{"id":25376,"date":"2020-09-11T10:30:00","date_gmt":"2020-09-11T08:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=25376"},"modified":"2025-12-22T12:46:26","modified_gmt":"2025-12-22T11:46:26","slug":"limmobilier-espagnol-avec-une-entreprise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/spaans-vastgoed-met-een-vennootschap\/","title":{"rendered":"Investir en Espagne : le choix entre l'achat priv\u00e9 et l'achat par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"<p><strong>Le choix entre l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 espagnole en tant que particulier ou par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9pend principalement de votre objectif d'utilisation et de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, l'achat \u00e0 titre priv\u00e9 est fiscalement avantageux pour une r\u00e9sidence secondaire \u00e0 usage propre. L'achat par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 devient int\u00e9ressant pour les biens dont la valeur de transaction est plus \u00e9lev\u00e9e (biens de luxe), en cas de location active ou dans le cadre d'une planification successorale.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/podcast\/acheter-en-prive-ou-par-lintermediaire-de-la-societe-le-bon-choix-pour-votre-propriete-en-espagne\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/podcast\/prive-kopen-of-via-de-vennootschap-de-juiste-keuze-voor-uw-spaans-vastgoed\/\">\u00c9coutez \u00e9galement notre \u00e9pisode de podcast sur l'achat d'une entreprise en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>De nombreux investisseurs belges se demandent comment structurer la propri\u00e9t\u00e9 de leurs r\u00eaves en Espagne. Un mauvais choix peut entra\u00eener une double imposition ou des frais inutilement \u00e9lev\u00e9s. <strong>B\u00e9n\u00e9fice de toute la nature (VAA)<\/strong>. Dans cette analyse, nous fournissons un cadre de r\u00e9f\u00e9rence direct bas\u00e9 sur trois compromis cruciaux.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Consid\u00e9ration 1 : Quel est votre objectif principal ?<\/h2>\n\n\n\n<p>L'objectif du bien immobilier d\u00e9termine l'optimisation fiscale. S'agit-il d'une simple jouissance ou d'un rendement ?<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Situation A : Usage personnel uniquement (r\u00e9sidence secondaire)<\/h3>\n\n\n\n<p>Utiliserez-vous principalement le bien vous-m\u00eame et ne le louerez-vous qu'occasionnellement \u00e0 votre famille ? <strong>Alors, achetez un v\u00e9hicule priv\u00e9.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>L'efficacit\u00e9 fiscale :<\/strong> En Espagne comme en Belgique, c'est g\u00e9n\u00e9ralement l'option la plus \u00e9conomique.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pas de VAA :<\/strong> Vous \u00e9vitez l'imp\u00f4t sur le b\u00e9n\u00e9fice de All Nature, qui serait d\u00fb pour un usage priv\u00e9 avec une entreprise.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Valeur ajout\u00e9e :<\/strong> En Espagne, les plus-values de cession peuvent \u00eatre impos\u00e9es plus favorablement pour les particuliers sous certaines conditions.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Situation B : Immeuble de placement (rendement et location)<\/h3>\n\n\n\n<p>Vous souhaitez obtenir un rendement maximal et un taux d'occupation \u00e9lev\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 la location ? Dans ce cas, le <strong>entreprise<\/strong> en images.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Imp\u00f4t sur les revenus locatifs :<\/strong>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Espagne :<\/em> Aux fins de l'imp\u00f4t espagnol, il n'y a gu\u00e8re de diff\u00e9rence de taux entre une personne physique non r\u00e9sidente et une soci\u00e9t\u00e9 (taux standard 19% pour les r\u00e9sidents de l'UE sur le revenu locatif net).<\/li>\n\n\n\n<li><em>Belgique :<\/em> C'est l\u00e0 que r\u00e9side la grande diff\u00e9rence. En tant que particulier, les revenus immobiliers \u00e9trangers sont pris en compte dans le calcul de l'imp\u00f4t sur le revenu. <strong>r\u00e9servation de progression<\/strong>. Cela peut augmenter votre taux d'imposition moyen sur vos autres revenus. Dans une soci\u00e9t\u00e9, ces revenus sont souvent exon\u00e9r\u00e9s ou vous pouvez d\u00e9duire des d\u00e9penses (amortissement, voyages, int\u00e9r\u00eats) qui ne sont pas d\u00e9ductibles \u00e0 titre priv\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c9valuation \u00e9chelonn\u00e9e :<\/strong> Une soci\u00e9t\u00e9 offre la possibilit\u00e9 d'\u00e9chelonner l'\u00e9valuation des plus-values r\u00e9alis\u00e9es, un outil dont ne disposent pas les particuliers.