{"id":25678,"date":"2020-11-27T08:00:00","date_gmt":"2020-11-27T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=25678"},"modified":"2025-12-22T11:59:13","modified_gmt":"2025-12-22T10:59:13","slug":"impot-sur-les-plus-values-lors-de-la-construction-dune-maison-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/meerwaardebelasting-bij-de-bouw-van-een-eigen-woning-in-spanje\/","title":{"rendered":"Imp\u00f4t sur les plus-values pour la construction d'un logement en Espagne : calcul et charge de la preuve"},"content":{"rendered":"<p><strong>Lors de la vente d'une propri\u00e9t\u00e9 auto-construite en Espagne, en tant que non-r\u00e9sident, vous payez 19% d'imp\u00f4t sur les plus-values sur le b\u00e9n\u00e9fice net.<\/strong> Ce b\u00e9n\u00e9fice est calcul\u00e9 en faisant la diff\u00e9rence entre le montant total de l'imp\u00f4t sur le revenu et celui de l'imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices. <strong>valeur de transfert<\/strong> et le d\u00e9montrable <strong>valeur d'achat<\/strong>. Pour ceux qui construisent eux-m\u00eames, le plus grand risque fiscal r\u00e9side dans le fait de ne pas documenter correctement les co\u00fbts de construction, ce qui conduit \u00e0 une base d'imposition artificiellement \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/impot-sur-les-plus-values-en-espagne\/\">Vous trouverez ici des informations d\u00e9taill\u00e9es sur l'imp\u00f4t sur les plus-values en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dans cet article, vous apprendrez exactement comment calculer les plus-values imposables, pourquoi l'administration est cruciale et comment \u00e9viter le \"sc\u00e9nario d'horreur\" de la double imposition.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le risque fiscal : pourquoi la documentation est essentielle<\/h2>\n\n\n\n<p>La principale pierre d'achoppement pour les autoconstructeurs est la charge de la preuve. Si, au moment de la vente, vous ne pouvez pas prouver les co\u00fbts de construction encourus \u00e0 l'aide de factures valables, les autorit\u00e9s fiscales espagnoles n'accepteront pas ces co\u00fbts comme faisant partie de la valeur d'achat.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>L'avis d'un expert :<\/strong> <em>\"Dans la pratique, nous voyons des vendeurs payer jusqu'\u00e0 40% d'imp\u00f4ts de plus que n\u00e9cessaire, uniquement en raison de l'absence de factures correctes avec les entr\u00e9es NIE de la phase de construction. Sans preuve, le co\u00fbt de la construction est nul du point de vue fiscal\".<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le sc\u00e9nario catastrophe en pratique<\/h3>\n\n\n\n<p>Supposons que vos parents aient construit une villa dans les ann\u00e9es 1990. Le terrain a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9, mais l'entrepreneur a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 en partie en esp\u00e8ces ou les factures ont \u00e9t\u00e9 perdues (parfois encore en pesetas).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le r\u00e9sultat :<\/strong> En cas de vente, le prix de vente est presque enti\u00e8rement consid\u00e9r\u00e9 comme un \"profit\", car l'investissement initial dans les briques et le mortier ne peut \u00eatre prouv\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La sanction :<\/strong> Vous payez 19% sur un b\u00e9n\u00e9fice que vous n'avez jamais r\u00e9alis\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment la taxe sur la valeur ajout\u00e9e est-elle calcul\u00e9e ? (3 \u00e9tapes)<\/h2>\n\n\n\n<p>L'imp\u00f4t espagnol sur les plus-values pour les non-r\u00e9sidents (<em>Imp\u00f4t sur le revenu des non-r\u00e9sidents<\/em>) est calcul\u00e9 \u00e0 l'aide d'une formule fixe.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tape 1 : D\u00e9terminer la valeur d'acquisition<\/h3>\n\n\n\n<p>La valeur d'achat est l'investissement de base. Dans le cas de l'autoconstruction, il se compose de :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le prix d'achat des <strong>b\u00e2timent terrain<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>L'efficacit\u00e9 et le caract\u00e8re d\u00e9montrable <strong>co\u00fbts de construction<\/strong> (architecte, entrepreneur, mat\u00e9riaux).