Quelle est la procédure de vente d'un bien immobilier en Espagne ?

Dans cet épisode de "Confianz : After Hours", An-Sofie et Glenn vous guident tout au long du processus de vente d'une propriété espagnole en tant que non-résident belge. Des préparatifs initiaux au règlement final des impôts en Espagne et en Belgique, ce guide offre une feuille de route claire et pratique.

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1. Le début du processus de vente

La décision de vendre intervient souvent après environ cinq ans et est motivée par le désir d'acheter quelque chose de plus grand, ou par des raisons de santé ou de famille. Bien que le profit pur soit rarement la motivation principale, les vendeurs qui ont acheté il y a cinq ans réalisent souvent une belle plus-value.

Premiers pas :

• Une évaluation réaliste : Faites appel à plusieurs agents immobiliers pour obtenir des prix corrects. Un bon agent immobilier vous conseillera également sur les éventuels travaux de rénovation.
• Coût Incalculer : Lors de la fixation du prix de vente, il faut déjà tenir compte de l'impôt espagnol sur les plus-values et des frais de vente.
• Broker Select : La qualité et les commissions des agents immobiliers en Espagne varient considérablement. Choisissez avec soin et assurez-vous d'avoir un contrat de mandat clair (exclusivité, commission, durée, points d'action). Il est également possible de se vendre soi-même par l'intermédiaire de son propre réseau.

2. Le fichier de vente essentiel

Un dossier complet et correctement préparé est essentiel pour une vente en douceur et permet d'éviter les retards, les renégociations ou l'annulation de la transaction.

Documents requis :

• Acte de propriété (Escritura de Compraventa) : La preuve notariée de votre achat.
• Nota Simple Informativa : Un extrait récent du registre de la propriété indiquant le statut juridique, le propriétaire et les charges éventuelles (hypothèque, saisie).
• Certificat de performance énergétique (EPC / CEE) : Obligatoire depuis 2013 et valable 10 ans. Le coût (100 à 500 €) est à la charge du vendeur et est souvent déductible des impôts.
• Certificat d'habitabilité (Cédula de Habitabilidad / Licencia de Ocupación) : Il est essentiel que l'acheteur mette les services publics à son nom. Il peut être nécessaire de les renouveler.
• Autres documents :
  • Des preuves récentes du paiement des impôts fonciers (IBI/SUMA).
  • Preuve du paiement des frais communautaires (gastos de comunidad).
  • Certificat du syndic attestant qu'il n'y a pas de dettes en suspens.
  • Copie du passeport et du numéro NIE de tous les vendeurs.
  • Le cas échéant : liste d'inventaire (en cas de vente avec mobilier), certificat bancaire d'hypothèque en cours.

3. Audit juridique : registre ou registre foncier

Un problème courant en Espagne est l'écart entre le montant de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et celui de l'impôt sur le revenu des personnes morales. Registre de la propriété (Registro de la Propiedad)qui établit la propriété légale, et le Registre foncier (Catastro)qui a une fonction fiscale. Des différences de mètres carrés ou des modifications non déclarées (par exemple une piscine) peuvent compromettre le financement de l'acheteur.

Conseil : Faites réaliser un audit juridique proactif par votre avocat afin de réconcilier la réalité physique, les données cadastrales et l'enregistrement et de régulariser tout problème en temps utile.

4. De l'accord négocié à l'acte notarié

• Contrat d'Arras : Il s'agit d'un contrat de vente privée contraignant qui fixe toutes les conditions (prix, description, délai pour l'acte notarié). L'acheteur verse généralement un acompte (arras) de 10% du prix de vente.
• Les pierres d'achoppement possibles : Soyez vigilants quant aux discussions sur la liste d'inventaire, limitez les conditions suspensives de financement et n'autorisez pas le commissionnement avant la signature de l'acte.
• Escritura Pública de Compraventa : La dernière étape est la signature de l'acte notarié. C'est à ce moment-là que le solde est payé (généralement par chèque bancaire garanti) et que les clés sont remises.

5. Obligations fiscales espagnoles pour le vendeur

Deux taxes importantes sont prélevées après la vente.

A. Taxe municipale sur la valeur ajoutée (Plusvalía Municipal)

• Une taxe sur l'augmentation de la valeur de la sol.
• Déclaration et paiement en 30 jours après la vente.
• Choix entre deux méthodes de calcul :
  1. Méthode réelle : Basé sur le bénéfice net réel.
  2. Méthode objective : Un calcul forfaitaire basé sur la valeur cadastrale du terrain et le nombre d'années de propriété.
• Important : Si vous vendez à perte, vous ne devez pas payer cette taxe. Prouvez-le avec vos actes d'achat et de vente.

B. Impôt national sur les plus-values (Ganancias Patrimoniales)

• Taxe sur les bénéfice net réel des ventes.
• Tarif pour les non-résidents de l'UE : 19% sur le bénéfice net.
• Calcul du bénéfice net : (Prix de vente - Coûts de vente) - (Prix d'achat + Coûts d'achat + Investissements à valeur ajoutée)
• Dépenses déductibles : Justifier de tous les coûts (courtier, avocat, notaire, taxes, EPC, rénovations importantes) avec factures officielles (facturas).

Le prélèvement 3% (Retención)

• L'acheteur est légalement tenu de 3% du prix de vente retenus et transmis aux autorités fiscales en tant que avancer Sur votre impôt national sur les plus-values.
• A l'intérieur quatre mois Après la vente, votre avocat doit déposer la déclaration finale (Modèle 210) dans.
  • La taxe calculée est-elle inférieure à celle du 3% ? Vous récupérez la différence.
  • La taxe est-elle plus élevée ? Vous devez payer la différence.

6. Obligations en Belgique après la vente

Même en Belgique, vous devez prendre certaines mesures après la vente.

• Suppression administrative : Signaler les ventes dans les délais impartis quatre mois à la SPF Finances (Cellule KI étrangère) via MyMinfin. Cela permet d'éviter que le bien n'apparaisse de manière erronée dans les déclarations futures.
• Impôt belge sur le revenu des personnes physiques :
  • La valeur ajoutée elle-même est non imposable en Belgique grâce à la convention de double imposition.
  • Dans la déclaration de l'année qui suit la vente, vous indiquez la le revenu cadastral (KI) au prorata de la période pendant laquelle vous avez été propriétaire.
  • Ce revenu est pris en compte dans le cadre de réservation de progressionIl est ajouté à vos revenus belges pour déterminer un taux d'imposition moyen plus élevé, qui est ensuite appliqué à vos revenus belges. Par conséquent, vous payez un peu plus d'impôts nets en Belgique.

Conclusion : Une bonne préparation, un dossier complet et des conseils juridiques et fiscaux professionnels sont essentiels pour une vente réussie et sans problème.