La fin d'une copropri\u00e9t\u00e9 en Espagne (par exemple, apr\u00e8s un divorce ou un h\u00e9ritage) n'est pas consid\u00e9r\u00e9e comme une vente normale \u00e0 des fins fiscales, mais comme une restructuration juridique. Par cons\u00e9quent, vous ne payez pas un droit de mutation \u00e9lev\u00e9 (8-10%), mais un droit de partage beaucoup plus faible (Actes juridiques document\u00e9s<\/i>), qui se situe g\u00e9n\u00e9ralement entre 0,5% et 1,5%.<\/b><\/p>\n
Lorsque des partenaires ou des copropri\u00e9taires d\u00e9cident que l'un d'entre eux reprend l'int\u00e9gralit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 espagnole, la Extinction de l'immeuble<\/b> (dissolution de la copropri\u00e9t\u00e9) de mani\u00e8re juridiquement et fiscalement correcte. Dans cet article, nous analysons l'impact fiscal, les pi\u00e8ges li\u00e9s aux donations et le r\u00f4le crucial de la banque hypoth\u00e9caire.<\/p>\n1. Taxe d'enregistrement (ITP) et droit de r\u00e9partition (AJD)<\/h2>\n
La diff\u00e9rence fondamentale entre la vente d'une maison \u00e0 un tiers et le rachat d'un partenaire r\u00e9side dans la nature de la taxe. \u00c9tant donn\u00e9 qu'un rachat n'implique pas le transfert d'un \"nouveau\" bien immobilier, mais la redistribution d'un bien existant, il est soumis au droit de timbre.<\/p>\n
Pour comprendre l'impact fiscal, nous comparons la taxe de transfert standard (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales<\/i> - ITP) avec le droit de distribution (Actes juridiques document\u00e9s<\/i> - AJD).<\/p>\n L'avis d'un expert :<\/b> De nombreux Belges comparent ce m\u00e9canisme aux \"miserietaks\" flamands (droits de partage). En Espagne, le principe est similaire, mais les \u00e9conomies r\u00e9alis\u00e9es par rapport \u00e0 une vente normale sont souvent encore plus importantes en termes de pourcentage.<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n Supposons qu'un couple, mari\u00e9 sous le r\u00e9gime de la communaut\u00e9 de biens, poss\u00e8de une villa \u00e0 Marbella d'une valeur marchande de \u20ac 400.000<\/b>. Les deux partenaires (A et B) sont propri\u00e9taires de 50%. Le partenaire A souhaite en acqu\u00e9rir la pleine propri\u00e9t\u00e9 apr\u00e8s le divorce.<\/p>\n Si cela est consid\u00e9r\u00e9 comme une vente, on paie 8% ITP.<\/p>\n Co\u00fbt : 8% \u00e0 200 000 \u20ac (la partie de B) = 16 000 \u20ac.<\/li>\n On applique le droit de r\u00e9partition (actuellement 1,5% pour ces actes en Andalousie, bien que des r\u00e9ductions temporaires soient possibles).<\/p>\n Co\u00fbt : 1,5% sur 200 000 \u20ac = 3 000 \u20ac.<\/li>\n<\/ul>\n Conclusion :<\/b> En choisissant la bonne voie l\u00e9gale, le partenaire A dans cet exemple \u00e9conomise directement \u20ac 13.000<\/b>.<\/p>\n En sortant de l'indivision, le solde de la compensation<\/b> cruciale. Les autorit\u00e9s fiscales v\u00e9rifient strictement si le prix de rachat correspond \u00e0 la valeur r\u00e9elle du march\u00e9. Tout \u00e9cart peut conduire \u00e0 un reclassement dans un r\u00e9gime plus lourdement tax\u00e9.<\/p>\n Lorsque la copropri\u00e9t\u00e9 est r\u00e9sili\u00e9e par le \u00e9change de biens<\/b> (par exemple : Le partenaire A obtient la maison \u00e0 Alicante, le partenaire B obtient la maison \u00e0 M\u00e1laga), les autorit\u00e9s fiscales espagnoles consid\u00e8rent souvent qu'il s'agit d'une Permuta<\/i> (\u00e9change).<\/p>\n Cons\u00e9quence :<\/b> La transaction est tax\u00e9e comme une vente. Vous paierez l'int\u00e9gralit\u00e9 de l'imp\u00f4t sur le revenu. charge d'enregistrement (ITP) de 8-10%<\/b> au lieu de la droite de distribution basse.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Si le partenaire A reprend la part du partenaire B sans<\/i> payer une contrepartie financi\u00e8re bas\u00e9e sur le march\u00e9, il n'y a pas de rachat, mais un don (Donations<\/i>).<\/p>\n Cons\u00e9quence :<\/b> En Espagne, l'imp\u00f4t sur les donations est progressif et d\u00e9pend des r\u00e9gions. 7.65% \u00e0 34%<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n Inconv\u00e9nient :<\/b> Contrairement aux droits de succession, les donations entre non-r\u00e9sidents font souvent l'objet de moins d'exemptions.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Modifier le titre de propri\u00e9t\u00e9 chez le notaire signifie pas<\/b> automatiquement que la banque lib\u00e8re le partenaire sortant de ses obligations. Il s'agit l\u00e0 d'un malentendu courant qui comporte des risques financiers importants.