De Spaanse huurmarkt heeft in 2024 en 2025 de grootste juridische transformatie in decennia ondergaan. Voor eigenaars is de belangrijkste wijziging de strikte regulering van huurprijzen in ‘gespannen gebieden’ (zonas tensionadas) en de nieuwe definitie van ‘grootbezitter’. Dit artikel biedt een definitieve analyse van de wetgeving (Ley 12/2023), de fiscale revolutie voor niet-residenten en de strategische stappen die u nu moet nemen om uw rendement veilig te stellen.
1. Ben ik een ‘Gran Tenedor’ (Grootbezitter)?
De classificatie van de eigenaar bepaalt direct de wettelijke beperkingen op uw huurprijs. In 2025 is dit geen vaste status meer, maar afhankelijk van de locatie van uw panden.
Het directe antwoord: U bent een Gran Tenedor als u meer dan 10 stedelijke woningen bezit (nationale norm). Echter, in een Zona Tensionada (zoals Catalonië) verlaagt de regionale overheid deze drempel naar 5 of meer woningen binnen dat gebied.
Cruciale regels voor de berekening:
- Rechtspersonen: Voor vennootschappen tellen alle eigendommen mee; er is geen onderscheid tussen privé- en zakelijk vermogen.
- Mede-eigendom: Bezit u slechts 50% van een pand? Dan telt dit pro-rata mee. Let op: als de som van uw percentages gelijkstaat aan de drempelwaarde, valt u alsnog onder de definitie.
- Uitzondering: Uw eigen hoofdwoning, garages en bergingen tellen not mee.
Expert insight: “Veel Belgische investeerders vergissen zich in de regionale verschillen. Een eigenaar met 6 appartementen in Barcelona is daar een ‘Gran Tenedor’ met prijsplafonds, maar zou in Madrid (waar geen zones zijn aangewezen) als kleine belegger worden gezien. Locatie dicteert nu uw juridische status.”
Beluister hier onze podcastaflevering over de verhuurwetgeving in Catalonië.
2. Huurprijsbepaling en de Einde van de Vrije Markt
In gebieden die officieel zijn verklaard tot Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), is de vrije huurprijsbepaling effectief afgeschaft voor nieuwe contracten.
Indexatie: Van CPI naar IRAV
De koppeling met de inflatie (CPI) is definitief verbroken om huurders te beschermen tegen prijsstijgingen.
- 2024: Maximale verhoging 3%.
- 2025: Indexatie volgens de IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). In november 2025 stond deze op 2,29%.
Prijsplafonds bij Nieuwe Contracten (In Zonas Tensionadas)
De regels verschillen per type eigenaar:
- Kleine Verhuurder (Pequeño Tenedor): De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de laatste huurprijs van het vorige contract (+ toegestane indexatie). U mag niet plotseling naar de marktprijs springen.
- Grote Verhuurder (Gran Tenedor): De prijs mag niet hoger zijn dan de Index van Referentieprijzen van de overheid. Ligt uw vorige huurprijs boven deze index? Dan bent u mandatory de prijs te verlagen bij een nieuw contract.
- Woningen zonder historie: Voor panden die 5 jaar niet verhuurd zijn geweest, geldt altijd de overheidsindex als maximum.
Strategische Tip: U mag de huurprijs met maximaal 10% verhogen als u kunt aantonen dat de woning in de afgelopen twee jaar energetisch gerenoveerd is (minimaal 30% besparing) of toegankelijker is gemaakt.
3. Contractduur: De “Lock-in” van 2025
De wetgeving beschermt de huurder van een vivienda habitual (hoofdverblijf) met dwingende minimale termijnen. Tijdelijke contracten zonder geldige reden worden juridisch geherkwalificeerd als permanent.
De Standaard Termijnen
- Particuliere verhuurder: Minimaal 5 jaar (+3 jaar stilzwijgende verlenging).
- Vennootschap: Minimaal 7 jaar (+3 jaar stilzwijgende verlenging).
Buitengewone Verlengingen (Nieuw in 2025)
In gespannen gebieden of bij kwetsbare huurders zijn de regels verder aangescherpt:
- Kwetsbaarheid: Als een Gran Tenedor verhuurt aan een economisch kwetsbare huurder, is een verlenging van 1 jaar verplicht.
- Regionale ‘Lock-in’: In Zonas Tensionadas kan de huurder na afloop van de wettelijke termijn een extra verlenging van 3 jaar eisen tegen dezelfde prijs.
- Consistency: Een contract in Barcelona kan hierdoor feitelijk 8 tot 10 jaar duren zonder mogelijkheid tot opzegging of marktconforme huurverhoging.
4. Fiscale Revolutie: Kansen voor Residenten en Niet-Residenten
De Spaanse fiscus stuurt de woningmarkt in 2025 via incentives (belastingverlagingen) in plaats van straffen.
