{"id":6513,"date":"2018-06-08T08:00:16","date_gmt":"2018-06-08T06:00:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=6513"},"modified":"2025-12-08T13:33:31","modified_gmt":"2025-12-08T12:33:31","slug":"cedula-de-habitabilidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/cedula-de-habitabilidad\/","title":{"rendered":"C\u00e9dula de Habitabilidad : pourquoi ce certificat r\u00e9sidentiel est crucial dans l'immobilier en Espagne"},"content":{"rendered":"<p data-path-to-node=\"3\">Les <b>C\u00e9dula de Habitabilidad<\/b> (alias <i>Licencia de Primera<\/i> ou <i>Deuxi\u00e8me appel d'offres<\/i> appel\u00e9) est un document administratif qui confirme qu'un bien immobilier r\u00e9pond aux exigences minimales en mati\u00e8re d'habitabilit\u00e9, d'hygi\u00e8ne et de s\u00e9curit\u00e9. Sans ce document, un bien immobilier ne peut \u00eatre l\u00e9galement raccord\u00e9 aux services publics tels que l'eau, l'\u00e9lectricit\u00e9 et le gaz. Pour les acheteurs belges, ce document peut \u00eatre compar\u00e9 au <b>Certificat de conformit\u00e9 flamand<\/b>mais avec des implications juridiques plus importantes pour le transfert de propri\u00e9t\u00e9 et la location.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"4\">Qu'est-ce que la C\u00e9dula de Habitabilidad ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"5\">Les <b>C\u00e9dula de Habitabilidad<\/b> est le certificat officiel d\u00e9livr\u00e9 par la municipalit\u00e9 (<i>Mairie<\/i>), que votre appartement ou votre villa r\u00e9pond \u00e0 des normes techniques locales strictes en mati\u00e8re de logement. Ce document garantit que le bien peut \u00eatre occup\u00e9 l\u00e9galement.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"6\">Il existe g\u00e9n\u00e9ralement deux variantes, en fonction du statut du bien :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"7\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"7,0,0\"><b>Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n :<\/b> Pour les logements neufs (premi\u00e8re occupation).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"7,1,0\"><b>Licencia de Segunda Ocupaci\u00f3n :<\/b> Pour les maisons existantes (revente).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote data-path-to-node=\"8\">\n<p data-path-to-node=\"8,0\"><b>L'avis d'un expert :<\/b> \"Ne consid\u00e9rez pas la C\u00e9dula comme un simple papier administratif. C'est votre \"passeport\" pour la maison. Sans ce document, la maison peut exister physiquement, mais l\u00e9galement, elle est inhabitable\".<\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 data-path-to-node=\"9\">Pourquoi la C\u00e9dula est-elle essentielle dans les nouvelles constructions ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"10\">Dans les nouveaux projets de construction en Espagne, la <i>Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n<\/i> Le point culminant du processus d'achat. <b>Sans ce certificat, vous ne pouvez pas occuper l\u00e9galement le logement et les compteurs d'eau et d'\u00e9lectricit\u00e9 ne peuvent pas \u00eatre install\u00e9s.<\/b><\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"11\">Blocage juridique chez le notaire<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"12\">Depuis juillet 2008, la r\u00e9glementation a \u00e9t\u00e9 renforc\u00e9e : une maison nouvellement construite ne peut \u00eatre l\u00e9galement transf\u00e9r\u00e9e sans une C\u00e9dula valide.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"13\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"13,0,0\"><b>Cons\u00e9quence :<\/b> Les notaires sont autoris\u00e9s \u00e0 signer l'acte de vente (<i>Escriture<\/i>) ne sont pas finalis\u00e9s.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"13,1,0\"><b>Inscription :<\/b> Sans titre de propri\u00e9t\u00e9, le bien ne peut pas \u00eatre inscrit au registre de la propri\u00e9t\u00e9 espagnole (<i>Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/i>).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-path-to-node=\"14\">\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"14\"><b>Conseils aux acheteurs sur le plan :<\/b> Paiement de la derni\u00e8re tranche (souvent 10% \u00e0 20% du prix d'achat) <b>jamais<\/b> avant que le promoteur du projet <i>Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n<\/i> effectivement soumis. Dans la pratique, nous constatons que des retards au niveau de la municipalit\u00e9 entra\u00eenent des probl\u00e8mes de livraison inattendus.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p data-path-to-node=\"14\"><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/plan-dachat-dune-maison-en-espagne\/\">Lire plus de conseils sur l'achat d'un plan en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"15\">La C\u00e9dula est-elle obligatoire en cas de revente (logements existants) ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"16\">Lors de l'achat d'un bien immobilier existant (<i>Revente<\/i>), la situation est plus nuanc\u00e9e, mais la vigilance est de mise. Bien que, dans certaines r\u00e9gions espagnoles, il soit l\u00e9galement possible de vendre un bien immobilier sans C\u00e9dula valide, cela ne manquera pas d'entra\u00eener des probl\u00e8mes pratiques pour l'acheteur.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"17\">Le probl\u00e8me des services publics<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"18\">D'un point de vue commercial et pratique, le certificat est indispensable. Les entreprises de services publics exigent une C\u00e9dula valide (qui doit \u00eatre au nom du nouveau propri\u00e9taire ou transf\u00e9r\u00e9e) pour activer ou reprendre les contrats d'eau et d'\u00e9lectricit\u00e9.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"19\">Validit\u00e9 et renouvellement<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"20\">La dur\u00e9e de validit\u00e9 des certificats de r\u00e9sidence varie selon les r\u00e9gions autonomes, mais les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales sont les suivantes :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"21\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"21,0,0\"><b>Certificats plus anciens :<\/b> Ils sont souvent valables pour une dur\u00e9e de 5 ou 10 ans.