Bank guarantee in Spain: Your essential protection when buying on plan (New construction)

Is uw aanbetaling voor een Spaanse nieuwbouw veilig zonder de Wet Breyne? Neen. Omdat u in Spanje pas eigenaar wordt bij de oplevering (en niet tijdens de bouw zoals in België), is een bankgarantie in Spanje uw enige juridische vangnet. Zonder dit document bent u bij faillissement van de promotor uw geld kwijt.

Het kopen van een woning op plan (off-plan) in Spanje verschilt fundamenteel van de procedure in België of Nederland. Waar u in België door de Wet Breyne en het recht van natrekking direct eigenaar wordt van de grond en constructies, is dit in Spanje niet het geval. U financiert de bouw voor 30% tot 60%, maar juridisch bezit u nog niets tot de sleuteloverdracht. Dit maakt de bank guarantee in Spain (Aval Bancario) geen optie, maar een absolute noodzaak.

Beluister onze podcastaflevering over de stappen van nieuwbouw kopen in Spanje. Of lees hier over de verschillende stappen van een aankoop van nieuwbouw in Spanje.

Wat houdt een bankgarantie in Spanje precies in?

Een bankgarantie is een verzekeringsproduct of financiële borgstelling die garandeert dat u uw voorschotten terugkrijgt als de projectontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt. De Spaanse wet (Ley de Ordenación de la Edificación) verplicht promotoren om deze garantie af te sluiten voor residentiële projecten, ongeacht of het gaat om uw hoofdverblijf of vakantiewoning.

De garantie omvat twee cruciale veiligheidsmechanismen:

1. Dekking van betalingen: De verzekeraar of bank staat borg voor terugbetaling van al uw gestorte bedragen, vermeerderd met de wettelijke interesten.

2. De ‘Bijzondere Rekening’ (Cuenta Especial): De promotor moet een afgescheiden bankrekening openen die enkel dient voor de bouw van het project. De bank is hoofdelijk aansprakelijk om te controleren dat gelden op deze rekening correct worden besteed.

Expert Insight: “Let op: een bankgarantie is een financiële garantie, geen afwerkgarantie. Het zorgt ervoor dat u uw geld terugkrijgt bij problemen, maar het dwingt de aannemer niet om de tegels recht te leggen of de bouwkwaliteit te verbeteren.”

Waarom ontbreekt de bankgarantie vaak in de praktijk?

Ondanks de wettelijke verplichting zien we, met name aan de Costa Blanca and Murcia, dat promotoren vaak geen bankgarantie aanbieden. De redenen hiervoor zijn veelal economisch:

• Kostprijs: Een bankgarantie kost geld, wat de marge van de promotor drukt.

• Solvabiliteit: De bank acht de promotor niet kapitaalkrachtig genoeg om het risico te dragen.

• Vergunningen: Het project bevindt zich in een te vroege fase en de bouwvergunning is nog niet rond.

Argumenten zoals “wij zijn een familiebedrijf” or “wij doen dit al jaren zo” hebben geen enkele juridische waarde. Zonder garantie loopt u het volledige risico.

Indien u overweegt om een appartement of villa in Spanje op plan te kopen, kan Confianz u helpen met de legal screening of the construction promoter and requesting a bank guarantee.

Read more tips on buying on plan in Spain.

Geen bankgarantie? Dit zijn 3 veilige alternatieven

Indien de promotor geen bankgarantie kan of wil voorleggen, adviseert Confianz om geen rechtstreekse betalingen te doen. Gebruik een van de volgende strategieën om uw vermogen te beschermen:

1. Uitstel van betaling (Verlengde reservatie)

U betaalt niets tot de promotor de bouwvergunning én de bankgarantie kan voorleggen, of zelfs pas bij de formele oplevering.

• Advantage: Geen financieel risico.

2. De advocaten-derdenrekening

U stort de gelden op onze derdenrekening. Er wordt een contract opgesteld waarin staat dat het geld pas wordt vrijgegeven als de promotor bepaalde bewijsstukken (zoals de bankgarantie) levert.

• Advantage: U heeft een bindende koopovereenkomst en uw geld staat veilig geparkeerd.

