{"id":33549,"date":"2026-03-01T10:48:42","date_gmt":"2026-03-01T09:48:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=33549"},"modified":"2026-03-01T12:48:10","modified_gmt":"2026-03-01T11:48:10","slug":"recuperation-de-la-tva-sur-les-nouvelles-constructions-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/btw-recuperatie-bij-spaanse-nieuwbouw\/","title":{"rendered":"R\u00e9cup\u00e9ration de la TVA sur les nouvelles constructions en Espagne"},"content":{"rendered":"<p><br>Toute personne qui ach\u00e8te un bien immobilier neuf en Espagne doit g\u00e9n\u00e9ralement payer la TVA 10%. En principe, il n'y a pas de droit \u00e0 d\u00e9duction lorsque vous achetez une nouvelle construction en Espagne en tant que particulier. Il s'agit donc essentiellement d'un imp\u00f4t sur les transferts. <\/p>\n\n\n\n<p>Toutefois, il existe un r\u00e9gime d'exon\u00e9ration pour certains biens touristiques. Cet article fournit plus d'informations sur les conditions du droit \u00e0 la d\u00e9duction de la TVA. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. La qualification juridique pour la r\u00e9cup\u00e9ration de la TVA dans la construction neuve en Espagne<\/h3>\n\n\n\n<p>La loi espagnole sur la TVA stipule que les locations de biens immobiliers r\u00e9sidentiels sont exon\u00e9r\u00e9es de la TVA. Toutefois, l'exon\u00e9ration de la TVA signifie \u00e9galement que l'acheteur n'a pas le droit de d\u00e9duire la TVA pay\u00e9e au moment de l'achat.<\/p>\n\n\n\n<p>L'exception concerne les locations pour lesquelles des \u2018services sp\u00e9cifiques au secteur h\u00f4telier\u2019 sont fournis. Si ces services sont pr\u00e9sents, la location est soumise \u00e0 la TVA (g\u00e9n\u00e9ralement 10% pour les biens r\u00e9sidentiels) et le droit \u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration totale de la TVA s'applique. La TVA n'est r\u00e9cup\u00e9rable que si l'acheteur est consid\u00e9r\u00e9 comme un \u2018entrepreneur\u2019 au sens de la l\u00e9gislation sur la TVA. Cela implique que la location ne soit pas consid\u00e9r\u00e9e comme une simple location immobili\u00e8re, mais comme une activit\u00e9 \u00e9conomique comprenant des services h\u00f4teliers.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/page\/2\/?s=nieuwbouw+\" data-type=\"link\" data-id=\"confianz.be\/page\/2\/?s=nieuwbouw+\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Pour en savoir plus sur le processus d'achat d'une nouvelle construction, cliquez ici.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Servicios complementarios propios de la industria hotelera\u2018 2.\u2019<\/h3>\n\n\n\n<p>Selon les autorit\u00e9s fiscales espagnoles et diverses consultations obligatoires, les services h\u00f4teliers doivent \u00eatre substantiels pour pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier de l'exon\u00e9ration. Par exemple, les services h\u00f4teliers doivent \u00eatre substantiels pour que l'exon\u00e9ration soit lev\u00e9e :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Accueil et r\u00e9ception<\/strong> d'invit\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nettoyage p\u00e9riodique<\/strong> pendant le s\u00e9jour (et pas seulement au moment du d\u00e9part).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Changement du linge de lit et de bain<\/strong> r\u00e9guli\u00e8rement.<\/li>\n\n\n\n<li>Autres services tels que la restauration, la surveillance ou l'assistance technique.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Si le propri\u00e9taire se contente de remettre les cl\u00e9s et d'organiser le nettoyage final, les autorit\u00e9s fiscales consid\u00e8rent qu'il s'agit d'une activit\u00e9 exon\u00e9r\u00e9e et la r\u00e9cup\u00e9ration de la TVA est refus\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. La p\u00e9riode de r\u00e9vision de 10 ans<\/h3>\n\n\n\n<p>En Espagne, les biens immobiliers sont consid\u00e9r\u00e9s comme des \u2018bienes de inversi\u00f3n\u2019 (biens d'investissement) \u00e0 des fins fiscales. Une p\u00e9riode d'examen de 10 ann\u00e9es civiles (l'ann\u00e9e d'achat et les neuf ann\u00e9es suivantes) s'applique \u00e0 ces biens.