Wie als Belgisch rijksinwoner een woning in Spanje bezit, krijgt met drie verschillende waarden te maken: het Belgische kadastraal inkomen (KI) dat de FOD Financiën aan het Spaanse goed toekent, de Spaanse valor catastral en de Spaanse valor de referencia. Ze hebben elk een eigen grondslag, een eigen bevoegde administratie en een eigen fiscale functie. Wie ze door elkaar haalt, riskeert een foutieve aangifte in België of een verkeerde inschatting van de Spaanse belastingdruk.
In dit artikel zetten we de regels op een rij voor inkomstenjaar 2026 (aanslagjaar 2027).
Waarom een Belgisch KI voor een Spaanse woning?
Sinds 1 januari 2021 (aanslagjaar 2022) stelt de Belgische administratie ook voor in het buitenland gelegen onroerende goederen een kadastraal inkomen vast. De aanleiding was een veroordeling door het Hof van Justitie: Belgisch vastgoed werd belast op een laag KI, buitenlands vastgoed op de werkelijke huurwaarde. Dat verschil vormde een belemmering van het vrij verkeer van kapitaal.
Wie is aangifteplichtig? De belastingplichtige die volle eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is. De blote eigenaar wordt niet belast.
Termijnen en sancties
- Wie een buitenlands onroerend goed (of een zakelijk recht erop) verwerft of vervreemdt, moet dat spontaan melden aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) binnen vier maanden. Dat kan via MyMinfin.
- De AAPD betekent het vastgestelde KI per aangetekende brief. Tegen dat KI kan binnen twee maanden na de betekening bezwaar worden ingediend.
- Bij niet-naleving van de spontane aangifteplicht kan een administratieve boete van € 250 tot € 3.000 worden opgelegd: € 1.000 bij een KI onder € 745, € 2.000 bij een KI van € 745 tot € 2.500, en € 3.000 bij een KI vanaf € 2.500.
Hoe wordt het Belgisch KI van een Spaans goed vastgesteld?
Het KI is het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar, met 1 januari 1975 als referentietijdstip. Voor buitenlandse goederen hanteert de AAPD een getrapte methode:
- Vergelijking met een referentieperceel. In de praktijk zelden bruikbaar voor een goed in Spanje.
- 5,3% van de normale verkoopwaarde op 1 januari 1975
- Terugrekening vanuit de actuele verkoopwaarde. Ontbreekt elke referentie voor de waarde in 1975, dan wordt de actuele normale verkoopwaarde gedeeld door een jaarlijks bekendgemaakte correctiefactor (art. 478, tweede lid WIB92). Dit is de methode die voor Spaans vastgoed vrijwel altijd wordt toegepast.
KI = normale verkoopwaarde/ correctiefactor (jaar van verwerving) * 5,3%
Indien u in 2026 een woning in het buitenland heeft gekocht, is de correctiefactor 16,694.
Het Belgische KI vertrekt dus van de verkoopwaarde zoals de belastingplichtige die aan de AAPD meedeelt, niet van de Spaanse valor catastral or valor de referencia. Die Spaanse waarden spelen in de Belgische berekening geen rol meer.
Van KI naar belastbaar onroerend inkomen
Het buitenlandse KI volgt dezelfde regels als een Belgisch KI. U vermeldt het niet-geïndexeerde KI in vak III van de aangifte, en in rubriek B het land en de code waarvoor u de verdragsvrijstelling vraagt.
| Bestemming van de Spaanse woning | Belastbaar inkomen (art. 7 WIB92) |
|---|---|
| Niet verhuurd (tweede verblijf) | Geïndexeerd KI + 40% |
| Verhuurd aan een natuurlijk persoon voor privégebruik | Geïndexeerd KI + 40% |
| Verhuurd voor beroepsgebruik of aan een rechtspersoon | Nettohuur: brutohuur − 40% kosten (kostenforfait max. 2/3 × KI × 5,75), met als minimum geïndexeerd KI + 40% |
De indexatiecoëfficiënt voor aanslagjaar 2027 bedraagt 2,3000; de revalorisatiecoëfficiënt 5,75. Sinds aanslagjaar 2022 is de Spaanse belasting (IBI, IRNR) niet langer aftrekbaar van het buitenlands onroerend inkomen.
Vrijstelling met progressievoorbehoud. Het verdrag tot het vermijden van dubbele belasting tussen België en Spanje kent het heffingsrecht over inkomsten uit onroerende goederen toe aan Spanje. België stelt het inkomen vrij, maar houdt er rekening mee voor de berekening van het tarief op uw overige inkomsten. Zonder verdrag zou de vrijstelling beperkt zijn tot 50%.
Rekenvoorbeeld (inkomstenjaar 2026, aanslagjaar 2027). Een appartement in Alicante, niet verhuurd, in 2024 verworven voor een normale verkoopwaarde van € 250.000.
- KI: € 250.000 / 15,726 × 5,3% = € 842,55, afgerond € 843.
