{"id":9491,"date":"2018-10-30T08:00:15","date_gmt":"2018-10-30T07:00:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=9491"},"modified":"2025-12-12T12:40:55","modified_gmt":"2025-12-12T11:40:55","slug":"interieur-espagnol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/spaanse-binnenland\/","title":{"rendered":"Zones d'am\u00e9nagement urbain en Espagne : diff\u00e9rences entre Urbano, R\u00fastico et Semi-Urbano"},"content":{"rendered":"<p data-path-to-node=\"5\">Lors de l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 dans l'int\u00e9rieur de l'Espagne, la <b>classification urbaine<\/b> Le terrain est le facteur le plus important pour la valeur et le potentiel d'utilisation de votre investissement. L'Espagne classe principalement les terrains en trois cat\u00e9gories : <b>urbanis\u00e9 (Suelo Urbano)<\/b>, <b>non g\u00e9o-banalis\u00e9 (Suelo R\u00fastico)<\/b> et <b>semi-urbanis\u00e9 (Suelo Urbanizable)<\/b>. Ce statut d\u00e9termine directement si vous \u00eates autoris\u00e9 \u00e0 reconstruire, si vous obtenez un permis de location et si vous \u00eates expos\u00e9 au risque d'expropriation ou \u00e0 des co\u00fbts d'infrastructure \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"5\">Ecoutez \u00e9galement notre \u00e9pisode de podcast sur la diff\u00e9rence entre <b>Suelo Urbano et Suelo R\u00fastico via\u00a0<a href=\"https:\/\/youtu.be\/2pZDokHWB8k\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/youtu.be\/2pZDokHWB8k\"><strong>Youtube<\/strong><\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/open.spotify.com\/episode\/0hikaH0iob1H9A4bLmNiMP?si=pjpfcI1FQkuI4nmjUBkgfw\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/open.spotify.com\/episode\/0hikaH0iob1H9A4bLmNiMP?si=pjpfcI1FQkuI4nmjUBkgfw\"><strong>Spotify<\/strong><\/a>\u00a0ou\u00a0<a href=\"https:\/\/podcasts.apple.com\/us\/podcast\/suelo-urbano-vs-suelo-r%C3%BAstico-wat-is-het-verschil\/id1819117882?i=1000723992720\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/podcasts.apple.com\/us\/podcast\/suelo-urbano-vs-suelo-r%C3%BAstico-wat-is-het-verschil\/id1819117882?i=1000723992720\"><strong>Apple Podcasts.<\/strong><\/a><\/b><\/p>\n<\/blockquote>\n<p data-path-to-node=\"6\">Nous analysons ci-dessous les implications juridiques sp\u00e9cifiques \u00e0 chaque zone.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"7\">1. Zones r\u00e9sidentielles urbanis\u00e9es (Suelo Urbano)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"8\"><b>Qu'est-ce que c'est ?<\/b> Une zone r\u00e9sidentielle urbanis\u00e9e, l\u00e9galement d\u00e9sign\u00e9e comme <i>Suelo Urbano<\/i>La zone de d\u00e9veloppement \u00e9conomique, est une zone o\u00f9 les infrastructures essentielles sont enti\u00e8rement achev\u00e9es et approuv\u00e9es par la municipalit\u00e9. Il s'agit de la cat\u00e9gorie la plus s\u00fbre pour l'acquisition de biens immobiliers.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"9\"><b>Caract\u00e9ristiques et droits :<\/b> Au m\u00eame titre que <i>Suelo Urbano<\/i> Pour \u00eatre class\u00e9e, la parcelle (souvent appel\u00e9e <i>Solaire<\/i>) sont connect\u00e9s :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"10\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,0,0\">Routes d'acc\u00e8s publiques (pav\u00e9es et \u00e9clair\u00e9es).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,1,0\">R\u00e9seau d'eau.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,2,0\">R\u00e9seau \u00e9lectrique.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,3,0\">Les eaux us\u00e9es.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-path-to-node=\"11\"><b>Vos options :<\/b> Dans cette zone, vous b\u00e9n\u00e9ficierez <b>une s\u00e9curit\u00e9 juridique maximale<\/b>. Tant que vous respectez les r\u00e9glementations locales en mati\u00e8re de construction (telles que la hauteur du b\u00e2timent et l'occupation du terrain), vous pouvez le faire :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"12\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"12,0,0\">Directement un <b>permis de construire<\/b> (<i>Licencia de Obras<\/i>).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"12,1,0\">Agrandir ou r\u00e9nover l\u00e9galement la maison.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"12,2,0\">Obtenir un permis de location touristique (sous r\u00e9serve des arr\u00eats municipaux).