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Co\u00fbts d'achat et taxes<\/strong> (notaire, bureau d'enregistrement, TVA\/IVA, AJD).<\/li>\n\n\n\n<li>Possible <strong>r\u00e9novations<\/strong> qui ont augment\u00e9 la valeur ou la dur\u00e9e de vie du bien (investissements, pas d'entretien).<\/li>\n\n\n\n<li><em>Min :<\/em> Toute d\u00e9pr\u00e9ciation si le bien a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tape 2 : D\u00e9terminer la valeur de transfert<\/h3>\n\n\n\n<p>Il s'agit du prix de vente effectif tel qu'il figure dans l'acte notari\u00e9 (<em>Escriture<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Valeur fiscale minimale :<\/strong> Le prix de vente ne doit pas \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur de r\u00e9f\u00e9rence utilis\u00e9e par les autorit\u00e9s fiscales.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9ductions :<\/strong> Vous pouvez d\u00e9duire les co\u00fbts directement li\u00e9s \u00e0 la vente, tels que les commissions de courtage et l'imp\u00f4t local sur les plus-values (<strong>Plusval\u00eda Municipal<\/strong>).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tape 3 : La formule<\/h3>\n\n\n\n<p>La base imposable est la suivante <strong>Valeur de transfert - Valeur d'acquisition = Plus-value nette<\/strong>. Sur ce montant, vous payez un taux forfaitaire de <strong>19%<\/strong> en tant que non-r\u00e9sident.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/se-construire-en-espagne-les-etapes\/\"><strong>En savoir plus sur le processus de construction en Espagne (8 \u00e9tapes)<\/strong>.<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Documentation cruciale : Factures et Obra Nueva<\/h2>\n\n\n\n<p>Pour prouver la valeur d'achat au maximum, vos documents doivent r\u00e9pondre \u00e0 des exigences strictes. Un \"re\u00e7u\" ne suffit pas.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conditions de validit\u00e9 des factures<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour les autorit\u00e9s fiscales espagnoles (<em>Hacienda<\/em>), une facture n'est valable comme preuve d'investissement que si :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Votre <strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/numero-nie\/\">Num\u00e9ro NIE<\/a><\/strong> et le nom complet clairement indiqu\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>La facture r\u00e9pond aux exigences l\u00e9gales en mati\u00e8re de TVA.<\/li>\n\n\n\n<li>La preuve de paiement (relev\u00e9 bancaire) peut \u00eatre li\u00e9e \u00e0 la facture.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le r\u00f4le de la Declaraci\u00f3n de Obra Nueva<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans les nouvelles constructions, le <strong>D\u00e9claration d'intention<\/strong> (D\u00e9claration de nouvelle construction), le document cl\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dans ce cas, la valeur de la construction est officiellement enregistr\u00e9e aupr\u00e8s du notaire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Consid\u00e9ration strat\u00e9gique :<\/strong> Vous payez 1,5% de droit de timbre (AJD) sur la valeur que vous d\u00e9clarez ici. Il est tentant de maintenir cette valeur basse pour \u00e9conomiser de l'imp\u00f4t dans l'imm\u00e9diat. Cependant, une valeur trop basse dans le <em>Obra Nueva<\/em> signifie une valeur d'achat inf\u00e9rieure plus tard, et donc un imp\u00f4t sur les plus-values (19%) plus \u00e9lev\u00e9 au moment de la vente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Avis :<\/strong> Indiquez toujours le co\u00fbt r\u00e9el de la construction pour \u00e9viter d'\u00eatre p\u00e9nalis\u00e9 par la suite.