{"id":33545,"date":"2026-02-10T10:45:14","date_gmt":"2026-02-10T09:45:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=33545"},"modified":"2026-02-10T10:45:17","modified_gmt":"2026-02-10T09:45:17","slug":"acheter-ou-renover-un-bien-zone-flandre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/zonevreemde-woning-kopen-of-verbouwen-vlaanderen\/","title":{"rendered":"Acheter ou transformer un bien zon\u00e9 : les r\u00e8gles et les possibilit\u00e9s en Flandre"},"content":{"rendered":"<p>Vous envisagez de transformer une ancienne ferme en chambre d'h\u00f4tes ou vous voulez acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la campagne ? Il y a de fortes chances que vous soyez confront\u00e9 au statut d'un <strong>propri\u00e9t\u00e9 zon\u00e9e<\/strong>. Bien que ces propri\u00e9t\u00e9s soient souvent id\u00e9alement situ\u00e9es, il n'est pas possible d'y effectuer tous les travaux. Le Code flamand de l'am\u00e9nagement du territoire (VCRO) impose des conditions strictes.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans cet article, nous vous expliquons quels sont vos droits et vos obligations afin que vous n'ayez pas de surprises co\u00fbteuses dans votre projet immobilier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu'est-ce qu'une propri\u00e9t\u00e9 zon\u00e9e ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Un logement zon\u00e9 est un b\u00e2timent l\u00e9galement \u00e9rig\u00e9 dans une zone o\u00f9 le logement n'est pas la fonction principale selon les r\u00e8glements de zonage en vigueur (le plan r\u00e9gional).<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il s'agit le plus souvent de logements situ\u00e9s dans <strong>zone agricole<\/strong>, Il s'agit d'une propri\u00e9t\u00e9 qui se trouve \u00e0 l'int\u00e9rieur d'une for\u00eat, d'un parc ou d'une r\u00e9serve naturelle. Cela ne signifie pas que la propri\u00e9t\u00e9 est ill\u00e9gale. Souvent, la situation est due au fait que les plans r\u00e9gionaux de la fin des ann\u00e9es 1970 ont attribu\u00e9 au terrain un zonage diff\u00e9rent de l'utilisation r\u00e9elle qui en \u00e9tait faite \u00e0 l'\u00e9poque. Il peut \u00e9galement s'agir d'un ancien corps de ferme o\u00f9 l'activit\u00e9 agricole a cess\u00e9, ce qui lui conf\u00e8re une fonction purement r\u00e9sidentielle.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>L'avis d'un expert :<\/strong> <em>\u201cIl ne faut jamais confondre \u2018zone \u00e9trang\u00e8re\u2019 et \u2018ill\u00e9gale\u2019. Un logement ill\u00e9gal a \u00e9t\u00e9 construit sans permis ou en violation de celui-ci. Un logement zon\u00e9 est en principe autoris\u00e9, mais ne correspond plus au zonage actuel de la zone.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Distinction entre ali\u00e9nation de zone et violation de construction<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Il est essentiel de savoir s'il existe une violation des r\u00e8gles de construction. Un permis original est disponible pour la plupart des habitations zon\u00e9es. Il n'y en a pas ou la construction a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e en violation du permis ? Dans ce cas, une r\u00e9gularisation est n\u00e9cessaire avant de pouvoir effectuer d'autres travaux.<\/p>\n\n\n\n<p><em><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/construction-crime-regularisation-flandre\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/bouwmisdrijf-regulariseren-vlaanderen\/\">Pour en savoir plus sur la r\u00e9gularisation d'une infraction dans le secteur de la construction, cliquez ici.<\/a><\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Quelles sont les \u0153uvres autoris\u00e9es (droits fondamentaux de la zone) ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Vous pouvez remodeler, reconstruire et agrandir une propri\u00e9t\u00e9 zon\u00e9e, \u00e0 condition de respecter les conditions strictes de l'accord. <strong>droits de base zonaux<\/strong>. Ces droits sont \u00e9tablis par la loi afin d'\u00e9viter que la zone p\u00e9riph\u00e9rique ne se construise de mani\u00e8re incontr\u00f4l\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Les travaux suivants sont g\u00e9n\u00e9ralement autoris\u00e9s, \u00e0 condition que le bien ne soit pas situ\u00e9 dans une zone sensible :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Reconstruire :<\/strong> Modifications internes et externes de la structure existante.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Reconstruire :<\/strong> D\u00e9molir le b\u00e2timent et le reconstruire au m\u00eame endroit.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Reconstruction sur un site modifi\u00e9 :<\/strong> Si cela est b\u00e9n\u00e9fique pour l'am\u00e9nagement du territoire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c9largir :<\/strong> Augmenter le volume de la maison.