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La r\u00e8gle :<\/strong> Vous devez utiliser le bien de mani\u00e8re continue pour des locations tax\u00e9es \u00e0 la TVA au cours de ces 10 ann\u00e9es.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La sanction :<\/strong> Si vous vendez le bien dans ce d\u00e9lai (sans TVA) ou si vous l'utilisez \u00e0 des fins priv\u00e9es, vous devez rembourser la TVA r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e \u00e0 l'administration fiscale au prorata.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Structure op\u00e9rationnelle et fonctionnement<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour r\u00e9cup\u00e9rer efficacement la TVA, l'investisseur doit s'enregistrer aupr\u00e8s des autorit\u00e9s fiscales espagnoles et soumettre des d\u00e9clarations de TVA trimestrielles.<\/p>\n\n\n\n<p>Ils travaillent souvent avec un op\u00e9rateur professionnel. Dans ce cas, le propri\u00e9taire loue les locaux \u00e0 l'exploitant. Le taux de TVA est alors de 21%, puisqu'il s'agit d'une location \u00e0 une personne morale sans usage d'habitation. L'exploitant loue \u00e0 son tour \u00e0 des touristes (soumis \u00e0 la TVA 10% avec les services h\u00f4teliers). Cette structure garantit le droit \u00e0 d\u00e9duction du propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/podcast\/quels-sont-les-couts-dachat-dune-propriete-en-espagne\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/podcast\/wat-zijn-de-aankoopkosten-van-een-woning-in-spanje\/\">\u00c9coutez notre \u00e9pisode de podcast sur le co\u00fbt de l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne ici.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5. Pouvez-vous encore utiliser le bien vous-m\u00eame ? <\/h3>\n\n\n\n<p>Lorsqu'un investisseur dans un bien immobilier neuf espagnol r\u00e9cup\u00e8re la TVA sur la construction, il existe un lien direct entre le droit \u00e0 la d\u00e9duction et l'exploitation effective du bien. Les autorit\u00e9s fiscales espagnoles autorisent l'utilisation propre, mais cela affecte directement l'\u00e9tendue de la d\u00e9duction et le respect de la p\u00e9riode de r\u00e9vision.<\/p>\n\n\n\n<p>Juridiquement, il existe une s\u00e9paration stricte entre un bien r\u00e9sidentiel et un bien d'investissement touristique. Si le propri\u00e9taire poss\u00e8de le bien en tant que <strong>r\u00e9sidence principale <\/strong>(residencia habitual), la qualification d\u2018\u2019activit\u00e9 \u00e9conomique\" devient imm\u00e9diatement caduque. Il s'ensuit une r\u00e9vision compl\u00e8te au cours de laquelle toute la TVA r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e doit \u00eatre rembours\u00e9e, major\u00e9e des int\u00e9r\u00eats de retard.<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous souhaitez utiliser le bien pour <strong>vos propres vacances<\/strong>, En Espagne, il n'y a pas de d\u00e9lai l\u00e9gal maximum qui d\u00e9termine la dur\u00e9e pendant laquelle vous pouvez utiliser le bien vous-m\u00eame. Il existe donc en droit espagnol <strong>pas de dur\u00e9e maximale fixe<\/strong> (par exemple \u201c4 semaines maximum\u201d) qui d\u00e9termine le moment o\u00f9 vous perdez le droit \u00e0 la d\u00e9duction de la TVA. Les autorit\u00e9s fiscales utilisent plut\u00f4t le principe de proportionnalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous utilisez le bien vous-m\u00eame pendant une partie de l'ann\u00e9e, il s'agit d'une \u2018consommation priv\u00e9e\u2019 ou \u2018autoconsommation\u2019. Pendant cette partie de l'ann\u00e9e, le bien n'est pas li\u00e9 \u00e0 des op\u00e9rations tax\u00e9es \u00e0 la TVA. Cela a deux cons\u00e9quences :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9duction initiale :<\/strong> En principe, vous ne pouvez r\u00e9cup\u00e9rer la TVA qu'au prorata du pourcentage d'utilisation du bien pour des locations imposables. Vous y s\u00e9journez vous-m\u00eame pendant 2 mois (16,6%) et vous le louez pendant 10 mois ? Dans ce cas, en th\u00e9orie, seuls 83,4% de TVA sont d\u00e9ductibles.