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/reduction-de-limpot-sur-les-plus-values\/\">omment r\u00e9duire l'imp\u00f4t sur les plus-values ? Quelques conseils. <\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion et conseils pour l'investisseur immobilier<\/h2>\n\n\n\n<p>L'autoconstruction en Espagne permet de contr\u00f4ler la qualit\u00e9 et les co\u00fbts, mais exige une discipline administrative rigoureuse. La conservation des factures n'est pas une r\u00e9flexion apr\u00e8s coup, mais un \u00e9l\u00e9ment essentiel de la gestion de vos actifs.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Notre recommandation :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Num\u00e9riser chaque facture d\u00e8s sa r\u00e9ception.<\/li>\n\n\n\n<li>Veillez \u00e0 ce que vos sous-traitants mentionnent correctement votre num\u00e9ro NIE.<\/li>\n\n\n\n<li>Assurez-vous que le <em>Obra Nueva<\/em> refl\u00e8te la valeur r\u00e9elle de l'investissement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ)<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>1. Quel est le montant de l'imp\u00f4t \u00e0 payer sur la vente de ma maison en Espagne en tant que non-r\u00e9sident ?<\/strong> En tant que non-r\u00e9sident (r\u00e9sident belge ou n\u00e9erlandais), vous payez l'imp\u00f4t 19% sur le b\u00e9n\u00e9fice net (plus-value). Il s'agit de la diff\u00e9rence entre le prix de vente (moins les frais) et le prix d'achat (plus les frais et les conversions).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Puis-je d\u00e9duire les frais de r\u00e9novation de l'imp\u00f4t sur les plus-values en Espagne ?<\/strong> Oui, mais uniquement s'il s'agit d'am\u00e9liorations structurelles ou d'extensions qui augmentent la valeur du bien (investissements). L'entretien r\u00e9gulier (peinture, r\u00e9parations) n'est g\u00e9n\u00e9ralement pas d\u00e9ductible. Vous devez \u00e9galement disposer de factures officielles portant votre num\u00e9ro NIE.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Quelle est la diff\u00e9rence entre la Plusval\u00eda Municipal et l'imp\u00f4t national sur les plus-values ?<\/strong> Les <em>Plusval\u00eda Municipal<\/em> est une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur de l'immeuble. <em>sol<\/em> (et non le bien), payable \u00e0 chaque transfert. L'imp\u00f4t national sur les plus-values (<em>Ganancia Patrimonial<\/em>) est une taxe sur les b\u00e9n\u00e9fices que vous r\u00e9alisez sur le march\u00e9 de l'emploi. <em>l'ensemble de la propri\u00e9t\u00e9<\/em> (terrain + maison). Les deux doivent \u00eatre pay\u00e9s lors de la vente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Que se passe-t-il si je n'ai plus les factures de la construction de mon bien ?<\/strong> Sans factures, vous ne pouvez pas prouver le co\u00fbt de la construction \u00e0 l'administration fiscale. L'administration fiscale fixera alors la valeur d'achat \u00e0 la seule valeur du terrain (si l'acte existe) ou \u00e0 une estimation tr\u00e8s basse, ce qui rendra votre b\u00e9n\u00e9fice imposable - et donc votre facture fiscale - nettement plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>A propos de l'auteur : <strong>Glenn Janssens<\/strong> est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cet article en dit plus sur l'imp\u00f4t sur les plus-values lors de la construction d'une maison en Espagne.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":25679,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[135,163],"tags":[389,512,513,348],"class_list":["post-25678","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-belastingen-in-spanje","category-zelf-bouwen-in-spanje","tag-meerwaardebelasting-spanje","tag-renoveren","tag-vermijd-belastingen","tag-zelf-bouwen-in-spanje"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25678","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25678"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25678\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33456,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25678\/revisions\/33456"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25679"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25678"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25678"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25678"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}