De nombreuses personnes pensent à tort que leur accord de cohabitation belge ou néerlandais se poursuit automatiquement en Espagne. Rien n'est moins vrai. Dans cet épisode, Glenn Janssens explique les pièges juridiques et fiscaux auxquels sont confrontés les couples non mariés et comment vous pouvez vous protéger mutuellement lors de l'achat d'une maison en Espagne.
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L'étude de cas : Patrick et Sabine
Basé sur l'histoire vraie de Patrick et Sabine (un couple cohabitant de facto avec une propriété à Altea), les risques deviennent évidents. Après le décès inattendu de Patrick, la moitié de la propriété est revenue à ses enfants issus d'un précédent mariage. En raison des droits de succession flamands, les enfants ont été contraints de réclamer leur part, ce qui a obligé Sabine à partager ou à vendre sa maison.
Les deux grands problèmes des cohabitants
Lorsque vous achetez un bien immobilier en Espagne en tant que couple de fait ou cohabitant légal, vous vous heurtez à deux obstacles :
- Droit des successions (juridique) : En principe, les cohabitants de fait ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Même en tant que cohabitants légaux, vous n'avez pas automatiquement droit à une deuxième résidence en Espagne.
- L'aspect fiscal (Fiscalité) : En Espagne, en tant que cohabitant de fait ou légal, vous êtes souvent considéré comme un ‘tiers’ (étranger), ce qui signifie que vous ne bénéficiez pas des taux favorables de l'impôt sur les successions. En Flandre également, l'exonération des droits de succession s'applique au partenaire seulement pour la maison familiale, pas pour une maison de vacances espagnole.
Trois solutions possibles
1. L'achat fractionné (le choix le plus optimal)
Il s'agit d'un accord que vous concluez avant l'achat de la propriété.
- Comment cela fonctionne-t-il ? Les deux partenaires achètent chacun 50% de nue-propriété, et ensemble ils achètent l'usufruit à vie.
- Avantage : Au décès du premier partenaire, le partenaire survivant obtient automatiquement le plein usufruit. Le partenaire survivant conserve le contrôle et peut continuer à vivre sur place ou à louer.
- Fiscal : En Belgique comme en Espagne, il n'y a pas de droits de succession à payer sur l'usufruit en cas de décès du partenaire.
2. Stipulation d'accrétion / Tontine
Contrat de probabilité dans lequel la part du défunt revient automatiquement au survivant.
- Piège en Espagne : Les accords régissant une future succession sont en principe nuls en Espagne (sauf dans des régions telles que la Catalogne). Vous devez obtenir un certificat d'un notaire belge pour prouver que cela est autorisé par la loi belge.
- Fiscal : L'Espagne considère la tontine comme un legs (héritage). Pour les concubins, cela reste donc très défavorable sur le plan fiscal (Remarque : cela est toutefois intéressant pour les couples mariés sous le régime de la séparation des biens).
3. La volonté
Vous pouvez rédiger un testament après la signature de l'acte d'achat dans lequel vous laissez l'usufruit ou votre part en pleine propriété à votre partenaire.
- Chute d'eau : Vous ne pouvez pas violer la réserve légale des enfants (part d'héritage), sinon le partenaire devra dédommager les enfants plus tard. En outre, les droits de succession pour les cohabitants restent très élevés.
La personnalisation est essentielle
Chaque situation est unique. Ce qui fonctionne pour vos voisins peut ne pas fonctionner pour vous. La meilleure solution dépend entièrement de votre situation spécifique :
- Votre situation familiale (enfants, âge, relations).
- Votre vision à long terme (voulez-vous toujours y vivre dans 10 ans, ou voulez-vous de la flexibilité pour vendre ?).
