{"id":8709,"date":"2018-10-02T08:00:13","date_gmt":"2018-10-02T06:00:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=8709"},"modified":"2026-03-10T09:50:21","modified_gmt":"2026-03-10T08:50:21","slug":"defauts","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/gebreken\/","title":{"rendered":"Vices visibles et cach\u00e9s en Espagne : qui est responsable ?"},"content":{"rendered":"<p data-path-to-node=\"3\"><b>Le vendeur est-il responsable des d\u00e9fauts apr\u00e8s l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?<\/b> Oui, en Espagne, le vendeur est l\u00e9galement responsable des vices cach\u00e9s (<i>vicios ocultos<\/i>), mais les conditions diff\u00e8rent strictement entre les nouvelles constructions et les constructions existantes (revente). Au <b>logement existant<\/b> Une p\u00e9riode de r\u00e9clamation de seulement <b>6 mois<\/b> selon le code civil (<i>C\u00f3digo Civil<\/i>). Au <b>nouveau b\u00e2timent<\/b> Prot\u00e8ge la loi sur la promotion de la construction (<i>Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n - LOE<\/i>) l'acheteur avec des p\u00e9riodes de garantie de <b>1, 3 et 10 ans<\/b>selon le type de d\u00e9faut. Un examen approfondi <i>pr\u00e9paration au cours de la<\/i>\u00a0l'achat est essentiel pour \u00e9viter les discussions a posteriori.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"3\"><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/podcast\/que-faire-si-vous-decouvrez-des-defauts-apres-lachat-de-votre-bien-immobilier-en-espagne\/\"><strong>\u00c9coutez \u00e9galement notre \u00e9pisode de podcast sur ce que vous pouvez faire si vous trouvez des d\u00e9fauts apr\u00e8s l'achat.\u00a0<\/strong><\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 data-path-to-node=\"5\">Qu'entend-on par \"d\u00e9fauts\" en Espagne ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"6\">Une loi <b>manque<\/b> en Espagne est tout fait ou circonstance qui affecte n\u00e9gativement la qualit\u00e9 de la construction et emp\u00eache ou restreint s\u00e9v\u00e8rement l'utilisation normale de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"7\">Pour \u00eatre l\u00e9galement qualifi\u00e9 de grave, le d\u00e9faut doit \u00eatre d'une nature telle que, si vous l'aviez connu pendant les n\u00e9gociations, vous auriez <b>aurait ren\u00e9goci\u00e9 le prix d'achat ou y aurait renonc\u00e9.<\/b><\/p>\n<p data-path-to-node=\"8\">Comme en Belgique et aux Pays-Bas, la loi espagnole fait une distinction cruciale entre deux cat\u00e9gories :<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"9\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"9,0,0\"><b>D\u00e9fauts visibles<\/b><\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"9,1,0\"><b>D\u00e9fauts cach\u00e9s<\/b> (<i>Vicios Ocultos<\/i>)<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h2 data-path-to-node=\"11\">1. Vices apparents : l'obligation d'investigation de l'acheteur<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"12\">Un d\u00e9faut est visible lorsqu'un acheteur moyen - sans connaissances professionnelles en mati\u00e8re de construction - peut identifier le probl\u00e8me lors d'une inspection normale.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"13\"><b>Qui est responsable ?<\/b> Les <b>cuivre<\/b>. En Espagne, l'acheteur a une obligation stricte d'investigation. Acceptez-vous le bien chez le notaire avec des fissures visibles, des taches d'humidit\u00e9 ou des carreaux cass\u00e9s ? Vous acceptez alors cet \u00e9tat et ne pouvez plus en tenir le vendeur pour responsable par la suite.<\/p>\n<blockquote data-path-to-node=\"14\">\n<p data-path-to-node=\"14,0\"><b>Conseil d'expert :<\/b> <i>Nous constatons que les discussions ult\u00e9rieures peuvent \u00eatre \u00e9vit\u00e9es par une visite d'inspection finale juste avant la signature de l'\"Escritura\" (acte de propri\u00e9t\u00e9).