- Geïndexeerd KI: € 843 × 2,3000 = € 1.938,90, afgerond € 1.939.
- Belastbaar onroerend inkomen: € 1.939 × 1,4 = € 2.714,60.
Dit bedrag wordt vrijgesteld, maar verhoogt het gemiddelde tarief op uw andere inkomsten. Bij een belastingplichtige met circa € 44.000 netto beroepsinkomen en een buitenlands KI van € 1.250 loopt de meerbelasting door het progressievoorbehoud al snel op tot ruim € 600 per jaar.
In Spanje: valor catastral is géén marktwaarde
Een hardnekkig misverstand is dat de Spaanse valor catastral overeenstemt met de marktwaarde. Dat klopt niet. Spanje kent twee administratieve waarden met een verschillende functie.
Valor catastral. Een objectief bepaalde administratieve waarde, berekend volgens de ponencia de valores van de gemeente. De Dirección General del Catastro stelt de ponencia op, na advies en doorgaans op verzoek van de gemeente. Een algemene herziening gebeurt ten vroegste vijf jaar en in elk geval vanaf tien jaar na de vorige. De valor catastral mag de marktwaarde nooit overschrijden: bij ministeriële orde geldt een coeficiente de referencia al mercado van 0,5. In de praktijk ligt de valor catastral dus ruim onder de marktwaarde.
De valor catastral is de grondslag voor de periodieke belastingen:
- the IBI, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (vergelijkbaar met de Belgische onroerende voorheffing), aan een tarief van 0,4% tot 1,1% voor stedelijke goederen;
- the forfaitaire inkomensimputatie (imputación de rentas inmobiliarias, vergelijkbaar met een kadastraal inkomen) voor woningen die niet verhuurd worden en niet de hoofdverblijfplaats zijn. Voor niet-residenten verwijst de IRNR naar dezelfde regels; een Belgisch rijksinwoner betaalt op dat forfaitaire inkomen 19% IRNR;
- de gemeentelijke meerwaardebelasting op grond (plusvalía municipal), die vertrekt van de valor catastral van de grond.
Lees meer over de Spaanse belasting op huurinkomsten voor niet inwoners.
Nieuw: progressieve imputatie vanaf 2027. Het Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober 2026 (BOE 7 oktober 2026) hervormt art. 85 LIRPF in twee stappen.
| Belastbaar tijdperk | Rule |
|---|---|
| 2026 | 1,1% van de valor catastral als die is herzien via een algemene collectieve waardering die vanaf 1 januari 2012 in werking trad; anders 2% |
| From 2027 | Progressieve schaal op de som van de valores catastrales van alle betrokken goederen van de belastingplichtige (zie hieronder) |
| Som van de valores catastrales | Imputatiepercentage op dat schijfdeel | Cumulatieve imputatie aan het einde van de schijf |
|---|---|---|
| tot € 100.000 | 1,1% | € 1.100 |
| € 100.000 tot € 500.000 | 1,5% | € 7.100 |
| € 500.000 tot € 1.000.000 | 2% | € 17.100 |
| boven € 1.000.000 | 3% | — |
Het tarief van 3% geldt dus niet op het volledige pand, maar enkel op het deel van de totale kadastrale waarde boven € 1.000.000. Een voorbeeld: wie in Spanje goederen bezit met een gezamenlijke valor catastral van € 1.200.000, krijgt een geïmputeerd inkomen van € 17.100 + (€ 200.000 × 3%) = € 23.100. Een appartement met een valor catastral van € 80.000 leidt tot € 880.
Twee punten van voorbehoud. Het RDL 29/2026 moet binnen dertig dagen na publicatie door het Congreso worden bekrachtigd; het vorige RDL 26/2026 met dezelfde maatregelen werd op 2 oktober 2026 niet bekrachtigd. Daarnaast is nog niet duidelijk hoe de schaal, die op de som van alle goederen werkt, wordt toegepast bij niet-residenten, waar de aangifte per goed gebeurt (modelo 210).
Geen valor catastral? Heeft het goed op 31 december nog geen valor catastral, of werd die nog niet betekend, dan wordt gerekend met 50% van de hoogste van de door de administratie gecontroleerde waarde of de verkrijgingsprijs (in de praktijk exclusief btw). Tot en met 2026 geldt daarop 1,1%; vanaf 2027 wordt dat bedrag in de progressieve schaal opgenomen.
Uitgesloten van imputatie: de hoofdverblijfplaats, onbebouwde grond, goederen in aanbouw en goederen die om stedenbouwkundige redenen niet gebruikt kunnen worden. De imputatie wordt pro rata berekend volgens het aantal dagen in het belastbaar tijdperk.