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"21,1,0\"><b>Certificats r\u00e9cents :<\/b> Pour les nouvelles constructions, la tendance est que, dans certaines r\u00e9gions, elles n'ont plus de date d'expiration, \u00e0 condition qu'il n'y ait pas de changements structurels.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"21,2,0\"><b>R\u00e9novations :<\/b> Si vous effectuez des travaux de r\u00e9novation \u00e0 d\u00e9clarer qui modifient la configuration du b\u00e2timent, l'ancienne attestation expirera et vous devrez demander un nouveau certificat de conformit\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-path-to-node=\"22\">L'impact sur les loyers en Espagne<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"23\">Vous souhaitez louer votre propri\u00e9t\u00e9 en Espagne ? La C\u00e9dula de Habitabilidad est alors indispensable. Pour obtenir une <b>licence de location touristique<\/b> (<i>Tourisme et loisirs<\/i>), les autorit\u00e9s r\u00e9gionales (telles que la Junta de Andaluc\u00eda ou la Generalitat Valenciana) exigent la pr\u00e9sence d'un certificat d'habitabilit\u00e9 valide.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"24\"><b>Risque :<\/b> L'attestation est souvent p\u00e9rim\u00e9e, en particulier pour les biens plus anciens. Sans renouvellement, la location l\u00e9gale aux touristes est impossible et vous risquez de lourdes amendes en cas d'inspection.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"24\"><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/location-dune-residence-secondaire-en-espagne\/\">En savoir plus sur les obligations en mati\u00e8re de location en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"25\">Comment demander une C\u00e9dula de Habitabilidad ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"26\">La demande d'attestation se fait aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9 locale o\u00f9 se trouve le bien immobilier. La proc\u00e9dure n\u00e9cessite g\u00e9n\u00e9ralement l'intervention d'un expert technique.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"27\"><b>La feuille de route :<\/b><\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"28\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"28,0,0\"><b>Contr\u00f4le technique :<\/b> Un architecte ou un ing\u00e9nieur technique agr\u00e9\u00e9 (<i>aparejador<\/i>) visite le bien.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"28,1,0\"><b>Certification :<\/b> L'architecte pr\u00e9parera un rapport confirmant que la maison r\u00e9pond aux normes de logement.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"28,2,0\"><b>Soumission :<\/b> Ce rapport, accompagn\u00e9 du paiement de la taxe, est soumis \u00e0 la municipalit\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"28,3,0\"><b>Enjeu :<\/b> Les d\u00e9lais sont tr\u00e8s variables d'une commune \u00e0 l'autre (de quelques semaines \u00e0 plusieurs mois).<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h2 data-path-to-node=\"30\"><\/h2>\n<h2 data-path-to-node=\"30\">Foire aux questions (FAQ)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"31\">Les questions ci-dessous sont fr\u00e9quemment pos\u00e9es \u00e0 nos conseillers juridiques et r\u00e9pondent directement aux ambigu\u00eft\u00e9s les plus courantes.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"32\">1. Puis-je acheter une maison en Espagne sans C\u00e9dula de Habitabilidad ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"33\">L\u00e9galement, lors de la revente (d'occasion), il est possible dans certaines r\u00e9gions de signer l'acte sans C\u00e9dula valide, \u00e0 condition que vous, l'acheteur, d\u00e9clariez explicitement que vous \u00eates au courant de son absence. Cependant, <b>en g\u00e9n\u00e9ral, nous le d\u00e9conseillons fortement<\/b>. Sans ce document, vous ne pouvez pas mettre l'eau ou l'\u00e9lectricit\u00e9 \u00e0 votre nom.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"34\">2. Quel est le co\u00fbt de la demande d'une nouvelle C\u00e9dula ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"35\">Le co\u00fbt se d\u00e9compose en deux parties : les honoraires de l'architecte (pour le rapport technique) et les taxes communales. En moyenne, comptez sur un montant total compris entre <b>150 \u20ac et 500<\/b>Selon la taille de la propri\u00e9t\u00e9 et les taux de la municipalit\u00e9 concern\u00e9e, le montant de l'imp\u00f4t sur le revenu d\u00e9pend de la taille de la propri\u00e9t\u00e9 et des taux de la municipalit\u00e9.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"36\">3. La C\u00e9dula est-elle la m\u00eame chose que le certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique (CPE) ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"37\">Non, il s'agit de deux documents diff\u00e9rents. Les <b>C\u00e9dula<\/b> concerne l'habitabilit\u00e9 (espace, ventilation, s\u00e9curit\u00e9). Les <b>CPE<\/b> (Certificado Energ\u00e9tico) indique l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique du logement.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"38\">4. Quelle est la dur\u00e9e de validit\u00e9 d'une C\u00e9dula de Habitabilidad ?<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"39\">Cela d\u00e9pend de la date de d\u00e9livrance et de la r\u00e9gion. Pour les certificats plus anciens, il y a souvent une date limite de <b>10 ans<\/b> (contre 5 ans auparavant). Dans certaines r\u00e9gions, les nouveaux certificats pour les nouvelles constructions sont d\u00e9sormais valables ind\u00e9finiment, tant qu'aucune modification structurelle n'est apport\u00e9e au bien. V\u00e9rifiez toujours la date d'expiration du document.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"41\">A propos de l'auteur : <b>Glenn Janssens<\/b> est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De C\u00e9dula de Habitabilidad (ook wel Licencia de Primera of Segunda Ocupaci\u00f3n genoemd) is een administratief document dat bevestigt dat een woning voldoet aan de minimale vereisten voor bewoonbaarheid, hygi\u00ebne en veiligheid. Zonder dit document kan een woning wettelijk niet worden aangesloten op nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en gas. 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