Dans cet épisode, Glenn Janssens aborde les conditions relatives à la commission de l'agent immobilier lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier en Espagne. Il explique à qui cette commission est due, comment fonctionnent le droit espagnol des contrats et le droit coutumier, et à quel moment un agent immobilier a droit à sa rémunération.
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Principaux enseignements et thèmes
- Qui paie la commission ?
- Règle de base (art. 1257 du Code civil espagnol) : Un contrat n'engage que les parties signataires. Étant donné que l'agent immobilier travaille généralement pour le compte du vendeur, c'est en principe ce dernier qui prend en charge la commission.
- Exceptions : Un acheteur ne paie de commission que si un mandat de recherche ou d'achat a été explicitement signé, ou si l'agent immobilier l'informe clairement, avant la visite, des usages locaux (comme à Valence, où la commission est souvent partagée).
- Tarifs et droit coutumier
- Liberté contractuelle : Les contrats d'agence immobilière sont des contrats atypiques. Les barèmes fixes (tels que ceux de l'API) sont interdits depuis 2009 par la législation sur la concurrence.
- Tarifs conformes au marché : Selon le droit coutumier, la commission perçue lors d'une vente se situe généralement entre 3% et 5% (hors TVA) du prix de vente. En cas de location, elle correspond à 1 à 2 mois de loyer.
- Frais inclus : Les frais tels que les annonces, la photographie et les déplacements sont inclus dans la commission et ne peuvent être facturés séparément, sauf accord contraire préalable par écrit.
- Quand la commission est-elle due ?
- Jurisprudence : Selon la Cour suprême espagnole, la commission est due dès qu’il y a convergence de volontés (par exemple, lors de la signature d’un contrat de réservation ou contrato de arras).
- Risque lié au saut : Si la vente est annulée par la faute de l'acheteur (par exemple, en raison d'un défaut de financement), l'agent immobilier conserve en principe le droit à sa commission. Cela ne s'applique pas si la vente est résiliée pour un motif juridique légitime (tel que des vices de construction ou des irrégularités) en vertu d'une condition suspensive.
- Conseil en or : Il convient de préciser expressément dans le contrat que la commission n'est exigible et payable qu'au moment de la signature de l'acte notarié.
Conseils et contact
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