Dans cet épisode, An-Sofie et Glenn discutent de l'écheveau complexe de la législation catalane en matière de location. Pour les propriétaires, il est essentiel de choisir le bon type de location, car les règles, les implications fiscales et les pénalités varient considérablement d'une catégorie à l'autre.
Écouter sur Spotify, Apple Podcasts ou Youtube.
Les quatre piliers de la location de logements en Catalogne
La législation catalane distingue quatre types fondamentaux de location résidentielle :
- Location résidentielle (Vivienda Habitual) : Pour une résidence permanente. Fortement réglementée et avec une forte protection des locataires.
- Location de vacances (Uso Turístico) : pour les séjours touristiques de courte durée (max. 31 jours). Nécessite une licence (licence HUT).
- Location saisonnière (Alquiler de Temporada) : Pour des séjours temporaires non touristiques (travail, études, etc.). Il s'agit d'une zone grise qui fait désormais l'objet d'un contrôle strict.
- Location de luxe (Alquiler Suntuario) : Une niche pour les biens de plus de 300m² ou avec des loyers très élevés, avec une liberté contractuelle quasi totale.
Partie 1 : Location de logements - une réglementation stricte et un avantage fiscal
Les loyers résidentiels constituent la base du marché locatif et sont réglementés par la loi espagnole sur les loyers (LAU), qui protège fortement les locataires.
Caractéristiques principales :
- Durée du contrat : un minimum légal de 5 ans (propriétaire privé) ou de 7 ans (entreprise). Le locataire peut résilier après 6 mois, le propriétaire ne le peut pratiquement pas.
- Dépôt de garantie : Dépôt obligatoire d'un mois de loyer.
- Frais de courtage : Depuis la loi sur le logement de 2023, ils sont toujours à la charge du propriétaire.
- Impact de la loi sur le logement (2023) : Zones de marché tendues : Une grande partie de la Catalogne (y compris Barcelone, la bande côtière et les grandes villes) est désignée comme une "zone de marché tendue". Cela a des conséquences importantes sur les loyers :
- Contrôle des loyers : le loyer ne doit pas dépasser le loyer du contrat précédent.
- Grands propriétaires (Gran Tenedor) : Les propriétaires de plus de 5 biens dans une zone tendue doivent limiter le loyer à l'indice de référence officiel, le plus bas des deux.
- Indice de référence Consulter : Le loyer maximum d'un bien immobilier spécifique peut être consulté via l'outil officiel sur le site web de l'Agence des droits fondamentaux de l'Union européenne. Ministère de l'habitat et de l'urbanisme.
Avantage fiscal : La location d'une résidence permanente bénéficie d'un avantage fiscal unique : une réduction de 50% sur le rendement net de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), après déduction des dépenses telles que l'IBI, les cotisations VvE, les intérêts, l'assurance et l'amortissement. Le propriétaire doit toutefois être résident fiscal.
Partie 2 : Locations de vacances - Les règles strictes de la licence HUT
La location à des fins touristiques est la catégorie la plus réglementée.
Points clés :
- Licence HUT : la licence (Habitatge d'Ús Turístic) est absolument obligatoire. La location sans licence est passible d'amendes monstres.
- Administration lourde : Les obligations comprennent l'enregistrement des invités auprès de la police, l'assurance responsabilité civile et le respect des exigences spécifiques en matière d'équipement.
- Autorisation de l'association des propriétaires : L'association des propriétaires doit autoriser les locations touristiques dans l'immeuble à la majorité des 3/5.
Fin des appartements touristiques à Barcelone : La ville de Barcelone abolit les 10 000 licences HUT d'ici novembre 2028, dans le but de remettre les propriétés sur le marché locatif normal.
Partie 3 : Location saisonnière - Il n'y a plus d'échappatoire
Les locations saisonnières sont destinées à des séjours temporaires pour des raisons légitimes et non touristiques (travail, études, etc.). Elle a fait l'objet d'abus massifs pour contourner les règles de location résidentielle, mais le gouvernement catalan a sévi.
Nouvelles règles strictes (Decreto-Ley 6/2024) :
- Obligation de preuve : Le contrat doit mentionner explicitement la raison du séjour temporaire et le propriétaire doit pouvoir la prouver (par exemple, à l'aide d'un contrat de travail ou d'une inscription à un programme d'études).
- Requalification automatique : sans raison valable et prouvée, le contrat est automatiquement considéré comme un bail d'habitation, avec toutes les conséquences qui en découlent (durée minimale de 5 ans, contrôle des loyers).
- Pas d'avantage fiscal : contrairement aux locations résidentielles, la réduction d'impôt 50% ne s'applique pas aux locations saisonnières. Par conséquent, un loyer brut plus élevé n'entraîne pas nécessairement un bénéfice net plus important.
Partie 4 : Locations de luxe - L'exception pour les propriétés exclusives
Il existe une catégorie spéciale pour les biens les plus exclusifs qui échappent aux règles strictes de la loi sur les loyers (LAU).
Critères : Un bien immobilier est qualifié de "luxueux" s'il remplit l'une des deux conditions suivantes :
- Une surface habitable de plus de 300 m².
- Un loyer annuel initial supérieur à 5,5 fois le salaire minimum espagnol.
Conséquence : la liberté contractuelle totale s'applique à ces biens. Les parties peuvent négocier elles-mêmes la durée, les délais de préavis et les garanties.
Restriction importante : si un bien immobilier a une superficie inférieure à 300 m² et est situé dans une zone tendue, l'encadrement des loyers reste d'application. Les locations de luxe ne sont donc pas possibles dans ce cas.
Recommandations stratégiques pour les propriétaires
- Cessez de chercher des échappatoires : le "truc des 11 mois" est devenu une stratégie extrêmement risquée.
- Choisir délibérément une stratégie : Analyser les avantages et les inconvénients de chaque forme de location (stabilité et avantage fiscal par rapport à un rendement plus élevé avec une administration lourde).
- Documentez tout : assurez-vous d'avoir des contrats étanches et conservez les pièces justificatives qui justifient la forme de location choisie.
- Demandez l'avis d'un professionnel : La complexité et les changements constants rendent indispensables les conseils d'un avocat spécialisé pour éviter des erreurs coûteuses.
