{"id":25341,"date":"2020-08-28T16:50:49","date_gmt":"2020-08-28T14:50:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=25341"},"modified":"2025-12-22T11:22:34","modified_gmt":"2025-12-22T10:22:34","slug":"entreprise-espagnole-avec-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/spaanse-vennootschap-met-vastgoed\/","title":{"rendered":"Reprise des parts d'une soci\u00e9t\u00e9 espagnole d\u00e9tenant des biens immobiliers : Cons\u00e9quences fiscales et pi\u00e8ges"},"content":{"rendered":"<p><strong>Vous reprenez les parts d'une soci\u00e9t\u00e9 espagnole propri\u00e9taire d'un bien immobilier, au lieu d'acheter directement le bien ? En principe, cette transaction d'actions est exon\u00e9r\u00e9e de droits d'enregistrement (ITP) et de TVA (IVA). Toutefois, si la soci\u00e9t\u00e9 est qualifi\u00e9e de \"soci\u00e9t\u00e9 patrimoniale\" sans activit\u00e9 \u00e9conomique, les autorit\u00e9s fiscales espagnoles examineront la structure et vous devrez payer des droits de mutation sur la valeur du bien.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L'achat d'un bien immobilier espagnol par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 (un <em>Offre d'\u00e9change<\/em>) plut\u00f4t qu'un achat direct (un <em>Op\u00e9ration sur les actifs<\/em>) est une strat\u00e9gie de planification patrimoniale largement utilis\u00e9e. Il convient toutefois d'\u00eatre vigilant : le <strong>R\u00e8gle 314<\/strong> de la loi espagnole emp\u00eache l'\u00e9vasion fiscale par le biais des soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Transaction d'actions : la r\u00e8gle principale est l'exon\u00e9ration fiscale<\/h2>\n\n\n\n<p>Le transfert d'actions d'une soci\u00e9t\u00e9 espagnole est <strong>exon\u00e9r\u00e9s de droits de mutation (ITP) et de TVA<\/strong>. Cela rend la reprise d'une entreprise sur le papier plus int\u00e9ressante d'un point de vue fiscal que l'achat de briques et de mortier, o\u00f9 le co\u00fbt de l'acheteur s'\u00e9l\u00e8ve rapidement \u00e0 10-14%.<\/p>\n\n\n\n<p>Toutefois, l'exon\u00e9ration expire imm\u00e9diatement lorsque les autorit\u00e9s fiscales espagnoles (<em>Agencia Tributaria<\/em>) constate que l'objectif principal de la transaction est d'\u00e9viter l'imp\u00f4t sur les biens immobiliers. C'est notamment le cas des soci\u00e9t\u00e9s dont les actifs sont principalement constitu\u00e9s de biens immobiliers.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>L'avis d'un expert :<\/strong> <em>De nombreux acheteurs pensent \u00e0 tort qu'une entreprise est automatiquement un \"pare-feu fiscal\". En Espagne, cependant, le principe de la \"pr\u00e9\u00e9minence de la substance sur la forme\" s'applique. Sans activit\u00e9 \u00e9conomique r\u00e9elle, votre entreprise sera consid\u00e9r\u00e9e comme fiscalement transparente lors d'une vente\".<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Exception 1 : La soci\u00e9t\u00e9 Patrimony<\/h2>\n\n\n\n<p>Vous payez <strong>mais les droits d'enregistrement ou la TVA<\/strong> sur la transaction d'actions s'il s'agit d'une soci\u00e9t\u00e9 patrimoniale. La loi fixe trois conditions cumulatives \u00e0 remplir pour \u00eatre tax\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Vous acqu\u00e9rez <strong>directement ou indirectement plus de 50%<\/strong> des actions de la soci\u00e9t\u00e9 espagnole.<\/li>\n\n\n\n<li>L'immobilier en Espagne repr\u00e9sente <strong>plus de 50% d'actifs<\/strong> (les actifs) de cette soci\u00e9t\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Cette propri\u00e9t\u00e9 sera <strong>inexploit\u00e9<\/strong> pour une activit\u00e9 \u00e9conomique.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, la transaction est assimil\u00e9e fiscalement \u00e0 un achat immobilier. La base imposable n'est pas la valeur des actions, mais la valeur de l'entreprise. <strong>Valeur de march\u00e9 ou <a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-dune-maison-en-espagne-complementaria\/\">Valeur fiscale minimale<\/a> <\/strong> (<em>Valeur de r\u00e9f\u00e9rence<\/em>) du bien, le montant le plus \u00e9lev\u00e9 \u00e9tant retenu.