{"id":28200,"date":"2022-03-17T08:00:00","date_gmt":"2022-03-17T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=28200"},"modified":"2026-01-06T13:27:38","modified_gmt":"2026-01-06T12:27:38","slug":"valeur-de-reference-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/referentiewaarde-in-spanje\/","title":{"rendered":"Faites attention \u00e0 la valeur fiscale de r\u00e9f\u00e9rence lorsque vous achetez, vendez ou h\u00e9ritez en Espagne."},"content":{"rendered":"<p><strong>Qu'est-ce que la valeur de r\u00e9f\u00e9rence fiscale et quel impact aura-t-elle sur votre achat, votre vente ou votre h\u00e9ritage en Espagne ? Depuis son introduction en 2022, la <em>Valeur de r\u00e9f\u00e9rence du march\u00e9<\/em> est devenue la norme absolue pour les autorit\u00e9s fiscales espagnoles. Dans cet article, nous analysons les implications financi\u00e8res et les options juridiques qui s'offrent \u00e0 vous.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelle est la valeur fiscale de r\u00e9f\u00e9rence en Espagne ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Les <strong>la valeur de r\u00e9f\u00e9rence de la taxe (<em>Valeur de r\u00e9f\u00e9rence du march\u00e9<\/em>)<\/strong> est la valeur minimale que le gouvernement espagnol attribue \u00e0 un bien immobilier pour le calcul de l'imp\u00f4t sur les transactions et de l'imp\u00f4t sur la fortune. La valeur <a href=\"https:\/\/www.sedecatastro.gob.es\/\" target=\"_blank\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.sedecatastro.gob.es\/\" rel=\"noreferrer noopener\">Registre foncier espagnol (Catastro) <\/a>calcule automatiquement cette valeur sur la base des prix de vente notari\u00e9s dans la m\u00eame zone. Pour l'administration fiscale, un principe simple s'applique : la base imposable est l'ensemble des prix de vente notari\u00e9s dans la m\u00eame zone. <strong>valeur la plus \u00e9lev\u00e9e<\/strong> du prix d'achat r\u00e9el ou de cette valeur de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Remarque :<\/strong> Ne pas confondre avec le <strong>la valeur cadastrale (<em>valor catastral<\/em>)<\/strong>. La valeur cadastrale est historiquement beaucoup plus basse et sert pour les taxes municipales (IBI). La nouvelle valeur de r\u00e9f\u00e9rence est beaucoup plus proche de la valeur marchande r\u00e9elle.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelle est la pr\u00e9cision de cette \u00e9valuation dans la pratique ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Bien que le syst\u00e8me soit cens\u00e9 \u00eatre bas\u00e9 sur le march\u00e9, il fonctionne avec un algorithme qui est \u201caveugle\u201d \u00e0 l'\u00e9tat sp\u00e9cifique d'un bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Citation d'un expert :<\/strong> <em>\u201cL'algorithme du cadastre ne voit aucune diff\u00e9rence entre une luxueuse villa r\u00e9nov\u00e9e et une villa d\u00e9labr\u00e9e dans la m\u00eame rue. Cela cr\u00e9e de graves disparit\u00e9s fiscales dans la pratique\u201d.\u201d<\/em> d\u00e9clare \u00eatre analyste immobilier senior \u00e0 l'association professionnelle espagnole des conseillers fiscaux.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Impact sur les acheteurs : impact sur les droits de transfert (ITP)<\/h2>\n\n\n\n<p>Si la valeur de r\u00e9f\u00e9rence est sup\u00e9rieure au prix convenu avec le vendeur, vous devrez payer les droits de mutation (<em>Impuesto de Transmisiones Patrimoniales<\/em> ou ITP) sur la valeur de r\u00e9f\u00e9rence. Vous \u00eates donc tax\u00e9 sur une valeur th\u00e9orique, et non sur ce que vous payez r\u00e9ellement.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple de calcul pour l'achat d'une villa \u00e0 Altea :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Prix d'achat convenu :<\/strong> \u20ac 500.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Valeur de r\u00e9f\u00e9rence \u00e9tablie :<\/strong> \u20ac 580.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Frais d'inscription (r\u00e9gion de Valence, 10%) :<\/strong> Vous payez 10% \u00e0 580 000 \u20ac.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Impact financier :<\/strong> Vous payez <strong>\u20ac 58.000<\/strong> au lieu de 50 000 euros. Un surco\u00fbt direct de 8 000 euros.