{"id":7622,"date":"2018-07-27T11:00:00","date_gmt":"2018-07-27T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=7622"},"modified":"2025-12-08T13:49:56","modified_gmt":"2025-12-08T12:49:56","slug":"ce-quil-faut-savoir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/waar-op-letten\/","title":{"rendered":"Achat d'une maison en Espagne : \u00e0 quoi faut-il faire attention ?"},"content":{"rendered":"<p>\"Acheter une maison en Espagne, \u00e0 quoi dois-je faire attention ? C'est l'une des questions les plus fr\u00e9quentes que nous recevons \u00e0 Confianz. C'est pourquoi ce billet vous donnera quelques conseils qui vous aideront \u00e0 avancer dans votre recherche d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"3\">Lors de l'achat d'une maison en Espagne, il convient d'accorder une attention particuli\u00e8re \u00e0 trois \u00e9l\u00e9ments : le prix de vente, le prix d'achat, le prix d'achat et le prix de vente. <b>statut juridique<\/b> de la propri\u00e9t\u00e9 (y a-t-il des dettes ou des violations des r\u00e8gles de construction ? <b>structure des co\u00fbts<\/b> (compter 11% \u00e0 14,5% en plus du prix d'achat), et les <b>les r\u00e9glementations locales<\/b> (par exemple, restrictions sur les locations de vacances). Contrairement \u00e0 ce qui se passe en Belgique ou aux Pays-Bas, le notaire espagnol n'a pas de devoir d'investigation, de sorte que la responsabilit\u00e9 de la v\u00e9rification incombe enti\u00e8rement \u00e0 l'acheteur.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"4\">Dans cet article, nous vous pr\u00e9sentons les 7 principaux points \u00e0 prendre en compte pour un achat en toute s\u00e9curit\u00e9.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"5\">1. Situation et climat : choisissez une r\u00e9gion que vous connaissez<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"6\"><b>R\u00e9ponse directe :<\/b> N'achetez jamais une propri\u00e9t\u00e9 dans une r\u00e9gion que vous ne connaissez pas parfaitement ; le microclimat et la qualit\u00e9 de vie varient consid\u00e9rablement d'une c\u00f4te \u00e0 l'autre. Louez d'abord une propri\u00e9t\u00e9 dans la r\u00e9gion envisag\u00e9e pour d\u00e9couvrir la dynamique locale en dehors de la haute saison.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"7\">De nombreux acheteurs sont guid\u00e9s par une visite impulsive. Or, le climat de l'Espagne varie consid\u00e9rablement d'une r\u00e9gion \u00e0 l'autre. Les <b>Costa Blanca<\/b> par exemple, est connu pour son microclimat stable, tandis que le nord est consid\u00e9rablement plus humide et plus frais.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"8\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"8,0,0\"><b>Exploration :<\/b> Visitez la r\u00e9gion en diff\u00e9rentes saisons.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"8,1,0\"><b>Essai de vie :<\/b> Louez d'abord une maison de vacances dans le quartier concern\u00e9. Vous d\u00e9couvrirez ainsi les commodit\u00e9s, les nuisances sonores et l'atmosph\u00e8re comme un \"local\".<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"8,2,0\"><b>R\u00e9gions populaires :<\/b> Pour les investisseurs belges, la Costa Blanca et la Costa del Sol restent les leaders incontest\u00e9s.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote data-path-to-node=\"9\">\n<p data-path-to-node=\"9,0\"><i>\"Une erreur que nous constatons souvent est que les acheteurs tombent amoureux d'une maison mais ne connaissent pas la r\u00e9gion. Une villa de r\u00eave dans un \"village fant\u00f4me\" en hiver est rarement un bon investissement.<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<p data-path-to-node=\"9,0\"><strong>Pour en savoir plus sur le processus d'achat, consultez le site <a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-dun-bien-immobilier-en-espagne\/\">Costa Blanca<\/a>, le <a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/2018\/07\/02\/achat-sur-la-costa-del-sol\/\">Costa del Sol<\/a>ou de <a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/2019\/04\/16\/projet-neuf-en-espagne\/\">nouvelle construction.