<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<h3 data-path-to-node=\"15\">L'exception de l'expert<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"16\">Vous \u00eates vous-m\u00eame employ\u00e9 dans le secteur de la construction (par exemple en tant qu'architecte ou entrepreneur) ? Dans ce cas, les tribunaux espagnols sont plus s\u00e9v\u00e8res. Vous \u00eates cens\u00e9 reconna\u00eetre les d\u00e9fauts plus rapidement qu'un profane.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"16\"><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/mauvais-achat\/\">En savoir plus sur la fa\u00e7on d'\u00e9viter une vente abusive.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"18\">2. D\u00e9fauts cach\u00e9s (<i>Vicios Ocultos<\/i>) : Responsabilit\u00e9 du vendeur<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"19\">Un d\u00e9faut est juridiquement \"cach\u00e9\" s'il n'\u00e9tait pas visible lors de la visite et n'aurait m\u00eame pas pu \u00eatre d\u00e9couvert lors d'une inspection standard. Il peut s'agir de probl\u00e8mes structurels au niveau des fondations, de fuites importantes au niveau de la tuyauterie dans les murs ou d'une infestation de termites.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"20\"><b>Quand le vendeur est-il responsable ?<\/b> Le vendeur n'est responsable que si ces trois conditions sont cumulativement r\u00e9unies :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"21\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"21,0,0\"><b>Ant\u00e9riorit\u00e9 :<\/b> Le d\u00e9faut existait avant la signature de l'acte de vente.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"21,1,0\"><b>Invisibilit\u00e9 :<\/b> Le d\u00e9faut n'\u00e9tait pas facile \u00e0 d\u00e9tecter (latent).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"21,2,0\"><b>Ernst :<\/b> Le d\u00e9faut rend le bien impropre \u00e0 l'usage ou en r\u00e9duit sensiblement la valeur.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/defauts-lors-de-lachat-dun-bien-immobilier-en-espagne\/\"><strong>Que se passe-t-il si vous d\u00e9couvrez des vices cach\u00e9s au cours du processus d'achat ?<\/strong><\/a><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"23\">Responsabilit\u00e9 et garanties dans les nouvelles constructions (LOE)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"24\">Dans le cas des nouvelles constructions en Espagne, l'acheteur est fortement prot\u00e9g\u00e9 par la loi sur la protection de l'environnement. <b>Loi sur la promotion de la construction (LOE)<\/b>. Cette loi exige des promoteurs et des entrepreneurs de la construction qu'ils fournissent des garanties sp\u00e9cifiques.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"24\"><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/livraison-nouveau-batiment-espagne-non-present\/\"><strong>Que faire si vous ne pouvez pas assister vous-m\u00eame \u00e0 l'ach\u00e8vement d'un nouveau b\u00e2timent en Espagne ?<\/strong><\/a><\/p>\n<p data-path-to-node=\"25\">Trois p\u00e9riodes de garantie l\u00e9gale s'appliquent ici (\u00e0 partir de la date d'ach\u00e8vement\/de r\u00e9ception des travaux) :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"26\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,0,0\"><b>1 an (finition) :<\/b> Pour les dommages mat\u00e9riels dus \u00e0 des d\u00e9fauts de fabrication (par exemple, peinture de mauvaise qualit\u00e9, carrelage d\u00e9coll\u00e9, appareils de cuisine d\u00e9fectueux).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,1,0\"><b>3 ans (Habitabilit\u00e9) :<\/b> Pour les d\u00e9fauts qui affectent l'habitabilit\u00e9. Il s'agit notamment des probl\u00e8mes d'hygi\u00e8ne, d'isolation phonique, d'\u00e9conomie d'\u00e9nergie et d'\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 \u00e0 l'eau (par exemple, probl\u00e8mes d'humidit\u00e9 graves ou toits qui fuient).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,2,0\"><b>10 ans (Stabilit\u00e9 - <i>D\u00e9c\u00e9nal Seguro<\/i>):<\/b> Pour les d\u00e9fauts fondamentaux qui compromettent la r\u00e9sistance m\u00e9canique et la stabilit\u00e9 du b\u00e2timent (par exemple, affaissement, fissures dans les murs porteurs).