3. De notariële derdenrekening

U stort de gelden op de derdenrekening van een notaris, vastgelegd in een notariële depositoakte. Hierin staan strikte voorwaarden voor vrijgave.

• Advantage: Maximale zekerheid voor beide partijen.

• Nadeel: De notaris rekent hiervoor kosten aan (die idealiter door de promotor worden gedragen).

Hier leest u meer over de alternatieven van een bankgarantie.

Wanneer kan ik de aankoop annuleren en geld terugvragen?

U kunt de koopovereenkomst ontbinden en uw bankgarantie inroepen wanneer er sprake is van een juridisch gegronde reden. Persoonlijke redenen (zoals echtscheiding of “geen zin meer”) geven geen recht op terugbetaling.

Geldige redenen voor het inroepen van de garantie zijn:

• Faillissement van de promotor.

• Niet-starten van de werken.

• Laattijdige oplevering: De wet spreekt over het overschrijden van de contractuele datum. In de praktijk moet u rekening houden met een “redelijke termijn” van 6 tot 12 maanden vertraging voordat een rechter ontbinding toestaat.

Stappenplan: Hoe verloopt de terugbetaling in de praktijk?

Het recupereren van uw geld gaat zelden automatisch. Het proces verloopt doorgaans in vier fasen:

1. Negotiation: Uw advocaat start gesprekken met de promotor over de terugbetaling van de hoofdsom, interesten en eventuele schadevergoeding.

2. Dading (Schikking): Er wordt een dadingsovereenkomst gesloten waarin de koop officieel wordt beëindigd en de betaaltermijnen worden vastgelegd.

3. Claim bij de Bank/Verzekeraar: Als de promotor niet betaalt, spreekt u rechtstreeks de financiële instelling aan die de garantie heeft uitgegeven. U hoeft hiervoor not te wachten op een faillissement van de promotor.

4. Uitbetaling: De bank of verzekeraar keert de gelden uit aan u (of via de promotor), waarna de woning vrijkomt voor verkoop aan derden.

Hier leest u meer over de procedure om uw geld bij nieuwbouw te recupereren.

Note: De bankgarantie vervalt pas wanneer de woning formeel is opgeleverd door de architect en de Licencia de Primera Ocupación (woonvergunning) is verkregen.

Frequently asked questions (FAQ)

Is een bankgarantie verplicht voor een tweede verblijf in Spanje? Ja, de Spaanse wetgeving maakt geen onderscheid. Voor elk nieuwbouwproject met een residentiële bestemming (hoofdverblijf, vakantiewoning of verhuur) is de promotor verplicht een bankgarantie of verzekering af te sluiten voor de ontvangen voorschotten.

Wat als de promotor weigert een bankgarantie te geven? Als de promotor weigert, is dit een “dealbreaker”. Betaal niet. Stel voor om via een notariële derdenrekening te werken. Weigert de promotor dit ook? Dan is het risico op insolventie te groot en adviseren wij van de aankoop af te zien.

Krijg ik ook mijn betaalde interesten terug via de bankgarantie? Ja, wettelijk gezien dekt de bankgarantie niet alleen de door u betaalde hoofdsom (voorschotten), maar ook de wettelijke interesten over dat bedrag vanaf het moment van betaling tot aan de terugbetaling.

Kan ik de bank aanspreken als ik geen fysiek garantiebewijs heb? In bepaalde gevallen wel. Als u kunt bewijzen dat u geld heeft gestort op de ‘Bijzondere Rekening’ (Cuenta Especial) van de promotor, is de ontvangende bank hoofdelijk aansprakelijk, zelfs als de promotor verzuimd heeft u het fysieke certificaat te geven. Dit vereist wel juridische bijstand.

About the author: Glenn Janssens is a lawyer specialising in Spanish real estate transactions and tax regulations. Since 2017, he has been helping Belgian and Dutch individuals and entrepreneurs to safely purchase and structure real estate in Spain. He guides files from A to Z: from due diligence, ownership and tax control to estate planning and optimisation for residents and non-residents. Thanks to his years of experience, hundreds of handled files and focus on transparent communication, Glenn makes complex Spanish legislation understandable and practically applicable for every property buyer.

The video below is a summary of this blog created using artificial intelligence.

Update: December 2025