{"id":25692,"date":"2020-12-03T08:00:00","date_gmt":"2020-12-03T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=25692"},"modified":"2025-12-22T12:53:33","modified_gmt":"2025-12-22T11:53:33","slug":"acheter-une-propriete-en-almeria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/vastgoed-in-almeria-kopen\/","title":{"rendered":"Achat d'un bien immobilier \u00e0 Almeria : maisons ill\u00e9gales"},"content":{"rendered":"<p><strong>Vous envisagez d'acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Almeria ou ailleurs en Andalousie ? Soyez vigilant : une proportion importante de maisons individuelles dans les \"zones rustiques\" (suelo r\u00fastico) ont \u00e9t\u00e9 construites dans le pass\u00e9 sans permis ad\u00e9quat.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l'int\u00e9rieur de l'Espagne offre la tranquillit\u00e9, mais s'accompagne de risques juridiques sp\u00e9cifiques. Dans cet article, nous analysons la situation de la construction ill\u00e9gale \u00e0 Almeria, nous expliquons la n\u00e9cessit\u00e9 de la loi sur la construction ill\u00e9gale. <strong>Proc\u00e9dure AFO<\/strong> et fournir une feuille de route concr\u00e8te pour s\u00e9curiser votre investissement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le probl\u00e8me : habitations ill\u00e9gales dans la zone rustique<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>En Andalousie, on estime qu'il y a environ <a href=\"https:\/\/www.juntadeandalucia.es\/export\/drupaljda\/preguntas_frecuentes_dl_3_2019_12_11_2019.pdf\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.juntadeandalucia.es\/export\/drupaljda\/preguntas_frecuentes_dl_3_2019_12_11_2019.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">300 000 logements construits ill\u00e9galement<\/a> dans les zones agricoles ou rustiques. Bien que de nombreuses infractions aux r\u00e8gles de construction soient prescrites, le bien reste l\u00e9galement \"hors d'usage\", ce qui limite les possibilit\u00e9s de r\u00e9novation et de commercialisation.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Jusqu'\u00e0 il y a une quinzaine d'ann\u00e9es, dans des r\u00e9gions comme Almeria, il \u00e9tait fr\u00e9quent que des personnes construisent sans permis de construire sur des terrains qui n'\u00e9taient pas destin\u00e9s \u00e0 cet usage.<em>r\u00fastica<\/em>). De nombreux acheteurs ignorent le statut juridique de ces biens.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>\"Ce n'est pas parce qu'une propri\u00e9t\u00e9 existe depuis 20 ans et qu'elle est raccord\u00e9e \u00e0 l'eau et \u00e0 l'\u00e9lectricit\u00e9 qu'elle est automatiquement l\u00e9gale.<\/em>.\u201d<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Les cons\u00e9quences de l'ill\u00e9galit\u00e9 sont concr\u00e8tes :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Vous ne pouvez pas effectuer de travaux de r\u00e9novation importants.<\/li>\n\n\n\n<li>Le raccordement aux services publics (eau, \u00e9lectricit\u00e9) peut \u00eatre refus\u00e9 ou coup\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>La valeur de revente diminue consid\u00e9rablement car les banques refusent souvent d'hypoth\u00e9quer ces biens.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-sur-la-costa-del-sol\/\">Vous trouverez ici plus d'informations sur le processus d'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Almeria ou sur la Costa del Sol. <\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La solution : Qu'est-ce que la proc\u00e9dure AFO ?<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Les <a href=\"https:\/\/www.juntadeandalucia.es\/organismos\/fomentoinfraestructurasyordenaciondelterritorio\/areas\/urbanismo\/planeamiento\/paginas\/preguntas-decreto-edificaciones-titulo1.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Proc\u00e9dure AFO<\/a> (<em>Assimil\u00e9s \u00e0 l'ext\u00e9rieur de l'Union europ\u00e9enne<\/em>) est une voie administrative sp\u00e9ciale en Andalousie qui permet aux propri\u00e9taires de r\u00e9gulariser le statut juridique d'une propri\u00e9t\u00e9 construite ill\u00e9galement, \u00e0 condition que l'infraction soit prescrite.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En obtenant le certificat AFO, la propri\u00e9t\u00e9 est officiellement reconnue par la municipalit\u00e9. La propri\u00e9t\u00e9 n'est alors plus ill\u00e9gale, mais b\u00e9n\u00e9ficie d'un statut tol\u00e9r\u00e9. C'est un \u00e9l\u00e9ment crucial pour le maintien de la valeur de votre investissement.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les avantages d'un processus AFO r\u00e9ussi :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Acc\u00e8s aux services publics :<\/strong> Vous aurez droit \u00e0 un raccordement l\u00e9gal au r\u00e9seau d'eau et d'\u00e9lectricit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Droit \u00e0 la r\u00e9novation :<\/strong> Les travaux d'entretien et de conservation n\u00e9cessaires seront autoris\u00e9s (toutefois : pas d'extension).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inscription :<\/strong> Vous pouvez enregistrer correctement le bien dans le <strong>Registre des biens<\/strong> (<em>Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/em>), ce qui est essentiel pour l'obtention d'un titre l\u00e9gal.