<\/a>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"10\">2. Co\u00fbt total : Calculer les co\u00fbts du cuivre de 11% \u00e0 14%<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"11\"><b>R\u00e9ponse directe :<\/b> En plus du prix d'achat, vous devez prendre en compte <b>11% \u00e0 14,5% co\u00fbt suppl\u00e9mentaire<\/b> (K.K.). Cela comprend les droits de mutation (ITP) ou la TVA (IVA), le droit de timbre (AJD), les frais de notaire et d'enregistrement et les conseils juridiques.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"12\">Il est essentiel d'\u00e9viter les surprises budg\u00e9taires. La structure des co\u00fbts diff\u00e8re selon que vous achetez un bien existant (revente) ou une nouvelle construction.<\/p>\n<table data-path-to-node=\"13\">\n<thead>\n<tr>\n<td><strong>Type de bien<\/strong><\/td>\n<td><strong>Imp\u00f4t principal<\/strong><\/td>\n<td><strong>Taux indicatif<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><span data-path-to-node=\"13,1,0,0\"><b>Maison existante<\/b><\/span><\/td>\n<td><span data-path-to-node=\"13,1,1,0\">ITP (Taxe sur les transferts)<\/span><\/td>\n<td><span data-path-to-node=\"13,1,2,0\">7% - 10% (selon la r\u00e9gion)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><span data-path-to-node=\"13,2,0,0\"><b>Nouveau b\u00e2timent<\/b><\/span><\/td>\n<td><span data-path-to-node=\"13,2,1,0\">IVA (TVA) + AJD (Droit de timbre)<\/span><\/td>\n<td><span data-path-to-node=\"13,2,2,0\">10% TVA + 1,5% CJA (moyenne)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p data-path-to-node=\"14\"><b>Remarque :<\/b> Outre les co\u00fbts d'achat, il existe des co\u00fbts annuels r\u00e9currents tels que les taxes fonci\u00e8res (<b>IBI<\/b>) et l'imp\u00f4t des non-r\u00e9sidents (<b>Mod\u00e8le 210<\/b>).<\/p>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/couts-annuels\/\">En savoir plus sur le co\u00fbt annuel d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/impot-belge-sur-la-residence-secondaire-espagne\/\">En savoir plus sur les imp\u00f4ts belges sur les biens immobiliers espagnols.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"15\">3. Le r\u00f4le du courtier : rechercher l'ind\u00e9pendance<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"16\"><b>R\u00e9ponse directe :<\/b> Le march\u00e9 immobilier espagnol est <b>non r\u00e9glement\u00e9<\/b>. N'importe qui peut s'appeler agent immobilier. Par cons\u00e9quent, ne faites jamais aveugl\u00e9ment confiance au courtier du vendeur et faites toujours appel \u00e0 votre propre conseiller.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"17\">Un bon agent immobilier conna\u00eet parfaitement la r\u00e9gion et y habite lui-m\u00eame. Cependant, l'agent immobilier travaille avant tout pour le vendeur (afin de garantir sa commission).<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"18\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"18,0,0\"><b>Conflit d'int\u00e9r\u00eat :<\/b> Un agent immobilier exposera rarement les probl\u00e8mes juridiques d'un bien immobilier si cela compromet la vente.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"18,1,0\"><b>Ind\u00e9pendance :<\/b> Exiger la possibilit\u00e9 de nommer un avocat ind\u00e9pendant ou un d\u00e9fenseur des droits de l'homme. <b>diligence raisonnable<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00a0<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"19\">4. S\u00e9curit\u00e9 juridique : le r\u00f4le crucial de l'avocat<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"20\"><b>R\u00e9ponse directe :<\/b> En Espagne, le notaire ex\u00e9cute <b>non<\/b> les contr\u00f4les urbanistiques ou fiscaux comme en Belgique. Vous devez v\u00e9rifier (ou faire v\u00e9rifier) vous-m\u00eame s'il y a des dettes, des infractions \u00e0 la l\u00e9gislation sur les constructions ou des constructions ill\u00e9gales sur le bien immobilier.