An-Sofie en Glenn bespreken in deze aflevering het complexe web van de Catalaanse verhuurwetgeving. Voor eigenaars is het cruciaal om het juiste type verhuur te kiezen, aangezien de regels, fiscale gevolgen en boetes per categorie drastisch verschillen.
Écouter sur Spotify, Apple Podcasts ou Youtube.
De Vier Pijlers van Residentiële Verhuur in Catalonië
De Catalaanse wetgeving onderscheidt vier fundamentele types van residentiële verhuur:
- Woninghuur (Vivienda Habitual): Voor permanente bewoning. Zwaar gereguleerd en met sterke huurdersbescherming.
- Vakantieverhuur (Uso Turístico): Voor korte, toeristische verblijven (max. 31 dagen). Vereist een vergunning (HUT-licentie).
- Seizoensverhuur (Alquiler de Temporada): Voor tijdelijk, niet-toeristisch verblijf (bv. werk, studie). Een voorheen grijs gebied dat nu streng wordt gecontroleerd.
- Luxeverhuur (Alquiler Suntuario): Een niche voor woningen van >300m² of met een zeer hoge huurprijs, met quasi volledige contractvrijheid.
Deel 1: Woninghuur – Sterk Gereguleerd en Fiscaal Voordelig
Woninghuur vormt de basis van de huurmarkt en wordt geregeld door de Spaanse Huurwet (LAU), die de huurder sterk beschermt.
Belangrijkste Kenmerken:
- Contractduur: Een wettelijk minimum van 5 jaar (particuliere verhuurder) of 7 jaar (bedrijf). De huurder kan na 6 maanden opzeggen, de verhuurder nagenoeg niet.
- Waarborg: Verplichte waarborg van 1 maand huur.
- Makelaarskosten: Sinds de Woningwet van 2023 altijd voor rekening van de verhuurder.
- Impact van de Woningwet (2023): Gespannen Marktzones: Een groot deel van Catalonië (o.a. Barcelona, de kuststrook en de grote steden) is aangeduid als ‘gespannen marktzone’. Dit heeft grote gevolgen voor de huurprijs:
- Huurprijscontrole: De huur mag niet hoger zijn dan de huurprijs van het vorige contract.
- Grote Verhuurders (Gran Tenedor): Eigenaars van meer dan 5 woningen in een gespannen zone moeten de huurprijs beperken tot de officiële referentie-index, als deze lager is.
- Referentie-index Raadplegen: De maximale huurprijs voor een specifieke woning kan worden opgezocht via de officiële tool op de website van het Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Fiscaal Voordeel: De verhuur voor permanente bewoning geniet een uniek fiscaal voordeel: een reductie van 50% op het netto rendement in de personenbelasting (IRPF), na aftrek van kosten zoals IBI, VvE-bijdragen, interesten, verzekeringen en afschrijvingen. De verhuurder moet wel fiscaal inwoner zijn.
Deel 2: Vakantieverhuur – De Strenge Regels van de HUT-licentie
Verhuur voor toeristische doeleinden is de zwaarst gereguleerde categorie.
Kernpunten:
- HUT-licentie: Een vergunning (Habitatge d’Ús Turístic) is absoluut verplicht. Verhuren zonder licentie leidt tot monsterboetes.
- Zware Administratie: Verplichtingen omvatten gastenregistratie bij de politie, een aansprakelijkheidsverzekering en het naleven van specifieke uitrustingseisen.
- Toelating van de VvE: De Vereniging van Eigenaars moet met een 3/5 meerderheid toeristische verhuur in het gebouw toelaten.
Einde van Toeristische Appartementen in Barcelona: De stad Barcelona schaft tegen november 2028 alle 10.000 HUT-licenties af, in een poging woningen terug te brengen naar de reguliere huurmarkt.
Deel 3: Seizoensverhuur – Geen Ontsnappingsroute Meer
Seizoensverhuur is bedoeld voor tijdelijk verblijf om legitieme, niet-toeristische redenen (werk, studie, etc.). Het werd massaal misbruikt om de regels van de woninghuur te omzeilen, maar de Catalaanse overheid heeft dit hard aangepakt.
Nieuwe Strenge Regels (Decreto-Ley 6/2024):
- Bewijsplicht: Het contract moet de reden voor het tijdelijke verblijf expliciet vermelden en de verhuurder moet dit kunnen bewijzen (bv. met een arbeidscontract of studie-inschrijving).
- Automatische Herkwalificatie: Zonder geldige en bewezen reden wordt het contract automatisch beschouwd als een woninghuurcontract, met alle gevolgen van dien (5 jaar minimumduur, huurprijscontrole).
- Geen Fiscaal Voordeel: In tegenstelling tot woninghuur, geldt de 50% belastingreductie niet voor seizoensverhuur. Een hogere bruto huur leidt hierdoor niet noodzakelijk tot een hogere nettowinst.
Deel 4: Luxeverhuur – De Uitzondering voor Exclusief Vastgoed
Voor de meest exclusieve woningen bestaat een speciale categorie die buiten de strenge regels van de Huurwet (LAU) valt.
Criteria: Een woning kwalificeert als ‘luxueus’ als deze aan één van de volgende twee voorwaarden voldoet:
- Een bewoonbare oppervlakte van meer dan 300 m².
- Een initiële jaarlijkse huurprijs die 5,5 keer het Spaanse minimumloon overschrijdt.
Gevolg: Voor deze woningen geldt volledige contractvrijheid. Partijen kunnen zelf de duur, opzegtermijnen en waarborgen onderhandelen.
Belangrijke beperking: Als een woning minder dan 300m² groot is en zich in een gespannen zone bevindt, blijft de huurprijscontrole van toepassing. Luxe verhuur is in dat geval dus niet mogelijk.
Strategische Aanbevelingen voor Eigenaars
- Stop met zoeken naar mazen in de wet: De “11-maanden-truc” is een strategie met een extreem hoog risico geworden.
- Kies bewust een strategie: Analyseer de voor- en nadelen van elke verhuurvorm (stabiliteit en fiscaal voordeel vs. hogere opbrengst met zware administratie).
- Documenteer alles: Zorg voor waterdichte contracten en bewaar bewijsstukken die de gekozen verhuurvorm rechtvaardigen.
- Win professioneel advies in: De complexiteit en constante veranderingen maken de begeleiding van een gespecialiseerde advocaat onmisbaar om kostbare fouten te vermijden.