<\/p>\n La proc\u00e9dure suit deux \u00e9tapes strictes :<\/b><\/p>\n Extinci\u00f3n de Condominio (Notarial) :<\/b> La propri\u00e9t\u00e9 est transf\u00e9r\u00e9e \u00e0 un seul nom.<\/p>\n<\/li>\n Novaci\u00f3n de Hipoteca (Banking) :<\/b> Le pr\u00eat est ajust\u00e9 de mani\u00e8re \u00e0 ce que seul le propri\u00e9taire restant soit responsable.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n Si l'\u00e9tape 2 est omise, le partenaire sortant (dans notre exemple B) reste solidairement responsable de la dette, m\u00eame s'il n'est plus propri\u00e9taire du bien. Les banques peuvent exiger un \"nouveau\" taux d'int\u00e9r\u00eat ou refuser la novation si l'associ\u00e9 restant n'est pas suffisamment solvable.<\/p>\n Remarque :<\/b> Obtenir un accord \u00e9crit de la banque sur la Nouvelle<\/i> avant<\/b> vous signez l'acte notari\u00e9 de partage.<\/p>\n<\/blockquote>\n Vous payez le droit de distribution (AJD - Actes Juridiques Document\u00e9s<\/i>) sur la valeur de l'action acquise. Selon la r\u00e9gion autonome, ce taux se situe entre 0,5% et 1,5%<\/b>. Ce montant est nettement inf\u00e9rieur au droit de mutation 8-10% dans le cadre d'une vente normale.<\/p>\n Non. Juridiquement, il s'agit d'une redistribution de la propri\u00e9t\u00e9 et non d'un transfert d'actifs \u00e0 un tiers. D'un point de vue fiscal, elle est plus avantageuse car elle rel\u00e8ve du droit de timbre et non de la taxe de transfert, \u00e0 condition qu'il y ait une compensation financi\u00e8re appropri\u00e9e.<\/p>\n Ce n'est pas n\u00e9cessaire. La suppression d'un nom n\u00e9cessite un innovation hypoth\u00e9caire<\/b>. Les banques peuvent facturer des frais administratifs ou une commission pour cette op\u00e9ration (souvent de 0,5% \u00e0 1% du capital restant d\u00fb). En outre, la banque peut r\u00e9viser les conditions du taux d'int\u00e9r\u00eat pour les adapter au taux actuel du march\u00e9.<\/p>\n S'il n'y a pas de contrepartie (argent ou prise en charge de la dette) en \u00e9change du transfert, les autorit\u00e9s fiscales espagnoles consid\u00e8rent qu'il s'agit d'une don<\/b>. Vous paierez alors l'imp\u00f4t sur les donations, qui peut atteindre 34%, au lieu de l'imp\u00f4t sur la r\u00e9partition, qui est peu \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n \u00c0 propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers trait\u00e9s et \u00e0 l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.<\/p><\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Het be\u00ebindigen van een mede-eigendom in Spanje (bijvoorbeeld na een echtscheiding of erfenis) wordt fiscaal niet beschouwd als een reguliere verkoop, maar als een juridische herstructurering. 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\n Type de transaction<\/strong><\/td>\n Imp\u00f4t espagnol<\/strong><\/td>\n Taux (en fonction de la r\u00e9gion)<\/strong><\/td>\n Application<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n\n \n Ventes \u00e0 des tiers<\/b><\/span><\/td>\n ITP (Taxe sur les transferts)<\/span><\/td>\n 8% - 10%<\/b><\/span><\/td>\n Calcul\u00e9 sur la valeur totale des ventes.<\/span><\/td>\n<\/tr>\n \n Fin de la copropri\u00e9t\u00e9<\/b><\/span><\/td>\n DJA (justice distributive)<\/span><\/td>\n 0,5% - 1,5%<\/b><\/span><\/td>\n Calcul\u00e9 sur la valeur de la partie acquise.<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n \n
Exemple de calcul : L'impact en Andalousie<\/h3>\n
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2. Pi\u00e8ges critiques : L'\u00e9change et le don<\/h2>\n
Risque 1 : La vente involontaire (\u00e9change)<\/h3>\n
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Risque 2 : Le don cach\u00e9<\/h3>\n
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3. Qu'advient-il de l'hypoth\u00e8que existante ?<\/h2>\n
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\nFAQ : Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur la sortie de l'indivision en Espagne<\/h2>\n
Quel est le montant de l'imp\u00f4t \u00e0 payer pour racheter mon partenaire en Espagne ?<\/h3>\n
Une \"Extinci\u00f3n de Condominio\" est-elle la m\u00eame chose qu'une vente ?<\/h3>\n
Puis-je retirer mon nom de l'hypoth\u00e8que espagnole sans p\u00e9nalit\u00e9 ?<\/h3>\n
Que se passe-t-il si je ne donne pas d'argent pour la part de mon partenaire ?<\/h3>\n