{"id":8638,"date":"2018-09-25T08:00:12","date_gmt":"2018-09-25T06:00:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=8638"},"modified":"2025-12-12T13:10:00","modified_gmt":"2025-12-12T12:10:00","slug":"ley-de-costa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/ley-de-costa\/","title":{"rendered":"Ley de Costas Espagne : Que signifie la loi littorale pour vos droits de propri\u00e9t\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"<p data-path-to-node=\"3\">Les <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1988-18762\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><b>Ley de Costas<\/b> <\/a>(loi c\u00f4ti\u00e8re espagnole) est une l\u00e9gislation qui prot\u00e8ge la bande c\u00f4ti\u00e8re de l'Espagne en la divisant en zones soumises \u00e0 des restrictions strictes en mati\u00e8re de propri\u00e9t\u00e9. Pour les acheteurs, cela signifie que les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es en bord de mer (<i>premi\u00e8re ligne<\/i>) ne sont souvent pas d\u00e9tenus en pleine propri\u00e9t\u00e9 mais font l'objet d'une concession temporaire de l'\u00c9tat, et que les r\u00e9novations dans la zone au-del\u00e0 sont strictement r\u00e9glement\u00e9es.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"4\">Ignorer cette l\u00e9gislation est l'un des plus grands pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne. Un bien immobilier peut sembler tout \u00e0 fait correct visuellement, mais l\u00e9galement, sur la base de la l\u00e9gislation en vigueur, il est impossible de le vendre. <b>Domaine public<\/b> et mettre en p\u00e9ril votre investissement.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"5\">Qu'est-ce que la Ley de Costas et pourquoi a-t-elle \u00e9t\u00e9 introduite ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"6\">Les <b>Ley de Costas<\/b> a \u00e9t\u00e9 introduite en <b>1988<\/b> (et r\u00e9form\u00e9 en <b>2013\/2014<\/b>) pour prot\u00e9ger le littoral espagnol d'un d\u00e9veloppement excessif et de dommages \u00e9cologiques. La loi d\u00e9finit la fronti\u00e8re juridique entre la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e et le domaine public de l'\u00c9tat.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"7\">Le principal m\u00e9canisme de la loi est le <b>Deslinde<\/b> (la ligne de d\u00e9marcation). Cette ligne d\u00e9finit o\u00f9 la plage publique se termine et o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e peut commencer.<\/p>\n<blockquote data-path-to-node=\"8\">\n<p data-path-to-node=\"8,0\"><b>L'avis d'un expert :<\/b> <i>\"De nombreux acheteurs ne se rendent pas compte que la ligne de d\u00e9marcation peut se d\u00e9placer au fil des ans en raison de l'\u00e9l\u00e9vation du niveau de la mer. Un terrain priv\u00e9 aujourd'hui peut \u00eatre revendiqu\u00e9 par l'\u00c9tat \u00e0 l'avenir. Une v\u00e9rification juridique approfondie n'est donc pas un luxe, mais une n\u00e9cessit\u00e9\".<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 data-path-to-node=\"9\">Les 3 zones de la loi littorale espagnole (et leur impact sur votre propri\u00e9t\u00e9)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"10\">La loi divise la zone c\u00f4ti\u00e8re en trois zones sp\u00e9cifiques. Vous trouverez ci-dessous le statut juridique et les restrictions pour chaque zone.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"11\">1. Domaine public (Dominio P\u00fablico Mar\u00edtimo-Terrestre)<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"12\"><b>Localisation :<\/b> La plage, les dunes et la bande o\u00f9 viennent les vagues. <b>Droits de propri\u00e9t\u00e9 :<\/b> Vous pouvez cliquer ici <b>non<\/b> poss\u00e8dent la terre. La terre appartient \u00e0 l'\u00c9tat espagnol.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"13\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"13,0,0\"><b>Statut des logements existants :<\/b> Les maisons l\u00e9galement construites avant 1988 ne seront pas d\u00e9molies imm\u00e9diatement, mais la propri\u00e9t\u00e9 sera convertie en un parc d'habitation. <b>concession administrative<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"13,1,0\"><b>La concession :<\/b> Initialement, l'\u00c9tat accordait un droit d'utilisation de 30 ans. Gr\u00e2ce \u00e0 la modification de la loi de 2013\/2014, cette dur\u00e9e peut \u00eatre prolong\u00e9e dans de nombreux cas jusqu'\u00e0 <b>2063<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"13,2,0\"><b>Risque :<\/b> \u00c0 l'expiration de la concession, le droit d'utilisation expire. Vous pouvez avoir droit \u00e0 une indemnisation, mais vous perdez la \"propri\u00e9t\u00e9\".