{"id":8518,"date":"2018-09-18T08:00:14","date_gmt":"2018-09-18T06:00:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=8518"},"modified":"2025-12-12T10:55:05","modified_gmt":"2025-12-12T09:55:05","slug":"acheter-quincaillerie-de-banc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/bankbeslag-kopen\/","title":{"rendered":"Achat d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne par le biais d'une saisie bancaire : Pi\u00e8ges juridiques et fiscaux"},"content":{"rendered":"<p data-path-to-node=\"3\">L'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 saisie par une banque en Espagne est plus complexe qu'une transaction normale. Bien que le prix d'achat soit souvent attractif, vous devrez traiter avec trois parties (au lieu de deux), des r\u00e8gles fiscales sp\u00e9cifiques concernant les propri\u00e9t\u00e9s \"neuves\" et des contr\u00f4les stricts de la valeur marchande. Il est essentiel de proc\u00e9der \u00e0 un audit pr\u00e9alable approfondi pour \u00e9viter des co\u00fbts inattendus.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"4\">Pour de nombreux clients, l'achat d'un bien immobilier par le biais d'une saisie bancaire est un processus \u00e9trange. En effet, les r\u00e9alit\u00e9s juridiques et fiscales diff\u00e8rent souvent de celles auxquelles ils sont habitu\u00e9s en Belgique ou aux Pays-Bas. Nous analysons ci-dessous les risques et les proc\u00e9dures sp\u00e9cifiques.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"4\"><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/saisie-bancaire-en-espagne\/\"><strong>En savoir plus sur les pi\u00e8ges des saisies bancaires.<\/strong><\/a><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"5\">Quelles sont les parties impliqu\u00e9es dans une saisie bancaire ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"6\">Dans le cas d'un achat de biens repris par une banque, vous ne n\u00e9gociez pas simplement avec un vendeur. <b>Trois parties sont concern\u00e9es<\/b>ce qui limite consid\u00e9rablement la marge de n\u00e9gociation et complique l'administration.<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"7\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"7,0,0\"><b>Le propri\u00e9taire l\u00e9gal (le d\u00e9veloppeur du projet) :<\/b> Il s'agit souvent d'un promoteur immobilier qui a fait faillite (par exemple lors de la crise de 2008-2012). Le syndic ou l'administrateur g\u00e8re le portefeuille, mais n'a souvent qu'une connaissance limit\u00e9e de l'\u00e9tat des biens.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"7,1,0\"><b>La Banque :<\/b> Le promoteur a contract\u00e9 une hypoth\u00e8que \u00e0 l'\u00e9poque pour financer la construction. La banque est tenue d'annuler (supprimer) cette hypoth\u00e8que au moment de la vente.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"7,2,0\"><b>SAREB (La \"Bad Bank\") :<\/b> Il s'agit de la <i>Sociedad de Gesti\u00f3n de Activos Procedentes de la Reestructuraci\u00f3n Bancaria (Soci\u00e9t\u00e9 de gestion des activit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la restructuration bancaire)<\/i>. SAREB est un organisme public espagnol, fond\u00e9 en 2012, qui a repris des pr\u00eats \"toxiques\" et des actifs immobiliers des banques.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<blockquote data-path-to-node=\"8\">\n<p data-path-to-node=\"8,0\"><b>L'avis d'un expert :<\/b> <i>\"Dans la pratique, vous verrez souvent un repr\u00e9sentant de la SAREB se pr\u00e9senter chez le notaire pour recevoir le paiement. Vous devez payer cette partie au moyen d'un ch\u00e8que bancaire espagnol garanti. Veillez \u00e0 ce que les frais de liquidation de l'hypoth\u00e8que existante ne vous soient pas r\u00e9percut\u00e9s ; ces frais sont l\u00e9galement \u00e0 la charge de la partie vendeuse (la masse de la faillite).<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<p data-path-to-node=\"8,0\">\n<p data-path-to-node=\"10\"><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/compte-bancaire-espagnol\/\">En savoir plus sur les co\u00fbts possibles d'un ch\u00e8que bancaire espagnol.