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Mise en garde contre la manipulation des prix :<\/strong> Certains acheteurs tentent de faire baisser artificiellement le prix (\u201cpayer sous la table\u201d). Cette pratique est inutile et dangereuse. Le risque de se faire prendre par le <em>Agencia Tributaria<\/em> est pratiquement de 100%, ce qui entra\u00eene de lourdes p\u00e9nalit\u00e9s. De plus, vous vous coupez les doigts : un prix d'achat officiel plus bas signifie un b\u00e9n\u00e9fice plus \u00e9lev\u00e9 (plus-value) lors de la vente ult\u00e9rieure, sur lequel vous payez 19% d'imp\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/taxes-espagnoles-sur-lachat-dune-residence-secondaire\/\">En savoir plus sur les co\u00fbts d'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cons\u00e9quences pour les vendeurs : la taxe sur la valeur ajout\u00e9e<\/h2>\n\n\n\n<p>En tant que vendeur, vous \u00eates \u00e9galement li\u00e9 par la valeur de r\u00e9f\u00e9rence. L'imp\u00f4t espagnol sur les plus-values pour les non-r\u00e9sidents (19%) est calcul\u00e9 sur la diff\u00e9rence entre la valeur d'achat et la valeur de vente. Si les autorit\u00e9s fiscales estiment que la valeur de vente (la valeur de r\u00e9f\u00e9rence) est sup\u00e9rieure \u00e0 celle que vous avez indiqu\u00e9e dans l'acte, vous serez impos\u00e9 sur ce montant plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Sc\u00e9nario :<\/strong> Dans l'exemple ci-dessus, \u00e0 Altea, le vendeur est impos\u00e9 sur une vente de 580 000 euros alors qu'il n'a re\u00e7u que 500 000 euros.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Risque :<\/strong> Dans un <em>cas le plus d\u00e9favorable<\/em> Dans ce sc\u00e9nario, le vendeur paie 19% sur cette plus-value fictive de 80 000 euros, ce qui correspond \u00e0 <strong>15 200 \u20ac de taxe suppl\u00e9mentaire<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/impot-sur-les-plus-values-en-espagne\/\">Pour en savoir plus sur l'imp\u00f4t sur les plus-values en Espagne, cliquez ici.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cons\u00e9quences pour les h\u00e9ritiers et les donations<\/h2>\n\n\n\n<p>L'impact fiscal le plus important est observ\u00e9 dans les h\u00e9ritages et les donations. Dans ce cas, il n'y a souvent pas de \u201ctransaction de march\u00e9\u201d pour \u00e9tayer la valeur, de sorte que la valeur de r\u00e9f\u00e9rence devient automatiquement la norme.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Impact sur les droits de succession (double charge fiscale)<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour les r\u00e9sidents belges, les droits de succession flamands sont dus sur les actifs mondiaux.<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>En Espagne :<\/strong> Gr\u00e2ce \u00e0 des exon\u00e9rations \u00e9lev\u00e9es (par exemple, 1 000 000 \u20ac par h\u00e9ritier en Andalousie), les droits de succession espagnols s'\u00e9l\u00e8vent souvent \u00e0 0 \u20ac.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dans les Flandres :<\/strong> Les autorit\u00e9s fiscales flamandes reprennent la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 espagnole dans la succession. En raison de la valeur de r\u00e9f\u00e9rence espagnole plus \u00e9lev\u00e9e, la base imposable en Flandre augmente de mani\u00e8re significative.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple d'appartement \u00e0 Estepona :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Cote pour 2022 :<\/strong> \u20ac 210.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Valeur de r\u00e9f\u00e9rence actuelle :<\/strong> \u20ac 305.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cons\u00e9quence en Flandre :<\/strong> Les h\u00e9ritiers paient 27% de droits de succession sur la tranche sup\u00e9rieure \u00e0 250 000 euros. La diff\u00e9rence de valeur de 95 000 euros entra\u00eene imm\u00e9diatement une facture fiscale beaucoup plus \u00e9lev\u00e9e en Belgique.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/declaration-de-succession-en-espagne\/\">En savoir plus sur la d\u00e9claration de patrimoine en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Impact sur les dons (le \u201cpi\u00e8ge de la Peseta\u201d)<\/h3>\n\n\n\n<p>En Espagne, la donation est plus co\u00fbteuse que l'h\u00e9ritage. En plus de l'imp\u00f4t sur les donations, le donateur paie \u00e9galement l'imp\u00f4t sur les plus-values (l'imp\u00f4t sur le capital). <em>Ganancia Patrimonial<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple :<\/strong> Les parents ont achet\u00e9 une propri\u00e9t\u00e9 sur la Costa Brava dans les ann\u00e9es 1980 pour 9 millions de pesetas (55 000 euros). La valeur de r\u00e9f\u00e9rence actuelle est de 480 000 euros.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La plus-value s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 425 000 euros.<\/li>\n\n\n\n<li>Le fisc pr\u00e9l\u00e8ve une taxe de 19% sur ce montant.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Co\u00fbt :<\/strong> 80 750 euros d'imp\u00f4t sur les plus-values, sans parler des droits de donation eux-m\u00eames.