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>L'avis d'un expert :<\/strong> \"Note sur les locations : quelle que soit la structure, pour les locations touristiques, vous devez disposer d'une carte d'identit\u00e9 valide. <strong>permis de location<\/strong> (<em>vivienda tur\u00edstica<\/em>) n\u00e9cessaire. Les r\u00e8gles en la mati\u00e8re sont d\u00e9finies au niveau r\u00e9gional et sont de plus en plus strictement appliqu\u00e9es dans des r\u00e9gions telles que les \u00eeles Bal\u00e9ares et l'Andalousie\".<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/entreprise-en-espagne\/\">Quelles sont les \u00e9tapes pratiques de l'achat d'une entreprise ?<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Arbitrage 2 : Composition du financement et liquidit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p>L'origine des ressources est souvent d\u00e9terminante pour le choix de la structure.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ressources priv\u00e9es disponibles :<\/strong> Disposez-vous d'une \u00e9pargne nette suffisante ? Un achat priv\u00e9 est plus simple sur le plan administratif et permet d'\u00e9viter les frais annuels de la soci\u00e9t\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ressources li\u00e9es \u00e0 l'entreprise :<\/strong>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Avez-vous une entreprise op\u00e9rationnelle avec beaucoup de liquidit\u00e9s (ce que l'on appelle le \"potting ground\") ? Commencez par analyser les <strong>retenue \u00e0 la source<\/strong> au moment du paiement.<\/li>\n\n\n\n<li>Le co\u00fbt fiscal du transfert de l'argent au priv\u00e9 (distribution de dividendes) est-il sup\u00e9rieur au co\u00fbt \u00e0 long terme de l'avantage en nature ? Dans l'affirmative, un achat <strong>dans l'entreprise<\/strong> d\u00e9sign\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Financement externe (effet de levier) :<\/strong> Les entreprises ont souvent un meilleur acc\u00e8s aux march\u00e9s du cr\u00e9dit pour l'immobilier.\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Hypoth\u00e8ques internationales :<\/em> Le financement de l'immobilier de luxe par le biais d'une banque priv\u00e9e ou de pr\u00eats hypoth\u00e9caires internationaux n\u00e9cessite souvent une structure d'entreprise de la part de la banque.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/location-dune-residence-secondaire-en-espagne\/\">En savoir plus sur la location en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Compromis 3 : Prix d'achat et imp\u00f4t sur la fortune<\/h2>\n\n\n\n<p>La valeur du bien immobilier a une incidence directe sur deux \u00e9l\u00e9ments fiscaux lourds : le B\u00e9n\u00e9fice de toute nature (en Belgique) et l'Imp\u00f4t sur la fortune (en Espagne).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. B\u00e9n\u00e9fice de toute la nature (VAA) en Belgique<\/h3>\n\n\n\n<p>Si vous achetez aupr\u00e8s d'une soci\u00e9t\u00e9 et que vous y s\u00e9journez vous-m\u00eame, vous serez impos\u00e9 \u00e0 titre priv\u00e9 sur cet avantage.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Propri\u00e9t\u00e9 moyenne :<\/strong> Dans un appartement standard, ces frais de vente et d'administration ne sont souvent pas trop \u00e9lev\u00e9s et sont g\u00e9rables.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Propri\u00e9t\u00e9 de luxe :<\/strong> Dans les villas de grande valeur, les frais de vente et d'administration augmentent consid\u00e9rablement. L'entreprise doit facturer au gestionnaire un loyer bas\u00e9 sur le march\u00e9 ou des frais de vente et d'administration. Si ce loyer est trop \u00e9lev\u00e9, l'avantage fiscal de l'entreprise risque de s'\u00e9vaporer.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Imp\u00f4t espagnol sur le patrimoine (<em>Imp\u00f4t sur le patrimoine<\/em>)<\/h3>\n\n\n\n<p>L'Espagne a une <strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/limpot-sur-la-fortune-en-espagne\/\">imp\u00f4t sur la fortune<\/a><\/strong> qui varie selon les r\u00e9gions autonomes.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Exemption :<\/strong> G\u00e9n\u00e9ralement, le premier <strong>\u20ac 700.000<\/strong> par contribuable exon\u00e9r\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tarifs :<\/strong> Au-del\u00e0 de l'exon\u00e9ration, les taux vont de 0,20% \u00e0 3,50% pour les patrimoines sup\u00e9rieurs \u00e0 10 millions d'euros (y compris l'imp\u00f4t de solidarit\u00e9 nationale sur les grands patrimoines).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L'itin\u00e9raire de l'entreprise :<\/strong> Les actions d'une soci\u00e9t\u00e9 (\u00e9trang\u00e8re) ont toujours \u00e9t\u00e9 un moyen de minimiser l'imp\u00f4t espagnol sur la fortune, mais les autorit\u00e9s fiscales espagnoles s'int\u00e9ressent de plus en plus \u00e0 cette question (<em>approche par transparence<\/em>).