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/projet-neuf-en-espagne\/\"><b>En savoir plus sur le processus d'achat d'une nouvelle construction en Espagne.<\/b><\/a><\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"27\"><b>Important :<\/b> Le promoteur de la construction est tenu par la loi de souscrire une police d'assurance responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale (<i>D\u00e9c\u00e9nal Seguro<\/i>) \u00e0 souscrire. Demandez toujours une preuve de cette politique.<\/p>\n<\/blockquote>\n<h3 data-path-to-node=\"28\">Attention \u00e0 la \"construction propri\u00e9taire\" (Autopromotor)<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"29\">Vous \u00eates propri\u00e9taire d'un terrain et vous le faites construire ? Dans ce cas, vous \u00eates le \"promoteur automobile\".<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"30\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"30,0,0\">L'entrepreneur est \u00e0 vous <b>pas<\/b> vous \u00eates oblig\u00e9 de souscrire l'assurance d\u00e9cennale (apr\u00e8s tout, c'est vous qui construisez).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"30,1,0\"><b>Risque :<\/b> Vous vendez ce bien dans les 10 ans ? Dans ce cas, vous \u00eates <b>u<\/b> l\u00e9galement oblig\u00e9 de souscrire cette assurance co\u00fbteuse en faveur du nouvel acqu\u00e9reur, \u00e0 moins que ce dernier n'y renonce explicitement (ce qui est d\u00e9conseill\u00e9).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-path-to-node=\"32\">Responsabilit\u00e9 dans les logements existants (revente)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"33\">Lors de l'achat d'un bien immobilier existant (<i>Deuxi\u00e8me main<\/i>), la protection est plus limit\u00e9e que dans les nouvelles constructions. La r\u00e8gle de base est la suivante <b>Code civil (C\u00f3digo Civil)<\/b>.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"34\"><b>Le d\u00e9lai de 6 mois<\/b> L'acheteur n'a que <b>6 mois<\/b> le d\u00e9lai entre le transfert des cl\u00e9s (l'acte notari\u00e9) et :<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"35\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"35,0,0\">D\u00e9couvrir le vice cach\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"35,1,0\">D\u00e9clarer formellement et de mani\u00e8re prouv\u00e9e que le vendeur est en d\u00e9faut.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h3 data-path-to-node=\"36\">Comment tenir le vendeur pour responsable ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"37\">Les proc\u00e9dures judiciaires en Espagne pouvant \u00eatre lentes et co\u00fbteuses, la strat\u00e9gie est cruciale.<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"38\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"38,0,0\"><b>Rapport d'expertise :<\/b> Faites appel \u00e0 un expert technique (<i>Perito<\/i>) \u00e9tablir un rapport sur la cause, l'anciennet\u00e9 du d\u00e9faut et le co\u00fbt de la r\u00e9paration.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"38,1,0\"><b>Burofax :<\/b> Envoyer une lettre recommand\u00e9e (via <i>Burofax<\/i> avec confirmation du contenu) au vendeur.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"38,2,0\"><b>N\u00e9gociation :<\/b> Essayez d'abord de parvenir \u00e0 un accord \u00e0 l'amiable.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<blockquote data-path-to-node=\"39\">\n<p data-path-to-node=\"39,0\"><b>Statistiques :<\/b> L'exp\u00e9rience montre que <i>Les proc\u00e9dures relatives aux vices cach\u00e9s en Espagne peuvent durer en moyenne de 18 \u00e0 24 mois. Dans la plupart des cas, un r\u00e8glement est \u00e9conomiquement plus avantageux qu'un proc\u00e8s, surtout si le vendeur est un \u00e9tranger qui menace de quitter l'Espagne.