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu'est-ce qu'une \"activit\u00e9 \u00e9conomique\" en Espagne ?<\/h3>\n\n\n\n<p>C'est le point de basculement crucial. <strong>La location n'est explicitement pas consid\u00e9r\u00e9e comme une activit\u00e9 \u00e9conomique en Espagne.<\/strong>Il n'existe pas de structure organisationnelle professionnelle.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une activit\u00e9 \u00e9conomique, vous devez g\u00e9n\u00e9ralement prouver que<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il y a au moins une personne <strong>employ\u00e9 \u00e0 temps plein<\/strong> est destin\u00e9 \u00e0 la gestion.<\/li>\n\n\n\n<li>Il existe un bureau physique ou des locaux pour g\u00e9rer les op\u00e9rations.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tudes de cas : Taxer ou ne pas taxer ?<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><td><strong>Situation<\/strong><\/td><td><strong>Activit\u00e9<\/strong><\/td><td><strong>Cons\u00e9quence fiscale<\/strong><\/td><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>Exemple 1 : La villa de vacances<\/strong><\/td><td>Le g\u00e9rant utilise la villa \u00e0 titre priv\u00e9 et la loue sporadiquement via Airbnb. Pas de personnel.<\/td><td><strong>Payer le PTI.<\/strong> Il n'y a pas d'activit\u00e9 \u00e9conomique. Le fisc consid\u00e8re qu'il s'agit d'une utilisation priv\u00e9e.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Exemple 2 : Gestion immobili\u00e8re<\/strong><\/td><td>L'entreprise poss\u00e8de plusieurs biens immobiliers qu'elle loue par le biais de diff\u00e9rents canaux. Le personnel est employ\u00e9 ou g\u00e9r\u00e9 activement par des courtiers.<\/td><td><strong>Ne pas payer l'ITP.<\/strong> Il y a une activit\u00e9 \u00e9conomique. La transaction d'actions reste exon\u00e9r\u00e9e.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Exemple 3 : Fonctionnement<\/strong><\/td><td>L'entreprise est propri\u00e9taire d'un b\u00e2timent qu'elle utilise comme blanchisserie industrielle.<\/td><td><strong>Ne pas payer l'ITP.<\/strong> Il y a une activit\u00e9 \u00e9conomique. La transaction d'actions reste exon\u00e9r\u00e9e.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><em>Dans l'exemple 2, s'il n'y a pas de personnel interne, le <strong>r\u00e9gularit\u00e9 et professionnalisme<\/strong> de la location doit \u00eatre prouv\u00e9e de mani\u00e8re concluante pour prouver l'activit\u00e9 \u00e9conomique.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Exception 2 : la r\u00e8gle de contribution \"anti-mis\u00e8re\".<\/h2>\n\n\n\n<p>La deuxi\u00e8me exception concerne la d\u00e9tention \u00e0 court terme de biens immobiliers dans une soci\u00e9t\u00e9. Si des biens immobiliers situ\u00e9s dans la <strong>3 ans avant la vente des actions<\/strong> a \u00e9t\u00e9 apport\u00e9 \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 sans activit\u00e9 \u00e9conomique, les autorit\u00e9s fiscales supposent qu'il y a eu \u00e9vasion fiscale.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Remarque :<\/strong> Dans ce cas, le pourcentage d'actions n'a pas d'importance. M\u00eame si vous acqu\u00e9rez une participation minoritaire (moins de 50%), vous serez redevable des droits de mutation. La charge de la preuve incombe enti\u00e8rement au contribuable.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Risques : L'importance de la diligence raisonnable<\/h2>\n\n\n\n<p>La reprise d'une entreprise (\"share deal\") comporte beaucoup plus de risques que l'achat d'un bien immobilier (\"asset deal\"). En effet, vous n'achetez pas seulement les actifs, mais aussi les <strong>le pass\u00e9 et les dettes<\/strong> de l'entreprise.<\/p>\n\n\n\n<p>Un examen approfondi <strong>Diligence raisonnable<\/strong> (examen du livre) est n\u00e9cessaire pour \u00e9liminer les risques suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Plus-values latentes :<\/strong> Si la valeur comptable du bien est faible et que la valeur r\u00e9elle est \u00e9lev\u00e9e, il existe une cr\u00e9ance fiscale diff\u00e9r\u00e9e dans l'entreprise. Lorsque l'entreprise vend le bien par la suite, elle paie l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur la plus-value.