Valor de referencia. Een waarde die de Dirección General del Catastro sinds 1 januari 2022 jaarlijks vaststelt op basis van de prijzen van alle notariële verkopen in een homogene zone, gecorrigeerd voor de kenmerken van het pand. Een factor de minoración moet garanderen dat de waarde de marktwaarde niet overschrijdt. De valor de referencia raakt de valor catastral en de IBI niet. Ze dient als minimale belastbare grondslag bij een overdracht:
- de overdrachtsbelasting (ITP-AJD) en de schenk- en erfbelasting (ISD): de hoogste van de aangegeven waarde, de prijs of de valor de referencia;
- de vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio), maar enkel voor goederen verworven vanaf 1 januari 2022.
Via die grondslag werkt de valor de referencia ook door in een latere meerwaardebelasting: de waarde waarvoor u een goed geërfd of geschonken kreeg, wordt uw verkrijgingswaarde. In de praktijk benadert de valor de referencia de marktwaarde vrij goed voor oudere panden. Voor recente nieuwbouw ligt ze meestal lager dan de werkelijke marktwaarde. Wie het niet eens is met de waarde, kan die enkel betwisten naar aanleiding van een concrete aanslag in ITP-AJD of ISD.
| Valor catastral | Valor de referencia | |
|---|---|---|
| Vastgesteld door | Dirección General del Catastro, via de gemeentelijke ponencia de valores | Dirección General del Catastro, centraal en jaarlijks |
| Basis | Ligging, bouwkost, ouderdom, kwaliteit, marktgegevens | Werkelijke notariële verkoopprijzen in de zone |
| Verhouding tot marktwaarde | Maximaal marktwaarde × 0,5 | Marktwaarde, verminderd met een factor de minoración |
| Actualisering | Herziening om de 5 à 10 jaar; jaarlijkse coëfficiënten via de begrotingswet | Elk jaar |
| Openbaar | Nee, beschermd gegeven | Yes |
| Fiscale functie | IBI, inkomensimputatie IRPF/IRNR, plusvalía municipal | Minimumgrondslag ITP-AJD, ISD en (vanaf 2022) vermogensbelasting |
| Rol in het Belgische KI | Geen (wel in het oude regime tot aj. 2021) | No |
Een woning in aanbouw of op plan gekocht
Zolang de woning niet voltooid is, wordt ze zowel in België als in Spanje nauwelijks belast. Het kantelpunt ligt telkens bij de voltooiing of de eerste ingebruikname.
| Fase | België (personenbelasting) | Spanje (IRNR en IBI) |
|---|---|---|
| Aankoop van grond of start van de bouw | Aangifte bij de AAPD binnen vier maanden. | Geen inkomensimputatie: onbebouwde grond en goederen in aanbouw zijn uitgesloten (art. 85 LIRPF). De IBI blijft verschuldigd op de valor catastral van de grond indien gelegen in een stedelijke zone. |
| Aankoop op plan (sobre plano) | Het zakelijk recht ontstaat in de regel pas bij de notariële akte van levering. Tot dan is er geen aangifte- of belastingplicht. | Geen imputatie zolang het goed in aanbouw is. |
| Voltooiing of eerste ingebruikname | Aangifte van de nieuwbouw bij de AAPD, die een KI voor het gebouw vaststelt. Dat KI wordt in de aangifte opgenomen vanaf de datum van ingebruikname of verhuring, pro rata in dagen. | Imputatie vanaf de dag van voltooiing, pro rata. Zonder valor catastral geldt de 50%-regel (50% van de hoogste van de gecontroleerde waarde of de verkrijgingsprijs, exclusief btw). |
| Na toekenning van de valor catastral | Geen invloed: het Belgische KI hangt niet af van de Spaanse waarde. | De imputatie gebeurt voortaan op de valor catastral; vanaf 2027 volgens de progressieve schaal. |
Voor het Belgische KI van een nieuwbouw deelt de AAPD de normale verkoopwaarde (grond en gebouw) door de correctiefactor. Ook latere ingrijpende verbouwingen of uitbreidingen van een Spaanse woning moeten worden aangegeven, omdat ze tot een herschatting van het KI kunnen leiden.
Praktische aandachtspunten
- Meld elke aan- of verkoop van een Spaans onroerend goed binnen vier maanden aan de AAPD, ook bij verwerving via erfenis of schenking. Bij onverdeeldheid doet elke mede-eigenaar best zelf aangifte.
- Controleer het betekende KI: het is gebaseerd op de verkoopwaarde die u zelf hebt opgegeven. Een bezwaar moet binnen twee maanden worden ingediend.
- Vermeld het KI in vak III én vraag in rubriek B uitdrukkelijk de vrijstelling met progressievoorbehoud voor Spanje aan.
- Gebruik de Spaanse valor catastral voor de raming van uw jaarlijkse Spaanse lasten (IBI en IRNR). Wie meerdere Spaanse goederen bezit, herberekent best de IRNR-last vanaf 2027 volgens de progressieve schaal, en de valor de referencia voor de planning van een aankoop, schenking of nalatenschap.
Confianz begeleidt Belgische eigenaars van Spaans vastgoed bij de planning van aankoop, verhuur, schenking en vererving. Neem gerust contact met ons op.