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Nuance importante : l'\u00e9migration vers l'Espagne<\/h2>\n\n\n\n<p>Les compromis ci-dessus s'appliquent <strong>non-r\u00e9sidents<\/strong> (r\u00e9sidence fiscale en Belgique). Une fois que vous \u00e9migrez en Espagne, les r\u00e8gles du jeu changent radicalement.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En tant que r\u00e9sident espagnol, vous serez impos\u00e9 sur vos <strong>revenus et actifs mondiaux<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9tenir des biens belges dans une soci\u00e9t\u00e9 tout en vivant en Espagne peut donner lieu \u00e0 des discussions complexes sur le si\u00e8ge r\u00e9el de la soci\u00e9t\u00e9. Une strat\u00e9gie de sortie fiscale est essentielle avant votre d\u00e9m\u00e9nagement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ)<\/h2>\n\n\n\n<p>Vous trouverez ci-dessous les r\u00e9ponses aux questions les plus fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur la structuration des biens immobiliers en Espagne.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Est-il plus avantageux sur le plan fiscal de mettre une maison en Espagne dans l'entreprise ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Pas n\u00e9cessairement. Pour un bien immobilier de moins de 700 000 euros que vous n'utilisez qu'\u00e0 titre priv\u00e9, l'achat en soci\u00e9t\u00e9 est souvent plus on\u00e9reux en raison de l'avantage belge de toute nature (VAA) et de l'imp\u00f4t sur les plus-values \u00e0 la vente. Une soci\u00e9t\u00e9 de personnes n'est g\u00e9n\u00e9ralement int\u00e9ressante que pour les propri\u00e9t\u00e9s de luxe, les locations actives ou si les fonds sont \"pi\u00e9g\u00e9s\" dans la soci\u00e9t\u00e9 de personnes.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quel est le montant de l'imp\u00f4t sur le patrimoine en Espagne pour les non-r\u00e9sidents ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Ce montant varie selon les r\u00e9gions. Il existe une exon\u00e9ration g\u00e9n\u00e9rale de 700 000 euros par personne. Dans des r\u00e9gions comme Madrid ou l'Andalousie, l'imp\u00f4t sur la fortune est (partiellement) supprim\u00e9 ou compens\u00e9, mais attention \u00e0 l'\"imp\u00f4t de solidarit\u00e9\" national pour les patrimoines nets sup\u00e9rieurs \u00e0 3 000 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Puis-je r\u00e9partir l'achat entre le particulier et l'entreprise ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Oui, c'est ce qu'on appelle un <strong>achat fractionn\u00e9<\/strong> (usufruit par la soci\u00e9t\u00e9, nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 titre priv\u00e9). Il s'agit d'une technique sophistiqu\u00e9e qui doit \u00eatre appliqu\u00e9e de mani\u00e8re tr\u00e8s stricte afin d'\u00e9viter une requalification par les autorit\u00e9s fiscales (tant en Belgique qu'en Espagne). L'\u00e9valuation de l'usufruit est ici cruciale.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ai-je besoin d'un permis de location si je loue par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Oui, la structure de propri\u00e9t\u00e9 (priv\u00e9e ou soci\u00e9t\u00e9) est distincte de l'exigence administrative. Pour tout type de location touristique de courte dur\u00e9e, vous aurez besoin d'une licence de location en Espagne et devrez vous conformer aux exigences r\u00e9gionales.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans ce billet, vous trouverez un cadre de r\u00e9f\u00e9rence pour choisir entre investir dans l'immobilier espagnol avec une soci\u00e9t\u00e9 ou par le biais de votre priv\u00e9.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":25381,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[138,139],"tags":[293,497,398,498],"class_list":["post-25376","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aankoop-in-spanje","category-kopen-met-vennootschap","tag-kopen-met-vennootschap","tag-kopen-prive-of-vennootchap","tag-luxevastgoed","tag-spaans-vastgoed-met-een-vennootschap"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25376","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25376"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25376\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33465,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25376\/revisions\/33465"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25381"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25376"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25376"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25376"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}