Dans cet épisode, An-Sofie et Glenn discutent d'une construction qui, pendant de nombreuses années, a été le modèle belge classique de planification de la succession pour l'immobilier en Espagne : l'achat fractionné. Les parents achètent l'usufruit, les enfants la nue-propriété. Intelligent ? Parfois. Mais de nouvelles règles fiscales - tant en Belgique qu'en Espagne - rendent cette technique beaucoup moins évidente aujourd'hui.
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Nous discutons clairement, de manière pratique et avec des exemples concrets, des cas où cela ne fonctionne pas, des cas où c'est encore intéressant et des raisons pour lesquelles il existe aujourd'hui une meilleure alternative.
Qu'est-ce qui sera couvert ?
1. Qu'est-ce qu'un achat fractionné ?
- Explication de l'usufruit par rapport à la nue-propriété
- Implications juridiques : qui peut faire quoi ?
- Pourquoi les parents deviennent-ils dépendants des signatures de leurs enfants ?
2. Conséquences fiscales en Espagne lors de l'achat
- Comment l'Espagne calcule-t-elle la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?
- L'impact de la construction neuve par rapport à la revente
- Pourquoi certains promoteurs n'autorisent-ils pas l'achat fractionné ?
3. Problèmes fiscaux en Belgique
- Le cadeau bancaire : s'enregistrer ou non ?
- Les période suspecte de cinq ans (et le risque de droits de succession jusqu'à 27%)
- Différences entre la Flandre, Bruxelles et la Wallonie
4. Qui paie les impôts annuels de l'Espagne ?
- Aperçu de l'IBI, de l'impôt des non-résidents et de la basura
- Pourquoi les nus-propriétaires ne paient rien en Espagne
5. Que se passe-t-il au décès des usufruitiers ?
- Pas de droits de succession... mais un Taxe de transfert espagnole sur la valeur actualisée
- Calcul d'un échantillon : la rapidité avec laquelle cela peut s'additionner
Pourquoi l'achat fractionné classique n'est souvent pas un bon choix aujourd'hui
Glenn explique pourquoi la structure a perdu de son éclat :
- Complexité des nouvelles constructions
- Le risque quinquennal en Belgique
- Impôt de consolidation sur les décès garantis en Espagne
Pour les parents et les enfants, cela signifie qu'il existe une une solution plus efficace et plus sûre sur le plan fiscal.
L'alternative moderne : acheter d'abord, donner ensuite
La stratégie qui remplace presque complètement l'ancien achat fractionné :
- Les parents achètent 100% de la propriété
- Ils font ensuite don de la nue-propriété aux enfants par l'intermédiaire d'un notaire espagnol.
- Les parents conservent l'usufruit
Avantages :
- Pas de période suspecte en Belgique
- Neutralisation presque complète de l'impôt espagnol sur les donations (réduction de 99% dans de nombreuses régions)
- Pas de taxe de consolidation au décès
- Un contrôle maximal pour les parents de leur vivant
Point d'attention :
- Deux frais de notaire et un éventuel impôt sur les plus-values si vous attendez trop longtemps pour faire votre don
Écoutez également notre épisode de podcast sur les cadeaux en Espagne.
Quand l'achat fractionné reste-t-il intéressant ?
Pour les relations autres que parents/enfants - telles que les oncles/tantes vers les cousins/nièces - l'achat fractionné peut encore être le meilleur choix.
Conclusion
L'achat fractionné a été la norme pendant de nombreuses années. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas.
Une planification moderne nécessite une personnalisation, une compréhension des évolutions fiscales récentes et une évaluation correcte des risques.
Questions ou suggestions ?
Envoyez-nous un courrier à l'adresse suivante podcast@confianz.be - nous nous ferons un plaisir de répondre à votre question dans un prochain épisode.