<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 data-path-to-node=\"41\">Foire aux questions (FAQ)<\/h2>\n<h3 data-path-to-node=\"42\">1. Quelle est la diff\u00e9rence entre un d\u00e9faut visible et un d\u00e9faut cach\u00e9 en Espagne ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"43\">Un d\u00e9faut visible peut \u00eatre d\u00e9couvert par un profane lors d'une inspection normale (par exemple, une fissure dans la fen\u00eatre). Un d\u00e9faut cach\u00e9 (<i>vicio oculto<\/i>) n'est pas imm\u00e9diatement observable et ne se manifeste que plus tard (par exemple, des probl\u00e8mes de fondation). Pour les vices apparents, l'acheteur est responsable apr\u00e8s l'acte ; pour les vices cach\u00e9s, c'est le vendeur qui est responsable (sous r\u00e9serve de conditions).<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"44\">2. Pendant combien de temps puis-je b\u00e9n\u00e9ficier d'une garantie sur un bien immobilier existant en Espagne ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"45\">Lors de l'achat d'un bien immobilier existant (revente), vous disposez d'un d\u00e9lai l\u00e9gal de <b>6 mois<\/b> apr\u00e8s l'acte pour signaler les vices cach\u00e9s au vendeur. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, votre droit de r\u00e9clamation en vertu du code civil espagnol expire, \u00e0 moins qu'il n'y ait eu fraude (<i>dolus<\/i>).<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"46\">3. L'inspection des b\u00e2timents est-elle obligatoire en Espagne ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"47\">Non, l'inspection des b\u00e2timents n'est pas exig\u00e9e par la loi, mais elle est n\u00e9cessaire. <b>fortement recommand\u00e9<\/b>. Compte tenu de l'obligation d'investigation de l'acheteur, vous \u00eates juridiquement faible si vous invoquez des d\u00e9fauts qu'un expert aurait pu remarquer auparavant. Confianz recommande toujours de faire appel \u00e0 un expert technique. <i>diligence raisonnable<\/i>.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"48\">4. Que couvre exactement la garantie d\u00e9cennale (Seguro Decenal) ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"49\">Les <i>D\u00e9c\u00e9nal Seguro<\/i> ne couvre que les dommages structurels graves qui compromettent la stabilit\u00e9 du b\u00e2timent (comme les fondations et les solives). Elle ne couvre pas les d\u00e9fauts esth\u00e9tiques, les d\u00e9fauts de finition ou l'usure.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"51\"><b>A propos de l'auteur :<\/b> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Is de verkoper aansprakelijk voor gebreken na de aankoop van een woning in Spanje? Ja, in Spanje is de verkoper wettelijk aansprakelijk voor verborgen gebreken (vicios ocultos), maar de termijnen en voorwaarden verschillen strikt tussen nieuwbouw en bestaande bouw (herverkoop). Bij bestaande woningen geldt een claimtermijn van slechts 6 maanden volgens het Burgerlijk Wetboek (C\u00f3digo [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":8710,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[138,143,150,162],"tags":[13,14,286,223,205,208,287,33,288],"class_list":["post-8709","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aankoop-in-spanje","category-nieuwbouw-kopen-in-spanje","category-praktisch","category-huis-verkopen-in-spanje","tag-aankoopbegeleiding","tag-aankopen-in-spanje","tag-huis-verkopen-in-spanje","tag-huis-verkopen-spanje","tag-nieuwbouw","tag-onroerend-goed-verkopen","tag-verborgen-gebreken","tag-verkopen-in-spanje","tag-zichtbare-gebreken"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8709","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8709"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8709\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33573,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8709\/revisions\/33573"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8710"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8709"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8709"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8709"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}