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"10\">Qualification fiscale : Pourquoi une maison ancienne reste une \"nouvelle construction\" ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"11\">Une erreur fr\u00e9quente consiste \u00e0 supposer qu'une maison vieille de dix ans est consid\u00e9r\u00e9e comme une \"construction existante\" \u00e0 des fins fiscales. <b>Si la saisie bancaire provient d'un promoteur immobilier en faillite et que le bien n'a jamais \u00e9t\u00e9 habit\u00e9 auparavant, l'administration fiscale le qualifie de nouvelle construction.<\/b><\/p>\n<p data-path-to-node=\"12\">Cette distinction a des implications financi\u00e8res majeures pour vous en tant qu'acheteur :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"13\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"13,0,0\"><b>TVA (IVA) au lieu de l'imp\u00f4t sur les transferts :<\/b> Vous ne payez pas de droits de mutation (ITP, typiquement 7-10%), mais <b>10% TVA (IVA)<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"13,1,0\"><b>Droit de timbre (DJA) :<\/b> \u00c0 la TVA s'ajoute le droit de timbre (<i>Actes juridiques document\u00e9s<\/i>), qui varie selon les r\u00e9gions (souvent autour de 1,5%).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/taxes-espagnoles-sur-lachat-dune-residence-secondaire\/\">En savoir plus sur les taxes et les frais suppl\u00e9mentaires li\u00e9s \u00e0 l'achat d'un bien immobilier en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"15\">\u00c9tat technique et services publics<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"16\">Dans le cas des saisies bancaires, vous achetez souvent la propri\u00e9t\u00e9 <i>En l'\u00e9tat<\/i>. Les biens immobiliers \u00e9tant parfois vides depuis des ann\u00e9es, des obstacles techniques sp\u00e9cifiques doivent \u00eatre surmont\u00e9s.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"17\">1. Certificat de conformit\u00e9 et permis<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"18\">Les examens de routine sont identiques \u00e0 ceux d'une nouvelle construction. Il est <b>essentiel<\/b> pour v\u00e9rifier si la propri\u00e9t\u00e9 physique correspond aux plans de construction pr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l'\u00e9poque. Si le promoteur a fait faillite avant l'ach\u00e8vement du projet, la <i>Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n<\/i> (LPO). Sans ce document, la vente ne peut \u00eatre finalis\u00e9e correctement et vous ne pouvez pas mettre le bien en location.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"18\">\n<p data-path-to-node=\"18\">\n<h3 data-path-to-node=\"20\">2. Raccordement \u00e0 l'eau et \u00e0 l'\u00e9lectricit\u00e9<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"21\">En raison de l'inoccupation prolong\u00e9e des locaux, les compteurs ont souvent \u00e9t\u00e9 enlev\u00e9s ou ferm\u00e9s.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"22\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,0,0\"><b>Une nouvelle inspection est obligatoire :<\/b> L'installation \u00e9lectrique doit \u00eatre inspect\u00e9e \u00e0 nouveau (<i>Certificat d'installation \u00e9lectrique<\/i> ou \"Bolet\u00edn\").<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,1,0\"><b>D\u00e9lais d'attente :<\/b> Vous ne pouvez mettre les services publics qu'\u00e0 votre nom. <b>apr\u00e8s<\/b> l'ex\u00e9cution de l'acte notari\u00e9. Pr\u00e9voyez un d\u00e9lai de traitement de plusieurs semaines avant de disposer effectivement de l'eau et de l'\u00e9lectricit\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-path-to-node=\"23\">Le risque fiscal : \"Acheter trop bon march\u00e9\".<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"24\">Un prix d'achat peu \u00e9lev\u00e9 est int\u00e9ressant, mais les autorit\u00e9s fiscales espagnoles sont vigilantes. <b>Depuis 2022, les autorit\u00e9s fiscales espagnoles utilisent le \"Valor de Referencia\" comme r\u00e9f\u00e9rence.