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Co\u00fbt de l'AFO<\/h3>\n\n\n\n<p>N'oubliez pas qu'une proc\u00e9dure AFO n\u00e9cessite un investissement important. Vous devez tenir compte des taxes municipales (souvent un pourcentage de la valeur de la construction), des honoraires de l'architecte et des modifications n\u00e9cessaires \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ajustements techniques :<\/strong> Il est souvent n\u00e9cessaire d'installer une fosse septique moderne ou de r\u00e9gulariser les panneaux solaires.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Co\u00fbt total :<\/strong> Comptez sur un <strong>minimum de 15 000 euros<\/strong> pour le morceau complet.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Feuille de route : Acheter en toute s\u00e9curit\u00e9 en Espagne<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Ne signez jamais un contrat d'achat pour une propri\u00e9t\u00e9 rurale en Espagne sans un audit juridique pr\u00e9alable (\"Due Diligence\") r\u00e9alis\u00e9 par un avocat sp\u00e9cialis\u00e9.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le suivi devrait avoir lieu <em>avant<\/em> vous \u00eates l\u00e9galement engag\u00e9. La pratique montre que les vendeurs n'agissent souvent pas tant qu'ils n'ont pas trouv\u00e9 d'acheteur.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Le contrat de r\u00e9servation<\/h3>\n\n\n\n<p>Connectez d'abord un <strong>contrat de r\u00e9servation<\/strong> off. Il s'agit d'une option : le bien est retir\u00e9 du march\u00e9 et vous gagnez du temps (par exemple 30 jours) pour que votre avocat v\u00e9rifie la l\u00e9galit\u00e9 du bien aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9 et du registre foncier.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/contrat-de-reservation\/\">En savoir plus sur le contrat de r\u00e9servation.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Strat\u00e9gie dans les proc\u00e9dures AFO en cours<\/h3>\n\n\n\n<p>L'inspection r\u00e9v\u00e8le que le bien ne dispose pas encore d'un certificat AFO ? Dans ce cas, nous recommandons les mesures obligatoires suivantes dans le cadre du processus d'achat :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u00c9tat suspensif :<\/strong> La vente n'aura lieu que si l'AFO est accord\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00e9servation d'extension :<\/strong> Le d\u00e9lai sera prolong\u00e9 jusqu'\u00e0 la fin de la proc\u00e9dure.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La r\u00e9tention financi\u00e8re :<\/strong> Un montant substantiel (par exemple 20 000 \u00e0 30 000 euros) est retenu sur le prix d'achat chez le notaire. Ce montant n'est pas remis au vendeur tant que l'AFO n'est pas d\u00e9finitive et que tous les frais n'ont pas \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Il est recommand\u00e9 de conna\u00eetre l'\u00e9tat l\u00e9gal de votre futur logement avant de l'acheter. Sur la base de nos v\u00e9rifications, nous vous aiderons \u00e0 <strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-en-espagne\/\">acheter en toute s\u00e9curit\u00e9 en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ)<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelle est la diff\u00e9rence entre une habitation ill\u00e9gale et une habitation en r\u00e9gime AFO ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Une habitation ill\u00e9gale n'a pas de permis et risque d'\u00eatre sanctionn\u00e9e ou d\u00e9molie (si elle n'est pas prescrite). Une habitation r\u00e9glement\u00e9e par l'AFO est une habitation anciennement ill\u00e9gale qui a \u00e9t\u00e9 r\u00e9gularis\u00e9e par la municipalit\u00e9. Son existence est tol\u00e9r\u00e9e et vous avez droit aux services publics et \u00e0 l'enregistrement, mais vous n'avez pas le droit d'augmenter le volume de l'habitation.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Puis-je acheter une maison en Andalousie sans certificat AFO ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Oui, vous pouvez le faire, mais cela est fortement d\u00e9conseill\u00e9. Sans AFO, vous achetez une propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9sentant des d\u00e9fauts juridiques. Vous risquez des amendes, des probl\u00e8mes d'eau et d'\u00e9lectricit\u00e9 et une baisse de la valeur de revente \u00e0 l'avenir. Si vous achetez, n\u00e9gociez un prix plus bas et pr\u00e9voyez un budget pour la l\u00e9galisation ult\u00e9rieure.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Combien co\u00fbte la l\u00e9galisation d'une maison en Espagne par l'interm\u00e9diaire de l'AFO ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Les co\u00fbts varient en fonction de la municipalit\u00e9 et de la taille de la maison, mais en moyenne il faut compter au moins 15 000 euros. Ce montant comprend les taxes municipales (souvent le co\u00fbt le plus important), les honoraires de l'architecte pour le rapport technique et les modifications physiques apport\u00e9es \u00e0 la maison (comme une fosse septique).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Une proc\u00e9dure AFO est-elle obligatoire lors de la vente ?<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u00e9galement, le vendeur n'est pas toujours oblig\u00e9 de pr\u00e9parer l'AFO pour la vente, mais en tant qu'acheteur, vous devez l'exiger. Un bien immobilier avec des papiers AFO offre beaucoup plus de s\u00e9curit\u00e9. Les banques exigent d'ailleurs de plus en plus souvent ce document pour l'octroi d'un pr\u00eat hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous allez acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Almeria ? Souvent, les maisons individuelles dans les zones rurales sont ill\u00e9gales. 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