De meerwaardebelasting in Spanje (Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales) wordt berekend op het verschil tussen de netto-verkoopwaarde en de geherwaardeerde aankoopsom. Voor niet-residenten geldt een vast tarief van 19%, terwijl residenten een progressief tarief betalen dat varieert tussen de 19% en 28%. U kunt deze belastingdruk aanzienlijk verlagen door juridisch erkende kosten in mindering te brengen of gebruik te maken van specifieke vrijstellingen voor 65-plussers en herinvesteringen.
Read more about capital gains tax in Spain.
1. Verklein de belastbare basis via kostenaftrek
De meest effectieve methode om de meerwaardebelasting direct te verlagen, is het maximaliseren van de aftrekbare kosten. De Spaanse fiscus staat toe dat alle kosten die inherent zijn aan de aankoop en verkoop van het onroerend goed van de winst worden afgetrokken.
Aftrekbare kosten posten zijn:
- Erelonen: Kosten voor advocaten, juristen en notarissen.
- Publieke registers: Kosten voor de inschrijving in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
- Taxes: Betaalde overdrachtsbelasting (ITP) of BTW (IVA) bij aankoop, evenals de gemeentelijke plusvalia muncipal.bij verkoop.
- Verkoopkosten: Commissies van de makelaar (mits gestaafd met een officiële factuur inclusief BTW).
2. Investering in vastgoed: Renovaties en verbouwingen
Kosten voor structurele verbeteringen en renovaties aan uw Spaanse woning zijn aftrekbaar, mits deze voldoen aan strikte administratieve eisen. In tegenstelling tot regulier onderhoud, verhogen deze investeringen de fiscale aankoopwaarde van het pand.
Om renovatiekosten succesvol af te trekken, moet u voldoen aan twee criteria:
- Facturatie: U moet beschikken over officiële facturen die voldoen aan de Spaanse wetgeving, inclusief uw NIE number.
- Legalisatie: Structurele wijzigingen of uitbreidingen moeten zijn gemeld bij het kadaster en idealiter zijn bekrachtigd via een Escritura de Obra Nueva.
Voorbeelden van aftrekbare verbeteringen: Het plaatsen van airconditioning, een nieuw dak, het vernieuwen van de vloer of een volledige keukenrenovatie. Kosten voor een hypotheek of lening zijn echter niet aftrekbaar.
Read more about capital gains tax when self-building in Spain.
3. Volledige vrijstelling voor residenten van 65 jaar en ouder
Bent u 65-plusser en fiscaal resident in Spanje? Dan kunt u in aanmerking komen voor een volledige vrijstelling van meerwaardebelasting bij de verkoop van uw hoofdverblijf (vivienda habitual).
- Hoofdverblijf: U moet het pand de afgelopen drie jaar ononderbroken hebben bewoond.
- Uitzonderingen: De termijn van drie jaar kan worden ingekort bij overlijden, huwelijk, echtscheiding of gedwongen verhuizing door werkomstandigheden.
- Lijfrente-optie: Voor woningen die niet het hoofdverblijf zijn (bijv. een vakantiehuis), kunnen 65-plussers ook vrijstelling krijgen mits de verkoopopbrengst (tot maximaal €240.000) binnen zes maanden wordt aangewend voor de vestiging van een lijfrenteverzekering (renta vitalicia).
4. Herinvesteringsvrijstelling voor residenten onder de 65
Residenten jonger dan 65 jaar kunnen de meerwaardebelasting volledig vermijden door de volledige opbrengst van de verkoop van hun hoofdverblijf te herinvesteren in een nieuwe gezinswoning.
De kernvoorwaarden voor deze vrijstelling:
- Tijdsbestek: De herinvestering moet plaatsvinden binnen two years (voor of na) de verkoop van de oude woning.
- Location: De nieuwe gezinswoning mag zich overal in de EU of EER bevinden, inclusief België of Nederland.
- Gedeeltelijke herinvestering: Indien slechts een deel van de opbrengst opnieuw wordt geïnvesteerd, is de vrijstelling naar evenredigheid van toepassing.
Veelgestelde vragen over meerwaardebelasting in Spanje (FAQ)
Hoeveel procent meerwaardebelasting betaal ik als niet-resident in Spanje? Als niet-resident betaalt u een vast tarief van 19% op de netto-meerwaarde. Daarnaast houdt de koper standaard 3% van de verkoopprijs in als voorschot voor de belastingdienst (de retención).
Zijn kosten voor een Spaanse hypotheek aftrekbaar van de meerwaarde? Neen, kosten gerelateerd aan de financiering, zoals afsluitprovisies, taxatiekosten voor de bank of notariskosten voor de hypotheekakte, zijn volgens de huidige Spaanse wetgeving niet aftrekbaar van de meerwaarde.
Wanneer wordt een woning in Spanje beschouwd als een ‘vivienda habitual’? Een woning geldt als hoofdverblijf wanneer u er gedurende een aaneengesloten periode van minstens drie jaar effectief en permanent heeft gewoond en u er fiscaal resident bent.
Kan ik renovatiekosten aftrekken zonder officiële factuur? Nee, de Spaanse belastingdienst (Hacienda) is zeer strikt. Zonder officiële factuur met vermelding van de juiste gegevens (NIF/NIE van beide partijen en BTW-specificatie) wordt de aftrek onherroepelijk geweigerd.
About the author: Glenn Janssens is a lawyer specialising in Spanish real estate transactions and tax regulations. Since 2017, he has been helping Belgian and Dutch individuals and entrepreneurs to safely purchase and structure real estate in Spain. He guides files from A to Z: from due diligence, ownership and tax control to estate planning and optimisation for residents and non-residents. Thanks to his years of experience, hundreds of handled files and focus on transparent communication, Glenn makes complex Spanish legislation understandable and practically applicable for every property buyer.