<\/b><\/p>\n<p data-path-to-node=\"25\">Si vous achetez un bien immobilier pour 150 000 euros, alors que le fisc (sur la base des donn\u00e9es cadastrales et des ventes r\u00e9centes) en estime la valeur \u00e0 200 000 euros, vous serez impos\u00e9 sur ces 200 000 euros.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"26\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,0,0\">Les autorit\u00e9s fiscales \u00e9mettront un <b>\u00e9valuation fiscale compl\u00e9mentaire<\/b> envoyer pour les imp\u00f4ts impay\u00e9s sur la diff\u00e9rence.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"26,1,0\">En plus de cela, <b>amendes et int\u00e9r\u00eats<\/b> \u00eatre factur\u00e9s.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-path-to-node=\"27\">\n<p data-path-to-node=\"27\">Ce m\u00e9canisme est similaire \u00e0 l'\"estimation du d\u00e9ficit\" en Belgique, mais il est de plus en plus automatis\u00e9 en Espagne par le biais de l'\"estimation du d\u00e9ficit\". <i>Valeur de r\u00e9f\u00e9rence<\/i>.<\/p>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-dune-maison-en-espagne-complementaria\/\">En savoir plus sur l'estimation de contr\u00f4le en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"29\">Conclusion<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"30\">L'achat d'un bien immobilier par le biais d'une saisie bancaire en Espagne offre des opportunit\u00e9s, mais n\u00e9cessite une approche juridique sp\u00e9cialis\u00e9e. Il ne s'agit pas d'une transaction immobili\u00e8re classique. La combinaison de l'intervention de la SAREB, des obligations inattendues en mati\u00e8re de TVA et du risque de r\u00e9\u00e9valuation fiscale n\u00e9cessite les conseils d'un sp\u00e9cialiste.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"33\">Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur la saisie bancaire en Espagne (FAQ)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"34\"><b>Qu'est-ce que le SAREB et quel r\u00f4le joue-t-il dans mon achat ?<\/b> SAREB est la \"bad bank\" espagnole qui a repris les actifs immobiliers et les pr\u00eats des banques en difficult\u00e9. Dans le cas d'une saisie bancaire, la SAREB est souvent la partie qui recouvre la dette hypoth\u00e9caire. Vous la payez directement, g\u00e9n\u00e9ralement au moyen d'un ch\u00e8que de banque chez le notaire.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"35\"><b>Pourquoi dois-je payer la TVA sur un bien immobilier vieux de 10 ans ?<\/b> En Espagne, un bien immobilier est consid\u00e9r\u00e9 comme \"neuf\" s'il n'a jamais \u00e9t\u00e9 habit\u00e9 et s'il est achet\u00e9 directement au promoteur (ou \u00e0 son syndic). L'\u00e2ge des briques n'a aucune importance pour les autorit\u00e9s fiscales ; ce qui compte, c'est la \"premi\u00e8re occupation\". Par cons\u00e9quent, 10% est redevable de la TVA au lieu des droits de mutation.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"36\"><b>Puis-je n\u00e9gocier le prix d'une saisie bancaire en Espagne ?<\/b> La marge de n\u00e9gociation est g\u00e9n\u00e9ralement tr\u00e8s limit\u00e9e, voire inexistante. Les multiples parties (syndic, banque, SAREB) devant se mettre d'accord et les proc\u00e9dures \u00e9tant standardis\u00e9es, les offres inf\u00e9rieures au prix demand\u00e9 sont rarement accept\u00e9es, sauf si le bien est en vente depuis tr\u00e8s longtemps.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"37\"><b>Quel est le risque de la \"Valor de Referencia\" ?<\/b> Si vous achetez un titre bancaire \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur de r\u00e9f\u00e9rence (<i>Valeur de r\u00e9f\u00e9rence<\/i>) \u00e9tablie par le cadastre, les autorit\u00e9s fiscales vous imposeront sur cette valeur de r\u00e9f\u00e9rence plus \u00e9lev\u00e9e. Vous paierez alors l'imp\u00f4t sur une valeur fictive, et non sur ce que vous avez r\u00e9ellement pay\u00e9.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"39\">A propos de l'auteur : <b>Glenn Janssens<\/b> est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Een woning kopen uit bankbeslag in Spanje is complexer dan een reguliere transactie. 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