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/urbanisation-en-espagne\/\">En savoir plus sur les avantages et les inconv\u00e9nients des urbanisations en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<blockquote data-path-to-node=\"13\">\n<p data-path-to-node=\"13,0\"><b>L'avis d'un expert :<\/b> <i>\"Dans les zones urbanis\u00e9es, le contr\u00f4le juridique pr\u00e9alable est g\u00e9n\u00e9ralement simple. Le risque le plus important n'est pas la l\u00e9galit\u00e9 du terrain, mais les dettes en cours aupr\u00e8s de l'association des propri\u00e9taires (Comunidad de Propietarios)\".<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 data-path-to-node=\"14\">2. Zones r\u00e9sidentielles non urbanis\u00e9es (Suelo R\u00fastico)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"15\"><b>Qu'est-ce que c'est ?<\/b> Zone non urbanis\u00e9e, ou <i>Le soleil est \u00e0 l'honneur<\/i> (parfois <i>Suelo non urbanisable<\/i>), concerne les terres rurales prot\u00e9g\u00e9es ou zon\u00e9es pour l'agriculture. Dans ce cas, les services publics n\u00e9cessaires sont absents et le d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel est strictement limit\u00e9 ou interdit.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"16\"><b>Risques et limites :<\/b> L'achat d'un bien immobilier existant dans cette r\u00e9gion comporte des risques importants :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"17\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"17,0,0\"><b>Interdiction de construire :<\/b> En g\u00e9n\u00e9ral, vous n'\u00eates pas autoris\u00e9 \u00e0 construire. Si vous achetez un terrain sans construire, il reste souvent un terrain agricole.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"17,1,0\"><b>Ill\u00e9galit\u00e9 :<\/b> De nombreuses maisons individuelles situ\u00e9es \u00e0 l'int\u00e9rieur des terres ont \u00e9t\u00e9 construites dans le pass\u00e9 sans permis de construire.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"17,2,0\"><b>Expropriation :<\/b> La municipalit\u00e9 peut proc\u00e9der \u00e0 une expropriation partielle ou totale pour des projets d'infrastructure.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"17,3,0\"><b>Pas d'installations :<\/b> Il n'y a aucune garantie de raccordement \u00e0 l'eau ou \u00e0 l'\u00e9lectricit\u00e9. Vous d\u00e9pendez souvent de puits et de g\u00e9n\u00e9rateurs\/panneaux solaires.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-path-to-node=\"18\"><b>Puis-je remodeler ici ?<\/b> Non, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, vous pouvez <b>pas de permis de construire<\/b> les demandes d'extension. Les travaux d'entretien sont parfois autoris\u00e9s, mais uniquement pour garantir la s\u00e9curit\u00e9 ou l'hygi\u00e8ne, et non pour augmenter le volume ou la valeur.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"18\"><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/zone-rurale\/\">En savoir plus sur les probl\u00e8mes courants li\u00e9s aux maisons individuelles dans l'Espagne rurale.\u00a0<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"19\">3. Zones r\u00e9sidentielles semi-urbanis\u00e9es (Suelo Urbanizable)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"20\"><b>Qu'est-ce que c'est ?<\/b> Zone semi-urbanis\u00e9e (<i>Suelo Urbanizable<\/i>) sont des terrains en transition. Il est destin\u00e9 \u00e0 devenir un terrain urbain \u00e0 l'avenir, mais l'infrastructure (routes, \u00e9gouts, \u00e9clairage) n'a pas encore \u00e9t\u00e9 construite ou ne l'a \u00e9t\u00e9 que partiellement. Cette situation est fr\u00e9quente dans les urbanisations inachev\u00e9es de r\u00e9gions telles que <b>Valence<\/b> (y compris Torrent, Montserrat, Godelleta) et <b>Alicante<\/b> (y compris Moraira, Benidoleig).<\/p>\n<p data-path-to-node=\"21\"><b>Cons\u00e9quences pour l'acheteur :<\/b> Il s'agit de la cat\u00e9gorie la plus complexe sur le plan juridique.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"22\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,0,0\"><b>L\u00e9gale mais limit\u00e9e :<\/b> Les maisons existantes sont souvent tol\u00e9r\u00e9es, mais l'expansion n'est pas autoris\u00e9e tant que l'urbanisation n'est pas termin\u00e9e.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,1,0\"><b>Le pi\u00e8ge financier :<\/b> En tant que propri\u00e9taire, vous pouvez \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 participer au financement de la <b>co\u00fbts d'urbanisation<\/b> (<i>Points d'acc\u00e8s \u00e0 l'urbanisation<\/i>). Cela peut repr\u00e9senter des dizaines de milliers d'euros par parcelle pour la construction encore inachev\u00e9e de routes et d'\u00e9gouts.