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les dettes cach\u00e9es :<\/strong> Pensez aux imp\u00f4ts impay\u00e9s, aux cotisations de s\u00e9curit\u00e9 sociale ou aux litiges juridiques en cours.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Obligations contractuelles :<\/strong> Les baux ou contrats de fournisseurs en cours que vous \u00eates oblig\u00e9 de reprendre.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Chez Confianz, nous menons \u00e0 la fois la <strong>diligence fiscale<\/strong> de l'entreprise en tant que <a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-en-espagne\/\">audits juridiques de la propri\u00e9t\u00e9<\/a> afin d'\u00e9viter toute surprise.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/lachat-dun-bien-immobilier-espagnol-par-lintermediaire-dune-societe-est-interessant\/\">L'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne avec un partenariat est-il int\u00e9ressant ? <\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ)<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Dois-je payer des imp\u00f4ts si j'ach\u00e8te des actions d'une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re espagnole ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Oui, si la soci\u00e9t\u00e9 est qualifi\u00e9e de soci\u00e9t\u00e9 patrimoniale (pas d'activit\u00e9 \u00e9conomique et propri\u00e9t\u00e9 &gt;50%), vous paierez des droits de mutation (ITP) comme si vous achetiez le bien vous-m\u00eame. S'il existe une soci\u00e9t\u00e9 active, l'achat est g\u00e9n\u00e9ralement exon\u00e9r\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quand la location est-elle consid\u00e9r\u00e9e comme une activit\u00e9 \u00e9conomique en Espagne ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La simple location d'un bien immobilier n'est pas suffisante. En droit espagnol, une activit\u00e9 \u00e9conomique n'existe g\u00e9n\u00e9ralement que si au moins une personne est employ\u00e9e \u00e0 temps plein pour g\u00e9rer les activit\u00e9s de location, ou si une structure d'entreprise claire est pr\u00e9sente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Est-il pr\u00e9f\u00e9rable d'acheter une propri\u00e9t\u00e9 ou une soci\u00e9t\u00e9 en Espagne ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cela d\u00e9pend du profil de risque et de la situation fiscale. La reprise d'une entreprise permet de r\u00e9duire les co\u00fbts de transaction (pas de PTI), mais comporte des risques tels que des dettes cach\u00e9es et des plus-values latentes. Un \"Asset Deal\" (achat d'un bien immobilier s\u00e9par\u00e9ment) est juridiquement plus s\u00fbr (\"table rase\"), mais les co\u00fbts directs d'acquisition sont plus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>\u00c0 propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers trait\u00e9s et \u00e0 l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si vous acqu\u00e9rez les actions d'une soci\u00e9t\u00e9 espagnole avec des biens immobiliers, vous devrez peut-\u00eatre payer des droits de mutation.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":25343,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[139],"tags":[493,15,293,494,495],"class_list":["post-25341","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-kopen-met-vennootschap","tag-investeren-in-spanje","tag-kopen-in-spanje","tag-kopen-met-vennootschap","tag-spaanse-sl","tag-spaanse-vennootschap"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25341","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25341"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25341\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33446,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25341\/revisions\/33446"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25343"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25341"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25341"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25341"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}