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Correction annuelle :<\/strong> Au cours de la p\u00e9riode de r\u00e9vision de dix ans, vous devez v\u00e9rifier chaque ann\u00e9e le rapport r\u00e9el entre l'utilisation propre et la location. Si l'utilisation propre au cours d'une ann\u00e9e donn\u00e9e diff\u00e8re sensiblement de l'ann\u00e9e d'achat, vous devez apporter une correction dans votre d\u00e9claration de TVA.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">6. Risques en cas d'auto-utilisation excessive<\/h3>\n\n\n\n<p>Bien qu'il n'y ait pas de dur\u00e9e maximale l\u00e9gale pour l'utilisation personnelle, une utilisation personnelle excessive (par exemple plus de 3-4 mois par an) attire l'attention de l'inspection. L'administration fiscale peut alors faire valoir que \u2018l'affectation \u00e9conomique\u2019 du bien est secondaire par rapport \u00e0 la jouissance personnelle. Si l'administration fiscale estime qu'il n'y a pas d'activit\u00e9 entrepreneuriale r\u00e9elle, le droit \u00e0 la d\u00e9duction de la TVA peut \u00eatre refus\u00e9 r\u00e9troactivement. Dans ce cas, vous risquez \u00e9galement des p\u00e9nalit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">7. La \u2018m\u00e9thode de l'h\u00f4tel\u2019 comme alternative<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour \u00e9viter la complexit\u00e9 administrative des calculs annuels au prorata, la structure suivante est souvent utilis\u00e9e dans la pratique :<\/p>\n\n\n\n<p>Le propri\u00e9taire \u2018loue\u2019 son bien \u00e0 l'op\u00e9rateur (ou se le facture \u00e0 lui-m\u00eame) au prix du march\u00e9, y compris la TVA 10% et les services h\u00f4teliers obligatoires.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Avantage :<\/strong> Le bien reste dans le circuit de la TVA (sph\u00e8re tax\u00e9e) 100% du temps.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cons\u00e9quence :<\/strong> La TVA initialement r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e est conserv\u00e9e (aucune r\u00e9vision n'est n\u00e9cessaire), \u00e0 condition que vous remettiez effectivement la TVA sur votre propre s\u00e9jour aux autorit\u00e9s fiscales.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">8. En pratique<\/h3>\n\n\n\n<p>Lorsque vous achetez un tel projet, vous signez un accord d'exploitation avec le gestionnaire du complexe en plus du contrat d'achat. Le gestionnaire (\u2018exploitant\u2019) s'occupera alors des locations et fournira des services h\u00f4teliers. Dans ce contrat d'exploitation, les conditions d'utilisation propre sont \u00e9galement mentionn\u00e9es. Le contrat peut donc imposer des restrictions suppl\u00e9mentaires comme, par exemple, un usage propre maximal de 4 semaines par an et aucune possibilit\u00e9 d'usage propre pendant la haute saison.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Avis<\/h3>\n\n\n\n<p>Si vous choisissez d'investir dans un projet de r\u00e9cup\u00e9ration de la TVA, il est important de savoir qu'il y aura des restrictions concernant l'occupation par le propri\u00e9taire. Ces projets servent principalement de biens de rapport et non de r\u00e9sidence priv\u00e9e ou de vacances pour le propri\u00e9taire. Si vous souhaitez utiliser la propri\u00e9t\u00e9 comme votre propre maison de vacances, il peut y avoir des cons\u00e9quences financi\u00e8res telles que la perte du droit \u00e0 la d\u00e9duction de la TVA et \u00e9ventuellement une p\u00e9nalit\u00e9 de TVA.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions du projet avant de vous engager dans l'achat. L'accord d'exploitation peut inclure diverses conditions en termes de location, d'utilisation propre et de co\u00fbts.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wie in Spanje een nieuwbouwwoning koopt, betaalt in de regel 10% btw. In principe is er geen recht op aftrek wanneer u als particulier een nieuwbouw in Spanje koopt. Het betreft dus in feite een overdrachtsbelasting. Er is evenwel een uitzonderingsregime voor bepaald toeristisch vastgoed. 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