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,2,0\"><b>Non Certificat de conformit\u00e9 :<\/b> Souvent, les <i>C\u00e9dula de Habitabilidad<\/i> (permis d'habiter) refus\u00e9e car l'infrastructure est incompl\u00e8te.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-path-to-node=\"23\"><b>Impact sur les loyers :<\/b> Sans certificat de conformit\u00e9 (ou <i>Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n<\/i>), il l'est dans la plupart des r\u00e9gions espagnoles <b>impossibilit\u00e9 d'obtenir une licence de location touristique<\/b>.<\/p>\n<blockquote data-path-to-node=\"24\">\n<p data-path-to-node=\"24,0\"><b>Important :<\/b> <i>\"A la recherche d'une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus pour la location de vacances ? \u00c9vitez les zones semi-urbaines. Risque de ne pas obtenir de permis.<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<p data-path-to-node=\"24,0\">\n<h2 data-path-to-node=\"25\">Conclusion : o\u00f9 acheter ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"26\">Le choix de la zone d'urbanisme d\u00e9pend de votre objectif :<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"27\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"27,0,0\"><b>Suelo Urbano :<\/b> Indispensable pour les investisseurs qui souhaitent louer ou (re)construire sans souci.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"27,1,0\"><b>Suelo R\u00fastico :<\/b> Uniquement pour les amoureux de la vie priv\u00e9e et de la nature qui acceptent que la propri\u00e9t\u00e9 ne puisse pas \u00eatre agrandie et qui ont fait sceller juridiquement les risques d'ill\u00e9galit\u00e9 (via une proc\u00e9dure AFO si possible).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"27,2,0\"><b>Suelo Urbanizable :<\/b> Convient pour un logement permanent ou une r\u00e9sidence secondaire, \u00e0 condition de tenir compte des co\u00fbts d'infrastructure futurs et de ne pas avoir d'ambitions locatives.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h3 data-path-to-node=\"29\">Foire aux questions (FAQ)<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"30\"><b>Est-il prudent d'acheter une maison sur le \"Suelo R\u00fastico\" en Espagne ?<\/b> C'est un risque. De nombreuses maisons sur <i>Le soleil est \u00e0 l'honneur<\/i> ont \u00e9t\u00e9 construites ill\u00e9galement. Vous devez v\u00e9rifier s'il existe une <i>Infrastructures urbaines<\/i> (violation des r\u00e8gles d'urbanisme) d\u00e9pend de la propri\u00e9t\u00e9 et de la question de savoir s'il y a prescription. M\u00eame si elle est tol\u00e9r\u00e9e, vous n'aurez presque jamais le droit d'agrandir la propri\u00e9t\u00e9 et la valeur \u00e0 la revente sera moindre.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"31\"><b>Puis-je louer un bien immobilier dans une zone semi-urbaine \u00e0 des touristes ?<\/b> Non, en g\u00e9n\u00e9ral. Pour les locations touristiques, vous avez besoin d'une licence touristique. Pour l'obtenir, vous avez besoin d'un certificat de conformit\u00e9 (<i>C\u00e9dula de Habitabilidad<\/i>). Souvent, les municipalit\u00e9s ne d\u00e9livrent pas ce certificat dans les zones o\u00f9 l'infrastructure (\u00e9gouts, routes) n'est pas encore achev\u00e9e. <strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/cedula-de-habitabilidad\/\">En savoir plus sur le certificat de conformit\u00e9.<\/a><\/strong><\/p>\n<p data-path-to-node=\"32\"><b>Quels sont les co\u00fbts cach\u00e9s du \"Suelo Urbanizable\" ?<\/b> Le risque financier le plus important est le <i>Points d'acc\u00e8s \u00e0 l'urbanisation<\/i>. Si la municipalit\u00e9 d\u00e9cide d'urbaniser compl\u00e8tement le quartier, les co\u00fbts d'\u00e9gouttage, d'\u00e9clairage public et d'asphaltage seront r\u00e9percut\u00e9s au prorata sur les propri\u00e9taires des parcelles. Cela peut repr\u00e9senter des montants compris entre 10 000 et 60 000 euros. <strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/construction-en-espagne\/\">En savoir plus sur l'achat d'un terrain \u00e0 b\u00e2tir en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"34\"><b>A propos de l'auteur :<\/b> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Bij het kopen van vastgoed in het Spaanse binnenland is de stedenbouwkundige classificatie van de grond de belangrijkste factor voor de waarde en het gebruikspotentieel van uw investering. Spanje deelt grond hoofdzakelijk in drie categorie\u00ebn in: ge\u00fcrbaniseerd (Suelo Urbano), niet-ge\u00fcrbaniseerd (Suelo R\u00fastico) en semi-ge\u00fcrbaniseerd (Suelo Urbanizable). 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