{"id":25469,"date":"2020-10-09T08:00:00","date_gmt":"2020-10-09T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=25469"},"modified":"2025-12-22T11:52:49","modified_gmt":"2025-12-22T10:52:49","slug":"acheter-une-maison-en-espagne-quels-sont-les-contrats-possibles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/in-spanje-een-huis-kopen-welke-contracten-zijn-mogelijk\/","title":{"rendered":"Formes de contrat pour l'achat d'un bien immobilier Espagne : de la r\u00e9servation \u00e0 l'\u00e9criture"},"content":{"rendered":"<p>Lorsque vous achetez une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne, vous passez par une proc\u00e9dure juridique qui est fondamentalement similaire \u00e0 la proc\u00e9dure belge ou n\u00e9erlandaise, mais dont le contenu est tr\u00e8s diff\u00e9rent. Pour garantir la s\u00e9curit\u00e9 de votre investissement, il est essentiel d'identifier et d'utiliser correctement le bon type de contrat.<\/p>\n\n\n\n<p>En Espagne, il existe plusieurs types d'accords avant l'acte notari\u00e9. Nous analysons ci-dessous les nuances juridiques du contrat de r\u00e9servation, de la promesse d'achat et de vente, de la promesse de vente et de l'acte notari\u00e9. <em>arras<\/em> (compromis) et les constructions sp\u00e9ciales telles que la location-vente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Le contrat de r\u00e9servation (<em>Contrat de r\u00e9servation<\/em>)<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Qu'est-ce que c'est ?<\/strong> Un contrat de r\u00e9servation est un accord \u00e0 court terme par lequel le bien est retir\u00e9 du march\u00e9 pour une p\u00e9riode sp\u00e9cifique (souvent de 14 \u00e0 30 jours) en \u00e9change d'un d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans la pratique, il s'agit souvent de la premi\u00e8re \u00e9tape. Le vendeur ne peut plus proposer le bien \u00e0 des tiers. Cela vous donne le temps, en tant qu'acheteur, de <strong>contr\u00f4les juridiques et techniques<\/strong> (Due Diligence) \u00e0 effectuer.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le d\u00e9p\u00f4t :<\/strong> Vous payez un droit de r\u00e9servation (souvent entre 3 000 et 6 000 euros).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00e9cup\u00e9ration :<\/strong> Si votre enqu\u00eate r\u00e9v\u00e8le des vices juridiques ou techniques (par exemple, une construction ou des dettes ill\u00e9gales), vous pouvez r\u00e9cup\u00e9rer l'int\u00e9gralit\u00e9 de cette somme.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Annulation :<\/strong> Vous abandonnez l'achat sans raison valable, d\u00e9finie dans le contrat ? Dans ce cas, vous perdez l'acompte.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/contrat-de-reservation\/\">Pour plus d'informations sur le contrat de r\u00e9servation, cliquez ici.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Conseil d'expert :<\/strong> <em>\"Consid\u00e9rez une r\u00e9servation comme une option payante. Vous n'\u00eates pas oblig\u00e9 d'acheter, mais vous gagnez du temps pour \u00e9valuer les risques\".<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. La promesse d'achat et de vente (<em>Promesse de vente<\/em>)<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Qu'est-ce que c'est ?<\/strong> Une promesse d'achat et de vente est un accord mutuellement contraignant dans lequel les deux parties s'engagent \u00e0 conclure la vente effective dans un certain d\u00e9lai.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce type de contrat va plus loin qu'une option. Il est juridiquement ex\u00e9cutoire. Lors de la signature, l'acheteur verse g\u00e9n\u00e9ralement une avance de <strong>1% \u00e0 2% du prix d'achat<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>La diff\u00e9rence essentielle avec une r\u00e9servation est la force ex\u00e9cutoire en cas de d\u00e9faillance :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La coercition judiciaire :<\/strong> La partie l\u00e9s\u00e9e peut faire ex\u00e9cuter l'achat ou la vente par le tribunal.