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/category\/espagne\/droit-de-succession\/\">En savoir plus sur l'h\u00e9ritage et la donation en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Solutions : Que faire si la valeur de r\u00e9f\u00e9rence est trop \u00e9lev\u00e9e ?<\/h2>\n\n\n\n<p>La valeur de r\u00e9f\u00e9rence est-elle manifestement sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur marchande r\u00e9elle (par exemple, en raison du mauvais \u00e9tat du bien) ? Vous avez l\u00e9galement trois possibilit\u00e9s. Nous recommandons l'option 3 pour la plupart des clients.<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9mission :<\/strong> Vous acceptez la valeur et payez la taxe plus \u00e9lev\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Contester apr\u00e8s coup :<\/strong> Vous payez sur le prix r\u00e9el. Le fisc vous enverra tr\u00e8s certainement une facture apr\u00e8s imp\u00f4t avec p\u00e9nalit\u00e9s et int\u00e9r\u00eats, apr\u00e8s quoi vous vous opposerez. C'est un risque.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Contestation proactive (recommand\u00e9) :<\/strong> Vous calculez les taxes sur la valeur de r\u00e9f\u00e9rence. <strong>simultan\u00e9ment<\/strong> introduire une demande formelle de rectification, \u00e9tay\u00e9e par un rapport d'\u00e9valuation et des preuves (photos, co\u00fbts de r\u00e9novation).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ)<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>1. O\u00f9 puis-je trouver la valeur fiscale de r\u00e9f\u00e9rence de mon bien ?<\/strong> Vous pouvez acc\u00e9der \u00e0 la valeur de r\u00e9f\u00e9rence via le site web du cadastre espagnol (<em>Sede Electr\u00f3nica del Catastro<\/em>). Pour ce faire, vous aurez besoin de votre identification num\u00e9rique (par exemple un certificat num\u00e9rique) et de votre num\u00e9ro de cadastre (<em>referencia catastral<\/em>) du bien est n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. La valeur de r\u00e9f\u00e9rence est-elle la m\u00eame que la valeur de march\u00e9 ?<\/strong> Non. La valeur de r\u00e9f\u00e9rence est un calcul administratif bas\u00e9 sur des moyennes dans un quartier. La valeur de march\u00e9 est le prix qu'un acheteur est effectivement pr\u00eat \u00e0 payer. Toutefois, depuis 2022, la valeur de r\u00e9f\u00e9rence est souvent tr\u00e8s proche.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. La valeur de r\u00e9f\u00e9rence s'applique-t-elle \u00e9galement aux logements que j'ai achet\u00e9s avant 2022 ?<\/strong> La valeur de r\u00e9f\u00e9rence n'a pas d'effet r\u00e9troactif sur les taxes d'achat que vous avez pay\u00e9es dans le pass\u00e9. En revanche, elle s'applique si vous vendez, donnez ou l\u00e9guez ce bien aujourd'hui. Elle est donc pertinente pour tout propri\u00e9taire actuel.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Que se passe-t-il si ma maison est une ruine mais que la valeur de r\u00e9f\u00e9rence est \u00e9lev\u00e9e ?<\/strong> Le syst\u00e8me ne tient pas compte de l'\u00e9tat du bien. Dans ce cas, vous avez besoin d'un rapport d'\u00e9valuation officiel (<em>Tasaci\u00f3n<\/em>) pour montrer que la valeur r\u00e9elle est inf\u00e9rieure en raison des r\u00e9novations n\u00e9cessaires. Cela vous permettra de contester l\u00e9galement la valeur de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il existe en Espagne une nouvelle valeur de r\u00e9f\u00e9rence pour \u00e9valuer les biens immobiliers. Souvent, cette valeur est plus \u00e9lev\u00e9e que pr\u00e9vu. Quelles sont vos solutions ?<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":28204,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[138,132,133,135,153,162],"tags":[23,25,28,30,31,33],"class_list":["post-28200","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aankoop-in-spanje","category-erfrecht","category-erven-in-spanje","category-belastingen-in-spanje","category-schenken-in-spanje","category-huis-verkopen-in-spanje","tag-erven-in-spanje","tag-fiscale-waarde","tag-referentiewaarde","tag-schenken-in-spanje","tag-vastgoed-kopen-in-spanje","tag-verkopen-in-spanje"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28200","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=28200"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28200\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33495,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28200\/revisions\/33495"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/28204"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=28200"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=28200"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=28200"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}