Gebreken bij de aankoop van Spaans vastgoed worden soms reeds ontdekt voor het verlijden van de koopakte .Stel: u heeft de onderhandse koopovereenkomst voor uw droomhuis in Spanje getekend, maar tijdens een laatste inspectie of technische keuring ontdenkt plotseling ernstige gebreken. De officiële eigendomsoverdracht bij de notaris (de escritura) moet nog plaatsvinden. Wat zijn uw rechten onder de Spaanse wet? In deze blog leggen we uit waarom de timing van de ontdekking essentieel is en welke stappen u kan ondernemen/
De juridische status van de onderhandse koopovereenkomst
In Spanje is een onderhandse koopovereenkomst (in België gekend als ‘compromis’) direct bindend zodra er overeenstemming is over het object en de prijs. Hoewel de notariële akte nodig is voor de registratie in het eigendomsregister, zijn de contractuele verplichtingen na de eerste handtekening al een feit.
Contractbreuk versus “Vicios Ocultos”
Normaal gesproken spreken we bij hidden defects over vicios ocultos (artikelen 1484-1490 Spaans Burgerlijk Wetboek). De garantie voor verborgen gebreken bij herverkoop is zeer kort: slechts 6 maanden. Daarom adviseren we om voor aankoop een architect of expert aan te stellen om de woning te laten nakijken.
Echter, wanneer gebreken aan het licht komen before het verlijden van de akte, hanteren Spaanse rechtbanken vaak een ander regime: contractbreuk.
De verkoper heeft namelijk de plicht om het pand te leveren in de staat die is afgesproken. Kan hij dit niet? Dan treedt Artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek in werking, wat de weg vrijmaakt voor ontbinding van de overeenkomst.
Hier vindt u meer informatie over verborgen gebreken.
Welke opties heeft u als koper?
Afhankelijk van de ernst van de schade, zijn er drie gangbare routes:
- Herstel van het gebrek: U kan eisen dat de verkoper de schade repareert voordat de verkoop wordt afgerond. Dit kan leiden tot uitstel van de overdracht.
- Heronderhandeling van de prijs: U accepteert het pand in de huidige staat, maar tegen een lagere koopprijs.
- Ontbinding van het contract: Bij zeer ernstige, structurele gebreken die de bewoonbaarheid of veiligheid aantasten, kan u de koop volledig annuleren. U heeft dan recht op teruggave van uw betalingen
Opinion: Om teruggave te kunnen garanderen, is het belangrijk dat u werkt met een derdenrekening en geen betalingen rechtstreeks overmaakt op de rekening van de eigenaar.
De rol van de tienjarige verzekering (Seguro Decenal)
Nieuwbouwwoningen in Spanje zijn verplicht gedekt door een tienjarige verzekering. Deze verzekering dekt fundamentele zaken zoals schade aan funderingen en dragende muren. Deze garantie geldt ook voor toekomstige eigenaars van het gebouw. Indien u dus een woning koopt binnen de 10 jaar na de oplevering ervan, kan u voor structurele gebreken de architect of de bouwer aanspreken voor gebreken die de structuur en stabiliteit aantasten. Dit kan een alternatieve route zijn om gebreken te laten oplossen.
Note: zaken als vochtproblemen, isolatie of afwerkingsfouten vallen hier doorgaans not below.
Stappenplan bij ernstige schade
Mocht u geconfronteerd worden met gebreken vooraleer u de koopakte heeft verleden, dan adviseren wij de volgende stappen:
- Technische bevestiging: Laat direct een officieel rapport opstellen door een architect of ingenieur.
- Formele ingebrekestelling: Verstuur een burofax naar de verkoper waarin je de schade meldt en eventueel de ontbinding van de koop aankondigt.
- Bevriezen van fondsen: Staan de gelden op een derdenrekening? Dan moeten deze bij een geschil worden vastgehouden tot er een oplossing of rechterlijke uitspraak is.
- Gerechtelijke consignatie: Indien partijen er niet uitkomen, kan het geld bij de rechtbank in bewaring worden gegeven bij de rechtbank (consignación) om de onafhankelijkheid te waarborgen.
Opinion: Zorg ervoor dat in de onderhandse koopovereenkomst de mogelijkheid wordt opgenomen om voor het verlijden van de authentieke koopakte een architect de woning te laten inspecteren. Hier vindt u meer informatie over het belang van zo’n inspectie.
Heeft u vragen bij de aankoop van een woning in Spanje of wenst u juridische ondersteuning? Then feel free to take contact on.
