Faut-il acheter une propri\u00e9t\u00e9 espagnole \u00e0 titre priv\u00e9 ou par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 ? La r\u00e9ponse est simple :<\/b> Pour un usage purement priv\u00e9, l'achat par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 (espagnole ou belge) est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9savantage fiscal<\/b> en raison de l'imp\u00f4t sur les avantages en nature (SG&A) et de la perte de r\u00e9gimes favorables pour les particuliers. Cependant, il est plut\u00f4t int\u00e9ressant<\/b> lorsque vous devez financer l'achat avec les r\u00e9serves brutes de votre soci\u00e9t\u00e9 belge (pour diff\u00e9rer l'imp\u00f4t sur les dividendes) ou lorsqu'il s'agit d'une op\u00e9ration commerciale (activit\u00e9 de location).<\/p>\n
Dans cet article, nous analysons l'impact fiscal pour les r\u00e9sidents en Espagne et les investisseurs en r\u00e9sidence secondaire.<\/p>\n
\nEcoutez \u00e9galement notre \u00e9pisode du podcast '<\/strong>Acheter \u00e0 titre priv\u00e9 ou par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 ? Le bon choix pour votre propri\u00e9t\u00e9 espagnole\". Aller \u00e0 \u00a0Youtube<\/a><\/strong>,\u00a0Spotify<\/a><\/strong>\u00a0ou\u00a0Apple Podcasts<\/a><\/strong>.<\/p>\n<\/blockquote>\n
1. Vous vivez ou \u00e9migrez en Espagne : l'impact sur votre patrimoine<\/h2>\n
Cible : R\u00e9sidents et \u00e9migrants<\/i><\/p>\n
R\u00e9ponse directe :<\/b> En tant que r\u00e9sident espagnol, il est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9conseill\u00e9 de d\u00e9tenir son propre logement dans une soci\u00e9t\u00e9. Vous perdrez des exon\u00e9rations cruciales en mati\u00e8re d'imp\u00f4t sur la fortune et sur les plus-values et serez impos\u00e9 sur un revenu locatif fictif.<\/p>\n
La perte des r\u00e9gimes d'avantages fiscaux<\/h3>\n
Lorsque vous \u00e9migrez, l'Espagne devient comp\u00e9tente pour imposer vos revenus mondiaux. En tant que personne physique, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d'exon\u00e9rations importantes en Espagne.<\/p>\n
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Imp\u00f4t sur la fortune<\/a>:<\/b> Dans de nombreuses r\u00e9gions, les logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire sont (partiellement) exon\u00e9r\u00e9s.<\/p>\n<\/li>\n
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Imp\u00f4t sur les plus-values<\/a>:<\/b> Si vous vendez votre logement, vous pouvez b\u00e9n\u00e9ficier d'une exon\u00e9ration de la plus-value sous certaines conditions (par exemple, r\u00e9investissement ou r\u00e9gime 65+).<\/p>\n<\/li>\n
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Droits de succession :<\/b><\/a> R\u00e9ductions r\u00e9gionales pour la maison familiale.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Poss\u00e9dez-vous le bien par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 de personnes ? Si c'est le cas, ces avantages deviendront caducs. En effet, une soci\u00e9t\u00e9 de personnes ne dispose pas d'un \"logement familial\".<\/p>\n
Le pi\u00e8ge du march\u00e9 locatif<\/h3>\n
Si vous habitez dans une propri\u00e9t\u00e9 appartenant \u00e0 votre entreprise, l'administration fiscale espagnole vous demande de fournir un loyer du march\u00e9<\/b> vers\u00e9e \u00e0 votre propre entreprise.<\/p>\n
Il en r\u00e9sulte une double charge fiscale :<\/p>\n
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Imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s :<\/b> L'entreprise paie l'imp\u00f4t sur les revenus locatifs per\u00e7us.<\/p>\n<\/li>\n
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Imp\u00f4t sur le revenu des personnes physiques :<\/b> Vous payez des imp\u00f4ts sur les fonds (dividendes\/salaires) que vous retirez de la soci\u00e9t\u00e9 pour payer ce loyer.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n
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2. R\u00e9sidence secondaire en Espagne : SL espagnole ou BV belge ?<\/h2>\n
Cible : Investisseurs et entrepreneurs<\/i><\/p>\n
R\u00e9ponse directe :<\/b> Une SL espagnole n'est utile que dans le cadre d'activit\u00e9s commerciales professionnelles (par exemple, la promotion immobili\u00e8re ou la location \u00e0 grande \u00e9chelle). Une soci\u00e9t\u00e9 belge est surtout int\u00e9ressante en tant qu'outil de financement, et non en raison des avantages fiscaux espagnols.<\/p>\n
Option A : cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 espagnole (SL)<\/h3>\n
A Soci\u00e9t\u00e9 anonyme<\/i> (SL) est int\u00e9ressant si l'achat fait partie d'une l'activit\u00e9 \u00e9conomique<\/b>. La simple location d'un bien immobilier n'est pas consid\u00e9r\u00e9e comme une activit\u00e9 \u00e9conomique. Ce n'est que lorsque vous employez un salari\u00e9 \u00e0 temps plein pour g\u00e9rer le portefeuille immobilier qu'il peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une activit\u00e9 \u00e9conomique.<\/p>\n
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Avantage :<\/b> D\u00e9duction totale des co\u00fbts et r\u00e9cup\u00e9ration de la TVA en cas d'op\u00e9ration professionnelle.<\/p>\n<\/li>\n
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Inconv\u00e9nient :<\/b> En cas d'utilisation priv\u00e9e (partielle), la d\u00e9ductibilit\u00e9 est consid\u00e9rablement r\u00e9duite. Les co\u00fbts fixes li\u00e9s \u00e0 la tenue de la comptabilit\u00e9 et \u00e0 l'administration d'une SL ne compensent souvent pas l'avantage fiscal li\u00e9 \u00e0 la possession d'un seul bien immobilier.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Conclusion :<\/b> Ne cr\u00e9ez pas de SL dans le seul but d'optimiser fiscalement une maison de vacances ; les co\u00fbts de gestion et les r\u00e8gles fiscales relatives \u00e0 l'utilisation priv\u00e9e en r\u00e9duisent l'avantage.<\/p>\n
En savoir plus sur la cr\u00e9ation d'une soci\u00e9t\u00e9 espagnole.<\/strong><\/a><\/p>\n
Option B : Acheter avec votre soci\u00e9t\u00e9 belge<\/h3>\n
Du point de vue fiscal espagnol, une soci\u00e9t\u00e9 belge est trait\u00e9e comme un non-r\u00e9sident<\/b>.<\/p>\n
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L'imp\u00f4t :<\/b> La soci\u00e9t\u00e9 est impos\u00e9e sur le revenu (ou la valeur locative fictive) en Espagne.<\/p>\n<\/li>\n
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D\u00e9duction des co\u00fbts :<\/b> Le nombre de places est tr\u00e8s limit\u00e9 pour les non-r\u00e9sidents, m\u00eame en p\u00e9riode de soldes.<\/p>\n<\/li>\n
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Engagement de location :<\/b> L\u00e0 encore, en tant que chef d'entreprise, vous devez payer un loyer de march\u00e9 ou \u00eatre impos\u00e9 sur un Avantage de toute nature (ATN).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n