Divorce and Property in Spain: Partition, Buyout and Tax Consequences

Bij een echtscheiding met onroerend goed in Spanje zijn er in de basis drie scenario’s mogelijk: uitonverdeeldheidtreding (uitkoop), verkoop aan derden, of een gerechtelijke openbare verkoop. Voor fiscale optimalisatie is de uitonverdeeldheidtreding (Extinción de Condominio) doorgaans de meest voordelige optie, omdat hierbij de zware overdrachtsbelasting wordt vermeden en enkel een lager verdeelrecht verschuldigd is.

Read more about the impact of your prenuptial agreement when buying a property in Spain.

Of u nu getrouwd bent in gemeenschap van goederen of scheiding van goederen: tenzij anders vermeld in de koopakte, bent u doorgaans beiden voor 50% eigenaar. De afwikkeling vereist specifieke afspraken naar Spaans recht. Hieronder analyseren we de drie mogelijkheden en de fiscale impact.

1. Uitonverdeeldheidtreding: De ene partner koopt de andere uit

Indien één partner de woning wenst te behouden en over voldoende financiële middelen beschikt, is dit fiscaal gezien de meest aantrekkelijke optie. In Spanje staat dit bekend als de Extinción de Condominio.

Fiscale impact: Verdeelrecht vs. Registratierechten

Het grote voordeel van deze constructie is dat de overnemende partner geen overdrachtsbelasting (ITP, variërend van 6% tot 11%) betaalt over het overgenomen deel. In plaats daarvan betaalt men het Actos Jurídicos Documentados (AJD), oftewel het verdeelrecht/zegelrecht.

• Tarief AJD: Varieert per regio (Comunidad Autónoma) tussen 0,5% en 2%.

• Basis: Dit percentage wordt berekend over de totale fiscale waarde van de woning, niet enkel over het overgenomen aandeel.

Expert Insight: “Veel koppels vergissen zich door te denken dat een verdeling fiscaal gelijkstaat aan een verkoop. De besparing via een correct uitgevoerde ‘Extinción de Condominio’ kan in regio’s zoals de Costa Blanca oplopen tot tienduizenden euro’s ten opzichte van een reguliere verkoop.”

Rekenvoorbeeld: Het verschil in belastingdruk

Laten we de situatie nemen van partners A en B met een woning in Dénia (regio Valencia).

• Situation: Echtscheiding, A neemt de woning over.

• Huidige marktwaarde: € 350.000.

• Aandeel partner B: € 175.000.

Conclusion: Partner A bespaart € 12.250 door te kiezen voor uitonverdeeldheidtreding.

Belastingen voor de vertrekkende partner (B)

De partner die wordt uitgekocht, moet rekening houden met twee belastingen:

1. Capital gains tax (Ganancia Patrimonial): 19% tot 26% op de nettowinst (verkoopwaarde min aankoopwaarde en kosten).

2. Gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal): Een belasting op de waardestijging van de grond.

   • Note: In specifieke gevallen van echtscheiding kan er een exemption gelden voor de Plusvalía Municipal, mits het echtscheidingsvonnis correct wordt geregistreerd in Spanje.

Read more about apportionment law in Spain.

2. Verkoop aan een derde partij

Is een uitkoop financieel niet haalbaar? Dan is verkoop aan derden de logische vervolgstap. Hierbij wordt de volledige eigendom verkocht op de open markt.

Bij deze optie verschuiven de aankoopkosten (notaris, registratie, overdrachtsbelasting) naar de koper. De verkopende partners zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor:

• Brokerage fees: Doorgaans tussen de 3% en 5% van de verkoopsom.

• Value-added tax: 19% (niet-residenten) op de gerealiseerde winst.

• Plusvalía Municipal: Te betalen aan de gemeente waar het pand staat.

Read more about selling in Spain.

3. Geen overeenstemming: Gerechtelijke verkoop

Indien partners geen akkoord bereiken over de waarde of de verdeling, kan een onafhankelijke derde worden aangesteld of, in het uiterste geval, een gerechtelijke procedure worden gestart (actio communi dividundo).

Dit is het worst-case scenario. De Spaanse rechtbank zal uiteindelijk bevelen dat de woning openbaar verkocht moet worden (openbare veiling).

• Disadvantage: De opbrengst bij een openbare verkoop ligt statistisch gezien 20% tot 40% lager dan de marktwaarde.

• Costs: Hoge proceskosten en advocatenhonoraria verminderen de netto-opbrengst aanzienlijk.

Frequently asked questions (FAQ)

Wat is fiscaal voordeliger bij scheiding in Spanje: uitkopen of verkopen?

Uitkopen (uitonverdeeldheidtreding) is voor de overnemende partij fiscaal voordeliger. U betaalt dan doorgaans 0,5% – 2% AJD (Zegelrecht) in plaats van de reguliere 8% – 11% overdrachtsbelasting die geldt bij een reguliere verkoopovereenkomst.

Moet ik in Spanje belasting betalen op de meerwaarde bij echtscheiding? Ja, de vertrekkende partner betaalt meerwaardebelasting op het verschil tussen de aankoopwaarde en de waarde bij toebedeling. Voor niet-residenten bedraagt dit 19%. Er zijn vrijstellingen mogelijk voor de gemeentelijke Plusvalía belasting indien de overdracht kadert in een echtscheidingsprocedure.

Is een Belgisch of Nederlands echtscheidingsvonnis direct geldig in Spanje? Neen, een buitenlands vonnis wordt niet automatisch erkend voor het vastgoedregister. Het vonnis moet vaak worden vertaald (beëdigd) en voorzien van een Apostille van Den Haag. In complexe gevallen kan een Exequatur-procedure nodig zijn, maar voor vastgoedregistratie volstaat vaak de juiste notariële bekrachtiging in Spanje.

Hoe wordt de waarde van de woning bepaald bij uitkoop?

Partners kunnen in onderling overleg een waarde bepalen. Indien er geen akkoord is, is het raadzaam een officiële taxatie (tasación) te laten uitvoeren door een erkend, onafhankelijk schatter om discussies en latere fiscale claims over onderwaardering te voorkomen.

About the author: Glenn Janssens is a lawyer specialising in Spanish real estate transactions and tax regulations. Since 2017, he has been helping Belgian and Dutch individuals and entrepreneurs to safely purchase and structure real estate in Spain. He guides files from A to Z: from due diligence, ownership and tax control to estate planning and optimisation for residents and non-residents. Thanks to his years of experience, hundreds of handled files and focus on transparent communication, Glenn makes complex Spanish legislation understandable and practically applicable for every property buyer.