{"id":33793,"date":"2026-08-17T11:34:29","date_gmt":"2026-08-17T09:34:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=33793"},"modified":"2026-08-03T11:42:47","modified_gmt":"2026-08-03T09:42:47","slug":"condition-suspensive-relative-au-financement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/opschortende-voorwaarde-financiering\/","title":{"rendered":"Condition suspensive de financement : une protection essentielle lors de l'achat d'un bien immobilier"},"content":{"rendered":"

Une condition suspensive \u00e0 l'obtention d'un financement est une clause contractuelle qui subordonne la validit\u00e9 d'un achat immobilier \u00e0 l'octroi de votre cr\u00e9dit immobilier.<\/strong> Si vous n'obtenez pas de pr\u00eat dans le d\u00e9lai convenu, le contrat de vente sera consid\u00e9r\u00e9 comme nul et vous pourrez renoncer \u00e0 l'achat sans frais. Sans cette clause, vous \u00eates l\u00e9galement tenu de respecter l'achat, quelle que soit votre situation financi\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Dans le contexte immobilier actuel en Flandre, o\u00f9 les crit\u00e8res d'octroi de cr\u00e9dit se durcissent, cette clause n'est pas un luxe, mais une n\u00e9cessit\u00e9 juridique<\/strong> pour les acheteurs potentiels qui ne disposent pas de la totalit\u00e9 du prix d'achat sur leurs propres fonds.<\/p>\n\n\n\n

L'importance de la condition suspensive lors de la formulation d'une offre<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Vous devez mentionner express\u00e9ment la condition suspensive au moment o\u00f9 vous faites votre offre.<\/strong> Une condition suspensive est, en droit belge, jamais imagin\u00e9<\/strong>. Si vous faites une offre par e-mail, par SMS ou par l'interm\u00e9diaire d'un agent immobilier sans mentionner express\u00e9ment cette condition, l'offre devient contraignante d\u00e8s que le vendeur l'accepte.<\/p>\n\n\n\n

Le non-respect de cette clause entra\u00eene de graves cons\u00e9quences financi\u00e8res. Si vous ne pouvez pas payer le logement parce que la banque refuse le pr\u00eat, vous commettez une rupture de contrat.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • R\u00e9mun\u00e9ration :<\/strong> En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, vous devez verser une indemnit\u00e9 forfaitaire d'un montant de 10% du prix d'achat<\/strong>. Pour un logement d'une valeur de 400 000 \u20ac, cela repr\u00e9sente une perte de 40 000 \u20ac sans que vous en deveniez propri\u00e9taire.<\/li>\n\n\n\n
  • Exportation forc\u00e9e :<\/strong> En th\u00e9orie, le vendeur peut demander au tribunal l'ex\u00e9cution forc\u00e9e de la vente, ce qui peut entra\u00eener la saisie de vos autres biens.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

    \n

    L'avis d'un expert :<\/strong> \u201c Dans la pratique, nous constatons que de nombreux litiges concernant la promesse d'achat surviennent parce que les acheteurs partent du principe que la mention \u2018 sous r\u00e9serve de financement \u2019 est syst\u00e9matique. Il s'agit l\u00e0 d'une id\u00e9e fausse qui peut co\u00fbter des dizaines de milliers d'euros. Sans preuve \u00e9crite dans l'offre, il n'y a aucune protection. \u201d<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Types de conditions suspensives : deux syst\u00e8mes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Dans la pratique juridique, on distingue deux types de formulations, chacune pr\u00e9sentant une charge de la preuve et un facteur de risque diff\u00e9rents.<\/p>\n\n\n\n

    1. Annulation en cas de refus de cr\u00e9dit (recommand\u00e9 pour l'acheteur)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    La vente sera automatiquement annul\u00e9e si l'acheteur pas de cr\u00e9dit<\/strong> obtient. L\u2019acheteur doit certes prouver qu\u2019il a d\u00e9ploy\u00e9 des efforts suffisants, mais le principe par d\u00e9faut est que la vente n\u2019a pas lieu si le financement n\u2019est pas boucl\u00e9. C\u2019est ce qui offre la plus grande s\u00e9curit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    2. Vente conclue en cas de d\u00e9claration tardive (\u00e0 risque)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Dans ce type de vente, la vente est consid\u00e9r\u00e9e comme d\u00e9finitive, \u00e0 moins que<\/strong> l'acheteur signale (par courrier recommand\u00e9) dans le d\u00e9lai imparti que le pr\u00eat a \u00e9t\u00e9 refus\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • Le danger :<\/strong> Si vous oubliez de signaler votre refus dans les d\u00e9lais ou de mani\u00e8re correcte, la vente est alors d\u00e9finitive, m\u00eame si vous n'avez pas les moyens de payer.<\/li>\n\n\n\n
    • Cons\u00e9quence :<\/strong> Vous \u00eates imm\u00e9diatement redevable de l'indemnit\u00e9 de 10%.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      <\/p>\n\n\n\n