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"20\"><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/notaire-espagnol\/\">En savoir plus sur la <\/a><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/2018\/02\/03\/notaire-espagnol\/\">Notaire espagnol<\/a><\/strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/2018\/02\/03\/notaire-espagnol\/\"><strong>.<\/strong><\/a><\/p>\n<p>C'est la principale pierre d'achoppement pour les acheteurs \u00e9trangers. En Espagne, le notaire n'a qu'une fonction administrative dans le transfert de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Qu'est-ce qui doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 par un avocat ?<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"22\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,0,0\"><b>Note simple :<\/b> V\u00e9rifiez qui est le propri\u00e9taire actuel et s'il existe des hypoth\u00e8ques ou des charges sur le bien.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,1,0\"><b>Violations dans le domaine de la construction :<\/b> La piscine ou l'extension sont-elles l\u00e9gales et inscrites au cadastre ?<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,2,0\"><b>Certificat r\u00e9sidentiel :<\/b> Le bien dispose-t-il d'une <i>C\u00e9dula de Habitabilidad<\/i>?<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00a0<\/p>\n<blockquote data-path-to-node=\"23\">\n<p data-path-to-node=\"23,0\"><b>Conseil d'expert :<\/b> <i>\"Ne signez jamais un compromis (Arras) et ne versez pas d'acompte avant qu'un avocat n'ait l\u00e9galement examin\u00e9 le bien. En Espagne, vous achetez des dettes et des charges avec elles si elles n'ont pas \u00e9t\u00e9 effac\u00e9es au pr\u00e9alable.<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<p data-path-to-node=\"23,0\"><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/compromis-en-espagne\/\">Pourquoi ne pas signer imm\u00e9diatement le compromis en Espagne ?<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"24\">5. Permis de location : Les r\u00e8gles deviennent plus strictes<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"25\"><b>R\u00e9ponse directe :<\/b> Vous ne pouvez pas simplement louer votre propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des touristes en Espagne. Vous aurez besoin d'un <b>licence de location touristique<\/b> Dans des r\u00e9gions telles que les \u00eeles Bal\u00e9ares, la Catalogne et certaines parties de la Communaut\u00e9 de Valence, ils sont de plus en plus souvent refus\u00e9s ou limit\u00e9s.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"26\">Vous envisagez d'obtenir des revenus de la location ? Dans ce cas, v\u00e9rifiez <b>avant l'achat<\/b> Si le bien est \u00e9ligible \u00e0 une licence.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"27\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"27,0,0\">Certaines municipalit\u00e9s ont instaur\u00e9 un gel des embauches.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"27,1,0\">Dans les urbanisations (association de copropri\u00e9taires), la location saisonni\u00e8re peut \u00eatre interdite par la loi.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-path-to-node=\"28\">6. Financement : pr\u00e9parez votre pr\u00eat hypoth\u00e9caire en temps utile<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"29\"><b>R\u00e9ponse directe :<\/b> Vous pouvez emprunter pour une r\u00e9sidence secondaire aupr\u00e8s des banques belges et espagnoles. Les banques belges exigent souvent une inscription hypoth\u00e9caire sur un bien immobilier en Belgique comme garantie suppl\u00e9mentaire, tandis que les banques espagnoles demandent une garantie moins \u00e9lev\u00e9e. <i>Rapport pr\u00eat\/valeur<\/i> (souvent max 60-70%) pour les non-r\u00e9sidents.