Le marché immobilier espagnol est régi par des règles uniques qui peuvent prêter à confusion. Aujourd'hui, nous examinons la différence entre une "parcela urbana" (urbaine) et une "parcela rústica" (rurale).
Nous examinons non seulement les implications pratiques pour vous en tant qu'acheteur, mais aussi l'impact plus large sur l'urbanisme de décennies d'étalement urbain. Découvrez les risques, les délais de prescription et les moyens de vous protéger.
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Comment détecter les infractions en matière de construction en Espagne ?
Dans cet épisode, vous apprendrez
- La différence fondamentale entre le suelo urbano et le suelo rústica.
- Pourquoi une finca bon marché sur un terrain rudimentaire est souvent un piège coûteux.
- L'exemple extrême d'Ibiza expose douloureusement les problèmes.
- Ce que signifie réellement la "prescription" d'une infraction aux règles de construction (et ce qu'elle ne signifie pas !).
- Comment le gouvernement espagnol traque les constructions illégales.
- Ce qu'implique une procédure DAFO/AFO et pourquoi il ne s'agit pas d'une légalisation à part entière.
En savoir plus sur les règles d'urbanisme à Ibiza.
Points et concepts clés
- Urbana vs Rustico :
- Urbano: Terrain constructible, inclus dans le plan de zonage de la municipalité. Il est généralement équipé de tous les services publics et vous pouvez légalement y (re)construire.
- RústicoLe site est un terrain agricole, non destiné à l'habitation. La construction y est en principe interdite.
- Le danger de la prescription (Prescription urbaine)
- Après une certaine période (par exemple 8 ans), le gouvernement ne peut pas autoriser la démolition d'une construction illégale.
- Crucial : il ne rend pas le bâtiment légal. Elle confère le statut fuera de ordenación (hors programme).
- Conséquence : vous n'avez pas le droit de rénover ou d'agrandir et le bien reste problématique d'un point de vue juridique.
- Détection des infractions en matière de construction :
- Plaintes des voisins (dénonciation).
- Analyse d'images satellites et de photographies aériennes.
- Inspections à l'aide de drones (en particulier dans les zones à forte demande comme Ibiza).
- La procédure DAFO/AFO :
- Procédure administrative en Andalousie visant à régulariser, et non à légaliser, le statut d'un bâtiment illégal.
- Le bien est "toléré" mais les restrictions demeurent.
- En savoir plus sur la question de l'habitat illégal à Almeria.
À FAIRE ET À NE PAS FAIRE
- À NE PAS FAIRE : Ne vous laissez pas séduire par le prix peu élevé d'une propriété sur un terrain rudimentaire. Si cela semble trop beau pour être vrai, c'est généralement le cas. Ne partez pas du principe que la "prescription" résout tous les problèmes.
- À FAIRE ABSOLUMENT : Demander un avis juridique. Faire vérifier les documents du bien pour éviter les mauvaises surprises après l'achat.
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