      Obligation de moyens : qu'attend le l\u00e9gislateur de vous ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      L'obtention d'un cr\u00e9dit rel\u00e8ve d'une obligation de moyens, et non d'une obligation de r\u00e9sultat.<\/strong> Cela signifie qu'en tant qu'acheteur, vous de bonne foi<\/strong> vous devez tout mettre en \u0153uvre pour obtenir le pr\u00eat. Vous ne pouvez pas vous retrancher derri\u00e8re cette clause si vous ne prenez aucune initiative.<\/p>\n\n\n\n

      Afin d'\u00e9viter toute contestation ult\u00e9rieure, la clause figurant dans le compromis (\u201c contrat de vente sous seing priv\u00e9 \u201d) doit \u00eatre aussi pr\u00e9cise que possible. Une clause vague donnera lieu \u00e0 une interpr\u00e9tation par un juge, ce qui cr\u00e9era une incertitude pour les deux parties.<\/p>\n\n\n\n

      Liste de contr\u00f4le pour une clause sans faille<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

      Veillez \u00e0 ce que les param\u00e8tres suivants soient explicitement mentionn\u00e9s dans le contrat :<\/p>\n\n\n\n

        \n
      • Le montant :<\/strong> Pr\u00e9cisez le montant exact que vous devez emprunter (par exemple, 80% ou 90% du prix d'achat, ou un montant exact en euros).<\/li>\n\n\n\n
      • Le d\u00e9lai :<\/strong> Un d\u00e9lai r\u00e9aliste pour l'approbation (par d\u00e9faut, c'est 4 \u00e0 6 semaines<\/strong> sur le march\u00e9 actuel).<\/li>\n\n\n\n
      • Nombre de refus :<\/strong> Combien de banques doivent refuser la demande pour que cette condition s'applique ? (En g\u00e9n\u00e9ral, il faut fournir la preuve de au moins 2 ou 3 \u00e9tablissements financiers diff\u00e9rents<\/strong>).<\/li>\n\n\n\n
      • Modalit\u00e9s de notification :<\/strong> Le refus doit-il \u00eatre envoy\u00e9 par courrier recommand\u00e9 ou un e-mail suffit-il ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        <\/p>\n\n\n\n

        Conclusion : \u00e9vitez la \u00ab gueule de bois financi\u00e8re \u00bb<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

        Une transaction immobili\u00e8re sans condition de financement ferme est une imprudence financi\u00e8re. En tant qu'acheteur, c'est \u00e0 vous qu'incombe la charge de la preuve. Veillez \u00e0 ce que la formulation de votre offre et du compromis soit d'une clart\u00e9 absolue afin d'\u00e9viter de devoir verser une indemnit\u00e9 de 10% sans poss\u00e9der le moindre bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n

        Foire aux questions (FAQ)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

        Que se passe-t-il si je n'obtiens pas de pr\u00eat et que je n'ai pas de condition suspensive ?<\/strong> Si vous n'avez pas pr\u00e9vu de condition suspensive dans votre offre, la vente est d\u00e9finitive. Si vous ne parvenez pas \u00e0 obtenir le financement, vous commettez une rupture de contrat. Le vendeur a alors droit \u00e0 une indemnit\u00e9, dont le montant est g\u00e9n\u00e9ralement fix\u00e9 contractuellement \u00e0 10% du prix d'achat.<\/p>\n\n\n\n

        Combien de refus de paiement par carte bancaire faut-il pour annuler l'achat ?<\/strong> Cela d\u00e9pend de ce qui est litt\u00e9ralement stipul\u00e9 dans le contrat de vente (compromis). En l'absence de disposition sp\u00e9cifique, la jurisprudence consid\u00e8re souvent que vous devez faire un \u2018 effort raisonnable \u2019. Dans la pratique, cela signifie que vous devez \u00eatre en mesure de pr\u00e9senter des preuves de refus \u00e9manant d'au moins deux \u00e0 trois banques diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n

        Puis-je ajouter une condition suspensive apr\u00e8s avoir fait une offre ?<\/strong> Non, en principe non. Une offre accept\u00e9e est contraignante. Vous ne pouvez ajouter une condition suspensive que si le vendeur y consent volontairement. Le vendeur n'y est toutefois pas tenu. C'est pourquoi il est essentiel d'inclure cette condition d\u00e8s votre premi\u00e8re offre.<\/p>\n\n\n\n

        Quelle est la dur\u00e9e d'une condition suspensive de financement ?<\/strong> Le d\u00e9lai peut \u00eatre fix\u00e9 librement entre l'acheteur et le vendeur. Compte tenu des d\u00e9lais de traitement actuels des banques en Flandre, nous recommandons un d\u00e9lai d'au moins 4 semaines, mais de pr\u00e9f\u00e9rence de 6 semaines, \u00e0 compter de la signature du compromis.<\/p>\n\n\n\n

        \n

        A propos de l'auteur : Niels Vansimpsen est juriste en droit de l'environnement chez Confianz. Il assiste les demandeurs de permis dans toute la Flandre. Il assiste \u00e9galement les clients dans toute la Flandre en cas d'objections ou de recours contre les demandes de permis introduites. Il fournit \u00e9galement une assistance en mati\u00e8re de construction et d'infractions environnementales et conseille les clients sur la faisabilit\u00e9 de leur projet immobilier.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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