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00e9mun\u00e9ration :<\/strong> Si la vente n'a pas lieu par la faute du vendeur, l'acheteur peut r\u00e9clamer le double de l'avance vers\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Ce type de contrat est recommand\u00e9 lorsque vous \u00eates absolument s\u00fbr de l'achat (par exemple, dans le cas d'une occasion unique) et que vous souhaitez avoir la certitude juridique que le vendeur ne peut pas revenir sur sa d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Le compromis (<em>Contrat d'Arras<\/em>)<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Qu'est-ce que c'est ?<\/strong> Les <em>Contrat d'Arras<\/em> est l'\u00e9quivalent du compromis belge : l'accord final de vente priv\u00e9e qui fixe toutes les conditions, le prix et la date d'ach\u00e8vement.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/ce-quil-faut-savoir\/\">Quels sont les \u00e9l\u00e9ments \u00e0 prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Lors de la signature de ce contrat, l'acheteur paie g\u00e9n\u00e9ralement <strong>10% du prix d'achat<\/strong> (moins le droit de r\u00e9servation d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9). La l\u00e9gislation espagnole (C\u00f3digo Civil) pr\u00e9voit trois variantes sp\u00e9cifiques de ce contrat, avec des cons\u00e9quences importantes en cas de dissolution :<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">A. Arras Confirmatorias (D\u00e9p\u00f4t de confirmation)<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, le d\u00e9p\u00f4t est un simple paiement anticip\u00e9. En cas de d\u00e9faillance, les dommages-int\u00e9r\u00eats sont distincts de ce montant ; la partie l\u00e9s\u00e9e doit prouver les dommages r\u00e9els. Important : la partie l\u00e9s\u00e9e peut prouver le <strong>l'ex\u00e9cution forc\u00e9e de la vente<\/strong> exigences.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">B. Arras Penales (clause p\u00e9nale)<\/h3>\n\n\n\n<p>L'acompte sert d'indemnit\u00e9 forfaitaire.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L'acheteur annule-t-il ? Perte de la totalit\u00e9 de l'acompte.<\/li>\n\n\n\n<li>Le vendeur annule-t-il ? Il rembourse le double du montant \u00e0 l'acheteur. L\u00e0 encore, la possibilit\u00e9 d'une ex\u00e9cution judiciaire de la vente demeure.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">C. Arras Penitenciales (Achat de deuil)<\/h3>\n\n\n\n<p>Il s'agit de la <strong>forme la plus courante et la plus conseill\u00e9e<\/strong> pour les acheteurs \u00e9trangers en Espagne (r\u00e9gi par l'article 1454 du code civil espagnol).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>L'acheteur annule :<\/strong> Perte de d\u00e9p\u00f4t (10%).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le vendeur annule :<\/strong> Doit rembourser le double de l'acompte (20%) \u00e0 l'acheteur.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Diff\u00e9rence cruciale :<\/strong> Il y a <strong>aucune possibilit\u00e9<\/strong> d'ex\u00e9cuter l\u00e9galement l'achat. Cela offre une certaine souplesse : vous pouvez \"acheter\" pour sortir du contrat en payant la p\u00e9nalit\u00e9, sans avoir \u00e0 subir des ann\u00e9es de proc\u00e9dure.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Le compromis est-il obligatoire en Espagne ?<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Non, la loi n'exige pas de contrat de vente sous seing priv\u00e9.<\/strong> En th\u00e9orie, apr\u00e8s un accord verbal, vous pouvez aller directement chez le notaire pour l'acte (<em>Escriture<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p>Toutefois, il s'agit <strong>fortement d\u00e9conseill\u00e9<\/strong>. En sautant le compromis (et les <em>diligence raisonnable<\/em> ) est un risque \u00e9norme. En l'absence d'accords \u00e9crits et de recherches pr\u00e9alables, vous ne savez pas s'il y a des dettes, des violations des r\u00e8gles de construction ou des probl\u00e8mes d'h\u00e9ritage sur le bien.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. Formes alternatives de contrat<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Location-vente et location avec option d'achat<\/h3>\n\n\n\n<p>Au <strong>location-vente<\/strong> vous payez un loyer qui est (partiellement) compens\u00e9 par le prix d'achat ult\u00e9rieur. Cette solution est utile si vous souhaitez emm\u00e9nager imm\u00e9diatement dans le bien, mais que le financement n'est pas encore en place.