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Travaux de r\u00e9paration en cas de destruction ou de d\u00e9t\u00e9rioration due \u00e0 une cause \u00e9trang\u00e8re : <\/strong>Par exemple, si le bien est d\u00e9truit par un incendie ou une temp\u00eate, vous pouvez le reconstruire sous certaines conditions.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Changement de fonction :<\/strong> Changement d'utilisation (par exemple, passage de l'agriculture au r\u00e9sidentiel, ou du r\u00e9sidentiel au bureau), \u00e0 condition qu'il figure sur la liste limitative.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>La r\u00e8gle des 1 000 m\u00b3<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>En cas de reconstruction et d'extension, une limite sup\u00e9rieure stricte s'applique. Le volume de construction du logement peut, apr\u00e8s travaux <strong>maximum 1 000 m\u00b3<\/strong> montants. Ce volume comprend toutes les d\u00e9pendances qui forment physiquement une unit\u00e9 avec la maison.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Exception : zone vuln\u00e9rable sur le plan spatial<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Note : Les r\u00e8gles sont plus strictes dans les pays suivants <strong>zone spatialement sensible<\/strong> (comme une r\u00e9serve naturelle ou une zone foresti\u00e8re) et <strong>zone de loisirs<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ces zones, vous n'\u00eates autoris\u00e9 qu'\u00e0 reconstruire ou \u00e0 r\u00e9parer apr\u00e8s une destruction ou un dommage caus\u00e9 par une cause \u00e9trang\u00e8re. Les reconstructions, les extensions ou les changements de fonction ne sont pas autoris\u00e9s dans ces zones.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Remarque : un plan d'am\u00e9nagement de l'espace (PAE) municipal peut compl\u00e9ter mais aussi limiter ces droits (par exemple en imposant un volume maximal inf\u00e9rieur \u00e0 1 000 m\u00b3 lors de la reconstruction).<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conditions d'invocation des droits fondamentaux<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier des droits de base zon\u00e9s (transformation, reconstruction, extension, travaux de r\u00e9paration ou changement de fonction), le bien doit remplir trois conditions cumulatives.<\/p>\n\n\n\n<p>Le bien doit :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Existants sont :<\/strong> Le b\u00e2timent doit \u00eatre physiquement pr\u00e9sent au moment de la demande.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les principales licences sont les suivantes :<\/strong> La majeure partie du volume (90%) doit avoir \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e l\u00e9galement. C'est souvent la principale pierre d'achoppement pour les investisseurs.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ne pas \u00eatre pourri :<\/strong> Il s'agit d'un crit\u00e8re technique qui porte sur la stabilit\u00e9 de la maison.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Quand un bien est-il \u201cd\u00e9labr\u00e9\u201d ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Un bien est consid\u00e9r\u00e9 comme v\u00e9tuste s'il ne r\u00e9pond plus aux crit\u00e8res de base suivants <strong>stabilit\u00e9<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les murs porteurs sont-ils toujours intacts ?<\/li>\n\n\n\n<li>La structure du toit est-elle encore stable (\u00e0 l'exception des tuiles) ?<\/li>\n\n\n\n<li>Les fondations sont-elles en ordre ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Si vous n'achetez qu'une ruine dont les murs sont sur le point de s'effondrer, vos droits de base zonaux expireront. Vous n'aurez alors pas le droit de reconstruire cette propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><em><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/demandes-de-permis\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/omgevingsvergunning-aanvragen\/\">Pour en savoir plus sur la demande de permis environnemental, cliquez ici.<\/a><\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Analyse des risques pour les investisseurs immobiliers<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Pourquoi une \u00e9tude d'urbanisme est-elle indispensable ?<\/strong> L'achat d'un b\u00e2timent zon\u00e9 sans analyse pr\u00e9alable constitue un risque financier important. Dans la pratique, nous voyons r\u00e9guli\u00e8rement des cas o\u00f9 l'acheteur a des projets (par exemple une chambre d'h\u00f4tes ou un centre \u00e9questre) qui sont juridiquement irr\u00e9alisables parce que.. :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le b\u00e2timent est situ\u00e9 dans une zone sensible.