<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"13,3,0\"><b>Possibilit\u00e9 de commercialisation :<\/b> Vous pouvez vendre le droit de concession, mais sa valeur est nettement inf\u00e9rieure \u00e0 celle de la \"pleine propri\u00e9t\u00e9\".<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-path-to-node=\"14\">2. Zone prot\u00e9g\u00e9e (Servidumbre de Protecci\u00f3n)<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"15\"><b>Localisation :<\/b> Une bande de <b>100 m\u00e8tres<\/b> (parfois 20 m\u00e8tres dans les zones urbaines) \u00e0 l'int\u00e9rieur des terres \u00e0 partir de la ligne de d\u00e9marcation. <b>Droits de propri\u00e9t\u00e9 :<\/b> La propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e est autoris\u00e9e, mais avec de fortes restrictions sur l'utilisation et la construction.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"16\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"16,0,0\"><b>Restrictions de construction :<\/b><\/p>\n<ul data-path-to-node=\"16,0,1\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"16,0,1,0,0\"><b>Nouvelle construction :<\/b> Strictement interdit.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"16,0,1,1,0\"><b>Expansion :<\/b> Les volumes existants peuvent <b>pas<\/b> \u00eatre augment\u00e9e (ni en hauteur, ni en surface).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"16,0,1,2,0\"><b>Entretien :<\/b> Les r\u00e9novations visant \u00e0 am\u00e9liorer l'hygi\u00e8ne, la s\u00e9curit\u00e9 et l'esth\u00e9tique sont autoris\u00e9es, sous r\u00e9serve d'une autorisation pr\u00e9alable du gouvernement de l'\u00c9tat (<i>Communaut\u00e9 autonome<\/i>).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"16,1,0\"><b>La zone de transit :<\/b> Les 6 \u00e0 20 premiers m\u00e8tres \u00e0 partir du rivage doivent rester libres \u00e0 tout moment pour le passage du public et des services d'urgence. Il ne doit y avoir aucune construction fixe (telle qu'une piscine ou une cl\u00f4ture) \u00e0 cet endroit.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-path-to-node=\"17\">3. Zone d'influence (Zona de Influencia)<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"18\"><b>Localisation :<\/b> La zone jusqu'\u00e0 <b>500 m\u00e8tres<\/b> \u00e0 l'int\u00e9rieur des terres. <b>Droits de propri\u00e9t\u00e9 :<\/b> La pleine propri\u00e9t\u00e9 est autoris\u00e9e.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"19\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"19,0,0\"><b>Restrictions :<\/b> Les restrictions sont moins strictes et sont d\u00e9termin\u00e9es par la municipalit\u00e9 locale (le <i>Plan g\u00e9n\u00e9ral d'urbanisation<\/i>).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"19,1,0\"><b>Points d'int\u00e9r\u00eat :<\/b> Il existe souvent des r\u00e8gles concernant la hauteur maximale des b\u00e2timents et l'esth\u00e9tique, afin de ne pas perturber la vue sur le littoral et d'\u00e9viter les \"murs de b\u00e9ton\" des immeubles de grande hauteur.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-path-to-node=\"20\">Pourquoi le notaire espagnol ne vous conseillera-t-il pas ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"21\">Une id\u00e9e fausse et persistante veut que le notaire espagnol v\u00e9rifie si un bien immobilier est conforme \u00e0 la Ley de Costas. En Espagne, le notaire a un r\u00f4le plus limit\u00e9 qu'en Belgique ou aux Pays-Bas ; il identifie les parties et v\u00e9rifie le titre de propri\u00e9t\u00e9, mais il n'exerce pas d'autres fonctions. <b>pas d'\u00e9tude d'urbanisme<\/b> de.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"22\"><b>Votre responsabilit\u00e9 en tant qu'acheteur :<\/b> Vous devez v\u00e9rifier vous-m\u00eame (ou par l'interm\u00e9diaire d'un avocat sp\u00e9cialis\u00e9) :<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"23\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"23,0,0\">Si le bien se trouve partiellement ou totalement dans la zone prot\u00e9g\u00e9e.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"23,1,0\">L'existence d'un dossier en cours pour la r\u00e9vision du trait de c\u00f4te (<i>Expediente de Deslinde<\/i>).