What is the practicalities of buying a property in Spain?

Een woning kopen in Spanje vereist een fundamenteel andere aanpak dan in België of Nederland. Waar de notaris in eigen land een controlerende rol heeft, ligt de verantwoordelijkheid voor juridische controles in Spanje volledig bij de koper.

In dit artikel doorlopen we het volledige koopproces aan de Costa Blanca, van de kostenstructuur tot de eigendomsregistratie.

Welke kosten komen er kijken bij een huis kopen in Spanje?

Reken op gemiddeld 12,5% tot 15% aan extra kosten bovenop de aankoopprijs (Kosten Koper). Veel kopers maken de fout om enkel naar de vraagprijs te kijken, terwijl de fiscale druk en nevenkosten substantieel zijn. Het exacte percentage hangt af van het type woning (nieuwbouw of bestaand) en de regio. In de Comunidad Valenciana (Costa Blanca) gelden specifieke tarieven.

De kostenstructuur is onder te verdelen in belastingen, notariskosten, registratiekosten en juridische erelonen.

Verschil Bestaande Bouw vs. Nieuwbouw

• Bestaande woningen (Wederverkoop): U betaalt geen BTW, maar Overdrachtsbelasting (ITP). In de Costa Blanca bedraagt deze 10-11%.

• Nieuwbouw (Koop op plan): U betaalt 10% BTW (IVA) plus een Zegelrecht (AJD) from 1,50%.

Read more about additional taxes and fees.

Rekenvoorbeeld: Aankoop Vakantiehuis Alicante (€ 160.000)

Om uw budgettering concreet te maken, volgt hier een realistische kostenraming voor een bestaande woning van € 160.000 in de regio Alicante:

Expert Insight: “Ervaring leert dat 1 op de 5 buitenlandse kopers in Spanje onvoorziene kosten maakt door het ontbreken van een correcte budgetanalyse vooraf. Houd bij een Spaanse hypotheek rekening met nog extra dossierkosten en taxatiekosten.”

Het Spaanse Koopproces in 6 Stappen

Het aankoopproces aan de Costa Blanca verloopt via een vaste juridische structuur. Volg deze stappen strikt om risico’s te minimaliseren.

Stap 1: Het Reservatiecontract (Contrato de Reserva)

Het reservatiecontract haalt de woning van de markt in ruil voor een aanbetaling van € 3.000 tot € 10.000. Dit is de eerste juridische verbintenis die u aangaat.

• Note: Als u zich bedenkt zonder geldige juridische reden, bent u deze aanbetaling onherroepelijk kwijt.

• Opinion: Teken nooit een reservatiecontract zonder dat een jurist ontbindende voorwaarden heeft toegevoegd. Indien er tijdens de Due Diligence (zie stap 2) bouwovertredingen of schulden naar boven komen, moet u uw reservatiesom kunnen recupereren.

Read more about the reservation contract and the first deposit.

Stap 2: Juridisch Onderzoek 

Juridische ondersteuning is noodzakelijk omdat de Spaanse notaris de woning niet controleert op illegaliteit of schulden. In tegenstelling tot België, heeft de notaris in Spanje geen onderzoeksplicht naar de stedenbouwkundige staat.

Onze gespecialiseerde advocaten controleren voor u:

• Eigendomstitel: Is de verkoper de rechtmatige eigenaar?

• Cargas (Lasten): Rusten er hypotheken, beslagen of openstaande debts op het pand?

• Urbanisatie: Zijn er bouwovertredingen? Is de woning legaal gebouwd?

• Bankgarantie: Cruciaal bij nieuwbouw; dit beschermt uw voorschotten indien de promotor failliet gaat.

Find out more about the job of a lawyer in Spain.

Stap 3: NIE-nummer Aanvragen

Het NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) is uw uniek fiscaal identificatienummer in Spanje. U heeft dit nummer nodig voor:

• De betaling van de overdrachtsbelastingen. 

• Betaling van belastingen (ook voor niet-residenten).

• Aansluiten van nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, internet).

How to apply?

Dit kan via het lokale politiekantoor (formulier EX-15), het Spaanse consulaat in Brussel/Amsterdam (reken op 2 maanden wachttijd), of het snelst via een notariële volmacht.

Stap 4: Het Compromis (Contrato Privado de Compraventa)

Na een positief onderzoek volgt het private koopcontract, waarbij u doorgaans 10% van de koopsom betaalt. Dit contract is bindend. Het resterende bedrag wordt betaald bij de notariële akte (binnen 2 tot 12 weken).

Waarschuwing: Sla de fase van het reservatiecontract niet over om direct naar het compromis te gaan zonder juridisch onderzoek. U loopt het risico een woning te kopen met juridische gebreken  waarvoor u later zelf opdraait. Using a concrete case, we explain why it is best not to sign the compromise immediately.

Stap 5:  Betalingen

Voor de laatste betaling en de latere domiciliëringen van nutsvoorzieningen is onze Spaanse derdenrekening vereist.

Nutsmaatschappijen aanvaarden SEPA-betalingen uit België en Nederland. Een Spaanse rekening is na aankoop niet nodig. U betaalt de koper evenwel met een Spaanse bankcheque, waarvoor u onze Spaanse derdenrekening kan gebruiken. 

Stap 6: De Notariële Akte (Escritura)

De officiële eigendomsoverdracht vindt plaats bij de notaris via het ondertekenen van de Escritura de Compraventa.

Op dit moment betaalt u het restsaldo (via bankcheque) en ontvangt u de sleutels. U krijgt direct een Copia Simple (voorlopige akte).

Tip: before going to the notary, it is usual to visit the property again and check for visible defects.

Na de notaris:

De taak van de notaris stopt na de ondertekening. Confianz zorgt voor de cruciale laatste stap: de inschrijving in het Registro de la Propiedad (Eigendomsregister) en het Kadaster. Pas na deze inschrijving is uw eigendomsrecht tegenstelbaar aan derden.

Frequently asked questions (FAQ)

1. Is een advocaat verplicht bij het kopen van een huis in Spanje?

Wettelijk is het niet verplicht, maar het wordt zeer sterk aangeraden. De Spaanse notaris controleert de legaliteit van het pand niet. Zonder advocaat loopt u het risico een illegale woning of een huis met schulden te kopen.

2. Wat is het verschil tussen ITP en IVA in Spanje?

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is de overdrachtsbelasting op bestaande woningen (10-11% in Costa Blanca). IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) is de BTW die u betaalt op nieuwbouwwoningen (10%), waar bovenop nog een zegelrecht (AJD) komt van 1,5%.

3. Kan ik een huis in Spanje kopen zonder NIE-nummer?

Ja, maar dan kan u geen overdrachtsbelastingen betalen. Dit geeft problemen bij de inschrijving van uw eigendomstitel. U kunt wel al huizen bezichtigen en een reservatie tekenen, maar idealiter heeft u voor de officiële overdracht het NIE-nummer. 

Read more about how to apply for a NIE number.

4. Wat zijn de totale kosten koper in de regio Valencia?

Houd in de regio Valencia (waaronder Costa Blanca) rekening met een opslag van 14% tot 15% bovenop de aankoopprijs. Dit omvat 10% belasting en 4-5% voor notaris, registratie en juridische kosten.

About the author: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving.

Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten.

Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.