<\/p>\n\n\n\n<p>Au <strong>location avec option d'achat<\/strong> (<em>arrendamiento con opci\u00f3n de compra<\/em>), vous avez le <em>droit<\/em> (pas de droits de douane) pour acheter apr\u00e8s la p\u00e9riode de location.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Remarque :<\/strong> Une clart\u00e9 contractuelle s'impose. Que se passe-t-il si vous ne levez pas l'option mais que vous continuez \u00e0 vivre sur place ? En l'absence de clauses strictes, cette situation est souvent source de conflits.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Acheter avec la garantie de location<\/h3>\n\n\n\n<p>Il s'agit d'un mod\u00e8le d'investissement. Vous achetez une propri\u00e9t\u00e9 (souvent dans un centre de vill\u00e9giature) et la remettez directement \u00e0 un op\u00e9rateur qui vous garantit un rendement fixe.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Limitation :<\/strong> Vous avez souvent un usage personnel limit\u00e9 (par exemple, 2 semaines par an).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Risque :<\/strong> V\u00e9rifiez toujours la solvabilit\u00e9 de la partie qui offre la garantie.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/acheter-avec-une-garantie-de-loyer\/\">En savoir plus sur l'achat avec garantie locative.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">6. La loi sur le notariat (<em>\u00c9criture publique<\/em>)<\/h2>\n\n\n\n<p>Les <em>Escriture<\/em> est l'acte final qui formalise le transfert de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est essentiel de comprendre que le r\u00f4le de la <strong>Le notaire espagnol est plus limit\u00e9<\/strong> que ceux de la Belgique ou des Pays-Bas.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le notaire identifie les parties et v\u00e9rifie le paiement.<\/li>\n\n\n\n<li>Le notaire v\u00e9rifie <strong>pas<\/strong> sur les violations des r\u00e8gles de construction ou sur l'\u00e9tat physique de la propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Les accords sur la prise en charge des r\u00e9gularisations doivent figurer dans le compromis pr\u00e9alable ; le notaire reproduit rarement ces accords commerciaux dans l'acte.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/notaire-espagnol\/\"><strong>Pour en savoir plus sur le r\u00f4le du notaire en Espagne, cliquez ici.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ)<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Quelle est la diff\u00e9rence entre un contrat de r\u00e9servation et un compromis (Arras) ?<\/strong> Un contrat de r\u00e9servation est un \"verrou\" temporaire sur la propri\u00e9t\u00e9 pour faire des recherches, avec un petit d\u00e9p\u00f4t. Le compromis (<em>Arras<\/em>) est l'accord d'achat final avec des termes et conditions d\u00e9taill\u00e9s et un d\u00e9p\u00f4t de 10%.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vais-je perdre mon argent si je romps le contrat d'achat en Espagne ?<\/strong> Cela d\u00e9pend du type de contrat. Au <em>Arras Penitenciales<\/em> vous perdez votre acompte (g\u00e9n\u00e9ralement 10%), mais le vendeur ne peut pas vous obliger \u00e0 continuer d'acheter la maison. Avec d'autres formes de contrat, cependant, le vendeur peut exiger que la vente se poursuive.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le notaire espagnol v\u00e9rifie-t-il si la maison a \u00e9t\u00e9 construite ill\u00e9galement ?<\/strong> Non, le notaire espagnol a un r\u00f4le administratif et v\u00e9rifie principalement l'identit\u00e9 et le registre foncier. Il n'effectue pas d'\u00e9tude d'urbanisme. Cette t\u00e2che incombe \u00e0 votre avocat avant la signature de l'acte.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quel type de compromis est le plus s\u00fbr pour les \u00e9trangers ?<\/strong> Les <em>Arras Penitenciales<\/em> (r\u00e9gie par l'article 1454 du code civil) est la plus recommand\u00e9e. Elle offre aux deux parties une strat\u00e9gie de sortie claire par le biais d'une compensation financi\u00e8re, sans qu'il soit possible d'\u00eatre contraint d'acheter par les tribunaux.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>A propos de l'auteur : <strong>Glenn Janssens<\/strong> est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous allez acheter une maison en Espagne ? 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