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"23,2,0\">Si toutes les extensions ont \u00e9t\u00e9 l\u00e9galement enregistr\u00e9es dans le pass\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-en-espagne\/\">En savoir plus sur l'achat en toute s\u00e9curit\u00e9 en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"24\">Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur la Ley de Costas (FAQ)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"25\">Les questions ci-dessous portent sur les incertitudes les plus courantes concernant les biens immobiliers sur la c\u00f4te espagnole.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"26\">Ma maison est-elle ill\u00e9gale si elle se trouve dans la zone prot\u00e9g\u00e9e ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"27\">Pas par d\u00e9finition. Si l'habitation a \u00e9t\u00e9 construite avec un permis valide avant l'entr\u00e9e en vigueur de la Ley de Costas (1988), elle rel\u00e8ve d'un r\u00e9gime transitoire. L'habitation est l\u00e9gale mais \"sans permis de construire\". Cela signifie que vous pouvez conserver l'habitation mais pas l'agrandir.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"28\">Puis-je construire une piscine dans la zone des 100 m\u00e8tres ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"29\">Dans la plupart des cas, ce n'est pas le cas. La construction d'une piscine est consid\u00e9r\u00e9e comme une augmentation du volume ou un changement d'affectation du sol, ce qui est interdit par la loi sur la protection de l'environnement. <i>Service de protection<\/i>. Les piscines ill\u00e9gales existantes risquent de faire l'objet d'un ordre de d\u00e9molition.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"30\">Qu'adviendra-t-il de ma concession apr\u00e8s 2063 ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"31\">Actuellement, la loi stipule que le droit d'utilisation prend fin. \u00c0 moins que la loi ne soit \u00e0 nouveau modifi\u00e9e \u00e0 l'avenir, la propri\u00e9t\u00e9 revient \u00e0 l'\u00c9tat. Il est essentiel, lors de l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 de \"premi\u00e8re ligne\", d'inclure la dur\u00e9e restante de la concession comme facteur d'\u00e9valuation.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"32\">Comment savoir si une propri\u00e9t\u00e9 est concern\u00e9e par la loi littorale ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"33\">Cela n'est pas toujours clairement indiqu\u00e9 dans le registre de la propri\u00e9t\u00e9 (<i>Note Simple<\/i>). Vous devez demander un certificat sp\u00e9cifique \u00e0 l <i>D\u00e9marcation des c\u00f4tes<\/i> ou demander \u00e0 un avocat de r\u00e9aliser une \u00e9tude de \"due diligence\", en superposant les plans cadastraux aux cartes deslinde.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"35\">\u00c0 propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers trait\u00e9s et \u00e0 l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De Ley de Costas (Spaanse Kustwet) is wetgeving die de kuststrook van Spanje beschermt door deze op te delen in zones met strikte eigendomsbeperkingen. Voor vastgoedkopers betekent dit dat woningen direct aan zee (eerste lijn) vaak niet in volle eigendom zijn, maar onder een tijdelijke staatsconcessie vallen, en dat renovaties in de zone daarachter streng [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":8642,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[138],"tags":[14,202,15,285,194],"class_list":["post-8638","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aankoop-in-spanje","tag-aankopen-in-spanje","tag-juridisch-onderzoek","tag-kopen-in-spanje","tag-ley-de-costa","tag-onroerend-goed"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8638","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8638"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8638\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33383,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8638\/revisions\/33383"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8642"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8638"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8638"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8638"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}