<\/li>\n\n\n\n<li>Le b\u00e2timent est qualifi\u00e9 de \u201cd\u00e9labr\u00e9\u201d par la municipalit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Il y a des violations de construction sur le terrain qui ne peuvent pas \u00eatre r\u00e9gularis\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Dans le pire des cas, la seule option est de revendre le bien, souvent \u00e0 perte car l'absence d'opportunit\u00e9s est d\u00e9sormais connue.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conclusion et conseils<\/strong> \u00c0 propos du zonage Achat ou reconstruction d'une maison<\/h3>\n\n\n\n<p>Vous envisagez d'investir dans un bien immobilier zon\u00e9 ? V\u00e9rifiez l'\u00e9tat du bien <strong>avant<\/strong> vous signez le compromis. Une analyse approfondie de l'\u00e9tat du permis et des options dans le cadre de l'\u00e9ventuel PIS vous apportera la s\u00e9curit\u00e9 juridique dont vous avez besoin.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Foire aux questions (FAQ)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Puis-je toujours \u00e9tendre une propri\u00e9t\u00e9 zon\u00e9e jusqu'\u00e0 1 000 m\u00b3 ?<\/strong> Non, ce n'est pas automatique. L'expansion jusqu'\u00e0 1 000 m\u00b3 n'est pas autoris\u00e9e dans les zones sensibles (telles que les r\u00e9serves naturelles) ou les zones de loisirs. En outre, un SIP (Spatial Implementation Plan) local peut imposer des restrictions plus strictes en mati\u00e8re de reconstitution.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quelle est la diff\u00e9rence entre un logement zon\u00e9 et un logement ill\u00e9gal ?<\/strong> Un logement zon\u00e9 a \u00e9t\u00e9 construit l\u00e9galement (avec un permis), mais l'utilisation du terrain a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e par la suite (par exemple, pour devenir un terrain agricole). Un logement ill\u00e9gal a \u00e9t\u00e9 construit sans permis ou en violation du permis.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Puis-je d\u00e9molir et reconstruire une ferme d\u00e9labr\u00e9e sur une terre agricole ?<\/strong> Cela n'est possible que si la ferme n'est pas encore \u2018pourrie\u2019. La structure doit encore r\u00e9pondre aux exigences de stabilit\u00e9 de base (les murs porteurs et la structure du toit doivent \u00eatre intacts). Si la ferme est en ruine, vous perdez les droits de base de la zone.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Un changement de fonction vers des bureaux ou des chambres d'h\u00f4tes est-il possible dans une propri\u00e9t\u00e9 zon\u00e9e ?<\/strong> Oui, sous certaines conditions. Il existe une liste limitative des changements de fonction autoris\u00e9s. Dans la plupart des cas, le b\u00e2timent doit \u00eatre structurellement adapt\u00e9 \u00e0 la nouvelle fonction et la capacit\u00e9 de charge de la zone environnante ne doit pas \u00eatre d\u00e9pass\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/sur-lavocat-niels-vansimpsen\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/over-advocaat-niels-vansimpsen\/\">Niels Vansimpsen<\/a> est avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit de l'environnement chez Confianz. Il accompagne les demandes de permis dans toute la Flandre. Il assiste \u00e9galement ses clients dans toute la Flandre pour le d\u00e9p\u00f4t d'une objection ou d'un recours contre une demande de permis introduite. Il apporte \u00e9galement son aide dans le cadre d'infractions en mati\u00e8re de construction et d'environnement et conseille ses clients sur la faisabilit\u00e9 de leur projet immobilier.<br><\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zonage Achat ou reconstruction d'une maison : les r\u00e8gles et les possibilit\u00e9s en Flandre. Vous ne pouvez pas faire n'importe quel travail. <\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":33546,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[146,160],"tags":[539,512,968],"class_list":["post-33545","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-omgevingsvergunning-aanvragen","category-vastgoedrecht","tag-omgevingsvergunning-aanvragen","tag-renoveren","tag-zonevreemde-woning-kopen-of-verbouwen"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33545","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33545"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33545\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33547,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33545\/revisions\/33547"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/33546"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33545"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33545"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33545"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}