Vous r\u00eavez d'une maison sous le soleil espagnol ? L'achat d'un bien immobilier en Espagne est pour beaucoup une perspective merveilleuse, mais les d\u00e9marches juridiques et administratives diff\u00e8rent consid\u00e9rablement de celles en vigueur en Belgique ou aux Pays-Bas. Sans une v\u00e9rification approfondie au pr\u00e9alable, vous risquez de vous exposer \u00e0 des surprises d\u00e9sagr\u00e9ables et co\u00fbteuses.<\/p>\n\n\n\n
Dans cet article, nous abordons les trois probl\u00e8mes les plus courants auxquels les acheteurs sont confront\u00e9s dans la pratique, ainsi que les risques et les cons\u00e9quences concr\u00e8tes qui en d\u00e9coulent.<\/p>\n\n\n\n
Le principal probl\u00e8me lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne est le d\u00e9faut administratif de ce bien. Cela se manifeste de diff\u00e9rentes mani\u00e8res :<\/p>\n\n\n\n
Toute personne qui ach\u00e8te un appartement ou une maison dans un complexe r\u00e9sidentiel en copropri\u00e9t\u00e9 devient automatiquement membre de l'association des copropri\u00e9taires (la Communaut\u00e9 des propri\u00e9taires<\/a><\/em>). Cela comporte des risques sp\u00e9cifiques qui n'apparaissent souvent qu'apr\u00e8s un examen approfondi des proc\u00e8s-verbaux des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales (AG).<\/p>\n\n\n\n Ces proc\u00e8s-verbaux font r\u00e9guli\u00e8rement \u00e9tat de conflits cach\u00e9s d'ordre technique ou juridique. Il s'agit notamment de probl\u00e8mes en cours tels que des perc\u00e9es ill\u00e9gales dans les murs mitoyens ou le passage non autoris\u00e9 de canalisations \u00e0 travers les parties communes de l'immeuble.<\/p>\n\n\n\n Dans la pratique, les vendeurs affirment souvent que ces probl\u00e8mes ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9solus depuis longtemps, mais une confirmation officielle et \u00e9crite de la responsable de communaut\u00e9<\/em> (le syndic) joue un r\u00f4le essentiel pour v\u00e9rifier ce point. Si cette question n'est pas clarifi\u00e9e en temps utile, il est n\u00e9cessaire d'inclure une clause de garantie sp\u00e9cifique dans le contrat de vente afin de vous prot\u00e9ger, en tant qu'acheteur, sur les plans juridique et financier contre d'\u00e9ventuelles r\u00e9clamations ou frais de r\u00e9paration.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L'achat d'un logement neuf ou d'un logement \u2018 sur plan \u2019 (sur plan<\/em>) est tr\u00e8s r\u00e9pandue, mais comporte en Espagne un risque financier sp\u00e9cifique et important li\u00e9 \u00e0 ce qu'on appelle la \u00ab garantie bancaire \u00bb (Aval Bancario<\/em>) manque.<\/p>\n\n\n\n Conform\u00e9ment \u00e0 la l\u00e9gislation espagnole, les promoteurs immobiliers sont tenus d'assurer les acomptes vers\u00e9s par l'acheteur au moyen d'une garantie bancaire sp\u00e9cifique ou d'une police d'assurance. Si le promoteur fait faillite, interrompt la construction ou ne livre pas le logement dans les d\u00e9lais convenus, cette garantie vous assure le remboursement des acomptes vers\u00e9s, int\u00e9r\u00eats compris.<\/p>\n\n\n\n Dans la pratique, certains promoteurs tentent de contourner cette obligation ou ne fournissent la garantie que trop tard. En tant qu'acheteur, sans garantie bancaire individuelle, vous vous retrouvez les mains vides en cas de faillite \u00e9ventuelle du ma\u00eetre d'ouvrage. V\u00e9rifier ce document et en prendre possession avant tout virement de montants importants est une n\u00e9cessit\u00e9 absolue dans toute transaction immobili\u00e8re neuve.<\/p>\n\n\n\n Vous trouverez ici un guide \u00e9tape par \u00e9tape pour l'achat d'un bien immobilier neuf en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n De nombreux acheteurs belges et n\u00e9erlandais ne savent pas vraiment comment se r\u00e9partissent les r\u00f4les lors d'un transfert de propri\u00e9t\u00e9 en Espagne<\/sup>. Au Benelux, le notaire est l'acteur cl\u00e9 qui examine de mani\u00e8re proactive la transaction<\/sup>. En Espagne, c'est diff\u00e9rent<\/sup>. Le notaire espagnol est un fonctionnaire impartial (fonctionnaire public<\/em>)<\/sup>. Son r\u00f4le est passif : il v\u00e9rifie l'identit\u00e9 des parties<\/sup>, v\u00e9rifie si le paiement a bien \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9<\/sup> et \u00e9tablit l'acte de vente officiel (Escriture<\/em>)<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Le notaire espagnol proc\u00e8de toutefois non<\/strong> une enqu\u00eate approfondie sur les irr\u00e9gularit\u00e9s urbanistiques, les dettes cach\u00e9es ou l'exactitude des dimensions. Cette lacune cruciale dans l\u2019enqu\u00eate doit \u00eatre combl\u00e9e par un avocat ind\u00e9pendant. Alors que le notaire joue le r\u00f4le d\u2019arbitre neutre, l\u2019avocat agit en tant que votre conseiller personnel, qui d\u00e9fend exclusivement vos int\u00e9r\u00eats et met en \u00e9vidence les risques avant que vous ne signiez l\u2019acte d\u00e9finitif.<\/p>\n\n\n\n3. L'absence de garantie bancaire dans le cas d'une construction neuve<\/h3>\n\n\n\n
Le r\u00f4le du notaire espagnol<\/h3>\n\n\n\n