Voor Residenten (IRPF): Tot 90% Aftrek
Het oude systeem (standaard 60% aftrek) is vervangen door een variabel systeem:
- 90% Aftrek: Bij het afsluiten van een nieuw contract in een Zona Tensionada met minstens 5% huurverlaging.
- 70% Aftrek: Bij eerste verhuur aan jongeren (18-35 jaar) in een gespannen gebied.
- 60% Aftrek: Na renovatie voor energie-efficiëntie.
- 50% Aftrek: Standaardtarief voor overige gevallen.
Doorbraak voor Niet-EU Eigenaars (Juli 2025)
Op 28 juli 2025 oordeelde het Audiencia Nacional (SAN 3630/2025) dat de fiscale discriminatie van niet-EU burgers (waaronder Amerikanen en Britten) onwettig is.
- De verandering: Niet-EU eigenaars mogen nu, net als EU-burgers, kosten aftrekken (rente, IBI, onderhoud) van hun bruto huurinkomsten.
- Actievereiste: U kunt correcties indienen voor belastingjaren die nog niet verjaard zijn (2021-2024) om teveel betaalde belasting terug te vorderen. Dit is een aanzienlijke financiële opsteker.
5. Seizoensverhuur: Het Dichten van het Lek
Veel eigenaars vluchtten in 2024 naar seizoensverhuur (alquiler de temporada) om de Woningwet te omzeilen. In 2025 is dit gat gedicht.
Het ‘Ventanilla Única’ Register: Sinds 1 juli 2025 moet elke vorm van tijdelijke verhuur geregistreerd zijn. Platforms als Airbnb en Idealista verwijderen advertenties zonder geldig nummer binnen 48 uur.
De Bewijslast: Een contract van 11 maanden is niet automatisch ’tijdelijk’. U moet een causa (autonome reden) bewijzen, zoals een tijdelijk arbeidscontract of studie-inschrijving. Zonder deze bewijsvoering wordt het contract door de rechter gezien als permanente verhuur, met alle bijbehorende huurbescherming en boeterisico’s (tot €600.000).
Read more about common rentals in Spain.
6. Kosten en Praktische Implicaties
De wet verlegt de financiële lasten bij aanvang van de huur volledig naar de eigenaar.
- Makelaarskosten: Het is strikt verboden om makelaarskosten of administratiekosten door te rekenen aan de huurder bij permanente verhuur. Deze kosten zijn voor 100% voor rekening van de verhuurder.
- Waarborgsom: Maximaal 1 maand wettelijke borg + 2 maanden extra garantie. Totaal maximaal 3 maanden zekerheid.
- Doorberekening IBI/Servicekosten: Dit mag alleen als het expliciet in het contract staat én het exacte bedrag vermeld is. In Zonas Tensionadas mag u geen nieuwe kostenposten toevoegen die niet in het vorige contract stonden.
FAQ: Veelgestelde Vragen over de Spaanse Huurwet 2025
Geldt de huurprijsbeperking voor mijn vakantiewoning? Nee, de Woningwet en prijsplafonds gelden specifiek voor de vivienda habitual (permanent hoofdverblijf). Vakantieverhuur valt onder toeristische regelgeving, maar vereist wel registratie in het nieuwe ‘Ventanilla Única’ systeem.
Kan ik als eigenaar de huur opzeggen voor eigen gebruik? Ja, als u een natuurlijk persoon (particulier) bent. U moet dit wel expliciet in het contract hebben opgenomen. U kunt de woning opeisen voor uzelf of eerstegraads familie na het eerste jaar, met een opzegtermijn van 2 maanden. Als u de woning niet binnen 3 maanden betrekt, volgt een zware sanctie.
Wat gebeurt er als ik mijn appartement in Barcelona verkoop met een zittende huurder? De huurder is beschermd. De nieuwe eigenaar moet het lopende huurcontract respecteren, inclusief de resterende looptijd en eventuele verplichte verlengingen (tot wel 8 of 10 jaar in gespannen gebieden). Dit heeft vaak een drukkend effect op de verkoopwaarde van het pand.
Ik ben een niet-EU burger. Hoe vorder ik mijn belasting terug na de uitspraak van juli 2025? U dient correcties in te dienen op uw Modelo 210 aangiftes van de afgelopen 4 jaar. Het is essentieel om dit via een fiscalist te doen die verwijst naar jurisprudentie SAN 3630/2025, om de aftrek van kosten alsnog te claimen.
About the author: Glenn Janssens is a lawyer specialising in Spanish real estate transactions and tax regulations. Since 2017, he has been helping Belgian and Dutch individuals and entrepreneurs to safely purchase and structure real estate in Spain. He guides files from A to Z: from due diligence, ownership and tax control to estate planning and optimisation for residents and non-residents. Thanks to his years of experience, hundreds of handled files and focus on transparent communication, Glenn makes complex Spanish legislation understandable and practically applicable for every property buyer.
