevindt (“cuerpo cierto”), waarbij de bank geen aansprakelijkheid aanvaardt voor juridische of fysieke gebreken.

Spaanse banken behandelen vastgoed als financiële activa op een balans, niet als woningen. Hierdoor hebben zij zelden gedetailleerde kennis van de juridische status. Omdat de vorige eigenaar vaak uit huis is gezet, is er zelden sprake van medewerking of overdracht van officiële documenten.

De gevolgen van ontbrekende documentatie zijn verstrekkend:

• Kadastrale fouten: Het is gebruikelijk dat het kadaster (Catastro) niet overeenkomt met de werkelijkheid in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

• Ontbrekende titel: Soms is de notariële aankoopakte van de vorige eigenaar onvindbaar.

• Stedenbouwkundige inbreuken: Recente verbouwingen zijn vaak illegaal uitgevoerd. In extreme gevallen kan er zelfs een bevel tot afbraak rusten op (een deel van) de woning.

• Onbewoonbaarheid: Het pand kan officieel onbewoonbaar zijn verklaard, waardoor u geen verhuurlicentie of nutsvoorzieningen kunt aanvragen.

Expert Insight: “Een bank verkoopt ‘as is’. Als na de aankoop blijkt dat het zwembad illegaal is gebouwd, zal de bank elke verantwoordelijkheid afwijzen. U draait zelf op voor de legalisatie of afbraak.”

Schulden verbonden aan het pand (Cargas)

In Spanje kleven bepaalde schulden aan het vastgoed en niet aan de persoon. Als koper van een bankbeslagwoning bent u aansprakelijk voor openstaande schulden van de vorige eigenaar, zoals onbetaalde belastingen en gemeenschapskosten.

Eigenaars die hun hypotheek niet meer kunnen betalen, laten vaak ook andere rekeningen onbetaald. Banken zuiveren vaak de hypothecaire last, maar zijn niet altijd transparant of op de hoogte van overige preferente schulden. Schuldeisers zullen zich na de overdracht direct tot u als nieuwe eigenaar wenden.

Wees alert op de volgende verborgen kosten:

• IBI (Onroerendgoedbelasting): Achterstallige gemeentelijke belastingen.

• Vereniging van Mede-eigenaars (Comunidad): Onbetaalde bijdragen voor het onderhoud van het complex.

• Lokale taksen: Zoals de afvalstoffenheffing (Basura).

• Boetes: Openstaande stedenbouwkundige boetes.

De valkuil van de “Tien jaar oude nieuwbouw”

Een onbewoonde woning uit bankbeslag kan fiscaal kwalificeren als ‘nieuwbouw’, waardoor u 10% BTW betaalt in plaats van de lagere overdrachtsbelasting, terwijl essentiële bouwgaranties reeds verlopen zijn.

Veel panden die nu als bankbeslag worden verkocht, stammen uit de vastgoedcrisis van 2008-2009. Projectontwikkelaars gingen failliet en panden bleven jarenlang leegstaan.

Dit creëert een dubbel nadeel voor de koper:

1. Fiscale druk: Omdat het pand nooit eerder officieel is bewoond, wordt het gezien als eerste ingebruikname. U betaalt hierdoor IVA (VAT) en zegelrechten (AJD), wat in veel regio’s duurder is dan de overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande bouw.

2. Verlopen garanties: De wettelijke tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect (de Seguro Decenal) is bij panden van vóór 2015 vaak al verstreken. Verborgen bouwgebreken komen dan volledig voor uw rekening.

Afgesloten nutsvoorzieningen en heraansluiting

Bij bankbeslag zijn water en elektriciteit vrijwel altijd afgesloten. Heractivering vereist niet alleen het betalen van achterstallige facturen, maar vaak ook het vernieuwen van de technische installaties en keuringsrapporten.

Wanneer een eigenaar stopt met betalen, verbreken de nutsbedrijven de contracten en verwijderen ze de meters. Als nieuwe eigenaar kunt u de contracten niet simpelweg “overnemen”.

U wordt geconfronteerd met een complex proces:

• Achterstallige betalingen: Nutsbedrijven eisen vaak dat openstaande schulden op het adres eerst worden ingelost.

• Technische keuring: Voor elektriciteit heeft u een nieuw, geldig keuringsattest (Boletín Eléctrico) nodig. Bij oudere panden voldoet de installatie vaak niet meer aan de huidige normen, wat betekent dat u de gehele bekabeling moet vernieuwen voordat u een meter krijgt.

• Aansluitkosten: U betaalt opnieuw de volledige kosten voor aansluiting op het netwerk.

Conclusie: Moet u bankbeslag mijden?

Nee, bankbeslag mijden is niet noodzakelijk, maar een aankoop zonder gespecialiseerde juridische begeleiding is onverantwoord. De lage aankoopprijs moet worden afgewogen tegen de kosten van due diligence en eventuele regularisatie.

Een pand uit bankbeslag kan een uitstekende investering zijn, mits u het volledige kostenplaatje kent before u biedt. Een grondig juridisch onderzoek (due diligence) is de enige manier om verborgen gebreken en schulden bloot te leggen. Dit stelt u in staat om een weloverwogen beslissing te maken of om de prijs verder te onderhandelen.

Read more about the unusual course of action in a sale from bank repossession.

Veelgestelde vragen over Bankbeslag in Spanje

Is het veilig om een huis uit bankbeslag te kopen in Spanje? Ja, het is mogelijk om veilig te kopen, maar alleen als u vooraf een volledige controles laat uitvoeren. Banken bieden geen garanties op de staat van het pand of de legaliteit ervan. Zonder juridische controle loopt u het risico op verborgen schulden en illegale constructies.

Welke extra kosten komen kijken bij een bankbeslag woning? Naast de gebruikelijke kosten koper (ca. 12-14%), moet u rekening houden met het aanzuiveren van schulden van de vorige eigenaar (IBI, community fees), kosten voor het heraansluiten van nutsvoorzieningen, en eventuele renovatiekosten om het pand conform de huidige wetgeving te maken.

Betaal ik BTW of overdrachtsbelasting op bankbeslag? Dit hangt af van de status van het pand. Is het een “eerste ingebruikname” (nooit eerder bewoond, vaak bij failliete projecten), dan betaalt u doorgaans 10% IVA (BTW) plus zegelrechten. Is het pand al eerder bewoond geweest, dan betaalt u de regionale overdrachtsbelasting (ITP), die varieert tussen de 7% en 10%.

About the author: Glenn Janssens is a lawyer specialising in Spanish real estate transactions and tax regulations. Since 2017, he has been helping Belgian and Dutch individuals and entrepreneurs to safely purchase and structure real estate in Spain. He guides files from A to Z: from due diligence, ownership and tax control to estate planning and optimisation for residents and non-residents. Thanks to his years of experience, hundreds of handled files and focus on transparent communication, Glenn makes complex Spanish legislation understandable and practically applicable for every property buyer.