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"30\">Les d\u00e9lais d'ex\u00e9cution sont longs. Une banque belge a souvent besoin d'un contrat d'achat sign\u00e9 pour lancer le dossier, mais en Espagne, vous devez souvent agir rapidement. Assurez-vous de conna\u00eetre votre poids financier avant de faire une offre.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"31\">7. Administration : Demandez directement votre num\u00e9ro NIE<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"32\"><b>R\u00e9ponse directe :<\/b> Sans <b>Num\u00e9ro NIE<\/b> (<i>Num\u00e9ro d'identification de l'\u00e9tranger<\/i>), vous ne pouvez pas acheter un logement, raccorder les services publics ou payer des imp\u00f4ts. Les d\u00e9lais d'attente peuvent atteindre plusieurs mois.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"33\">N'attendez pas le moment de l'acte. Le num\u00e9ro NIE est valable \u00e0 vie et ne vous engage \u00e0 rien, mais il est indispensable pour toute d\u00e9marche administrative en Espagne.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"34\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"34,0,0\"><b>Action :<\/b> Commencez \u00e0 introduire votre demande d\u00e8s que vous envisagez s\u00e9rieusement d'acheter, \u00e9ventuellement par l'interm\u00e9diaire du consulat d'Espagne en Belgique ou en donnant une procuration \u00e0 votre avocat en Espagne.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-path-to-node=\"36\">\u00a0<\/h3>\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/numero-nie\/\"><strong>Comment demander un num\u00e9ro NIE ?<\/strong><\/a><\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"36\">Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur l'achat d'un logement en Espagne (FAQ)<\/h3>\n<p><strong>Quelle est la principale diff\u00e9rence entre un notaire belge et un notaire espagnol ?<\/strong><\/p>\n<p>Un notaire belge a le devoir d'enqu\u00eater et de garantir une propri\u00e9t\u00e9 l\u00e9galement \"propre\". Un notaire espagnol ne le fait pas ; il se contente de v\u00e9rifier l'identit\u00e9 des parties et le paiement. Les recherches juridiques (telles que la v\u00e9rification des dettes ou de l'ill\u00e9galit\u00e9) doivent \u00eatre effectu\u00e9es par vous-m\u00eame et par un avocat sp\u00e9cialis\u00e9.<\/p>\n<p><strong>De combien d'argent propre ai-je besoin pour acheter une maison en Espagne ?<\/strong><\/p>\n<p>Au total, comptez sur des fonds propres d'environ 40% \u00e0 50% si vous empruntez \u00e0 une banque espagnole. Les banques espagnoles financent g\u00e9n\u00e9ralement un maximum de 60-70% de la valeur estim\u00e9e pour les non-r\u00e9sidents, et vous devrez payer le co\u00fbt d'achat (11-14%) avec vos propres fonds.<\/p>\n<p><strong>Un avocat est-il obligatoire pour l'achat d'une maison en Espagne ?<\/strong><\/p>\n<p>Ce n'est pas une obligation l\u00e9gale, mais dans la pratique, c'est fortement recommand\u00e9. Le notaire ne v\u00e9rifiant pas les infractions urbanistiques ni les dettes en cours, l'avocat est le seul \u00e0 pouvoir prot\u00e9ger vos int\u00e9r\u00eats juridiques et \u00e0 faire preuve de diligence.<\/p>\n<p><strong>Puis-je louer ma maison en Espagne par l'interm\u00e9diaire d'Airbnb ?<\/strong><\/p>\n<p>Non, pour les locations de courte dur\u00e9e (locations de vacances), vous devez obtenir une licence de location touristique aupr\u00e8s de la r\u00e9gion autonome. Les r\u00e8gles en la mati\u00e8re sont strictes et varient d'une municipalit\u00e9 \u00e0 l'autre. Louer sans licence peut entra\u00eener des amendes allant jusqu'\u00e0 plusieurs dizaines de milliers d'euros.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"42\"><b>A propos de l'auteur :<\/b> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n<p>mise \u00e0 jour d\u00e9cembre 2025<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>&#8220;Een huis kopen in Spanje, waar moet ik op letten?&#8221; Dit is \u00e9\u00e9n van de meest voorkomende vragen die we bij Confianz ontvangen. 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