{"id":25185,"date":"2020-06-12T08:00:00","date_gmt":"2020-06-12T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=25185"},"modified":"2025-12-22T11:28:40","modified_gmt":"2025-12-22T10:28:40","slug":"acheter-un-nouvel-appartement-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/nieuwbouw-appartement-kopen-in-spanje\/","title":{"rendered":"Achat d'une nouvelle construction en Espagne : 5 points cruciaux \u00e0 prendre en compte pour un achat s\u00fbr sur plan"},"content":{"rendered":"<p><strong>Vous allez acheter un appartement neuf en Espagne ? Cette proc\u00e9dure est fondamentalement diff\u00e9rente de celle appliqu\u00e9e en Belgique ou aux Pays-Bas. Le principal risque d'un \"achat sur plan\" en Espagne est que vous ne deveniez l\u00e9galement propri\u00e9taire qu'\u00e0 l'ach\u00e8vement des travaux, et non pendant la construction. Un contr\u00f4le strict de la garantie bancaire, des documents d'ach\u00e8vement et des clauses contractuelles est donc n\u00e9cessaire pour prot\u00e9ger votre investissement.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dans cet article, vous lirez 5 conseils indispensables de nos experts juridiques pour \u00e9viter les pi\u00e8ges dans les nouvelles constructions espagnoles.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/projet-neuf-en-espagne\/\"><strong>En savoir plus sur chaque \u00e9tape du processus d'achat d'une nouvelle construction en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Prot\u00e9gez votre investissement : la garantie bancaire espagnole n'est pas facultative<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Quel est le risque ?<\/strong> Contrairement \u00e0 la Belgique, o\u00f9 le droit d'accession permet d'\u00eatre directement propri\u00e9taire du terrain et des structures au fur et \u00e0 mesure de l'avancement de la construction, en Espagne, vous devez <strong>sans titre<\/strong> pendant la phase de construction. Vous payez des avances mais vous n'\u00eates pas encore propri\u00e9taires. Le promoteur fait-il faillite sans filet de s\u00e9curit\u00e9 ? Vous perdez alors votre argent.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La solution : l'Aval Bancario<\/strong> Une garantie bancaire espagnole (<em>Aval Bancario<\/em>) est votre seule garantie. Il s'agit d'une assurance qui garantit le remboursement de votre d\u00e9p\u00f4t si le bien n'est pas livr\u00e9 (\u00e0 temps).<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>L'avis d'un expert :<\/strong> \"Bien que la loi (Ley 57\/1968 et la LOE ult\u00e9rieure) exige que les promoteurs garantissent les paiements anticip\u00e9s, dans la pratique, nous voyons encore des cas o\u00f9 le promoteur 'oublie' ou retarde cette garantie.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Conseils \u00e0 l'acheteur :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>V\u00e9rifier la couverture individuelle :<\/strong> Une police g\u00e9n\u00e9rale du promoteur ne suffit pas. Vous avez besoin d'un certificat individuel \u00e0 votre nom pour <em>tous<\/em> paiement du disque.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Opposition au paiement :<\/strong> Vous ne recevez pas la preuve de la garantie bancaire ? Suspendez imm\u00e9diatement les paiements jusqu'\u00e0 la pr\u00e9sentation de ce document.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/garantie-bancaire-espagne\/\"><strong>En savoir plus sur la garantie bancaire en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Faire v\u00e9rifier le contrat d'achat et les clauses modificatives<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Les plans peuvent-ils \u00eatre modifi\u00e9s apr\u00e8s l'achat ?<\/strong> Oui, les promoteurs espagnols incluent des clauses standard leur permettant de modifier unilat\u00e9ralement le projet. Cela est en partie n\u00e9cessaire en cas de force majeure technique, mais ce pouvoir ne doit pas \u00eatre illimit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c0 quoi devez-vous pr\u00eater attention ?<\/strong> Les modifications unilat\u00e9rales sont autoris\u00e9es <strong>ne pas nuire \u00e0 la qualit\u00e9, \u00e0 la fonctionnalit\u00e9 ou \u00e0 la valeur<\/strong> du projet avec lequel vous \u00e9tiez d'accord.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Mat\u00e9riaux :<\/strong> La \"qualit\u00e9 \u00e9quivalente\" est un concept vague. Assurez-vous que les sp\u00e9cifications (Memoria de Calidades) sont pr\u00e9cises.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Surface :<\/strong> Un \u00e9cart de plus de 5% \u00e0 10% dans la zone habitable devrait entra\u00eener contractuellement une r\u00e9vision du prix ou une option de r\u00e9siliation.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/acheter-sur-plan-en-espagne-modification-des-plans-de-construction\/\">Pour plus d'informations sur les clauses de modification dans un plan d'investissement locatif, cliquez ici.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. V\u00e9rifier les documents d'ach\u00e8vement avant le rendez-vous chez le notaire<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Quand un nouveau b\u00e2timent est-il l\u00e9galement livrable ?<\/strong> Vous pouvez authentifier l'acte (<em>Inscription au registre du commerce<\/em>) que lorsque le bien est officiellement achev\u00e9 et enregistr\u00e9. L'ach\u00e8vement physique du b\u00e2timent ne suffit pas.<\/p>\n\n\n\n<p>Trois documents essentiels sont n\u00e9cessaires pour un transfert s\u00e9curis\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n (LPO) :<\/strong> Le certificat de conformit\u00e9 municipal attestant que le bien a \u00e9t\u00e9 construit conform\u00e9ment au permis de construire. Sans ce document, vous ne pouvez souvent pas raccorder l'eau ou l'\u00e9lectricit\u00e9 et vous ne pouvez pas louer.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Seguro Decenal :<\/strong> Assurance responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale obligatoire pour les d\u00e9fauts structurels.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Divisi\u00f3n Horizontal :<\/strong> L'inscription du projet de subdivision du b\u00e2timent en parcelles individuelles (votre appartement) au registre de la propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Avertissement :<\/strong> Ne signez jamais l'acte ou ne payez jamais le dernier versement (souvent 40-50%) par ch\u00e8que bancaire si ces documents ne sont pas pr\u00e9sents. La r\u00e9gularisation ult\u00e9rieure est co\u00fbteuse, longue et parfois impossible.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Tenir compte du d\u00e9lai de raccordement aux services publics<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Puis-je emm\u00e9nager imm\u00e9diatement dans le logement ?<\/strong> Apr\u00e8s la signature de l'acte chez le notaire, vous \u00eates propri\u00e9taire et recevez les cl\u00e9s. Cependant, le bien n'est souvent pas encore \"habitable\", c'est-\u00e0-dire qu'il ne dispose pas de l'eau courante et de l'\u00e9lectricit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La r\u00e9alit\u00e9 :<\/strong> L'activation des contrats d'eau et d'\u00e9lectricit\u00e9 prend en moyenne en Espagne <strong>14 \u00e0 30 jours<\/strong> apr\u00e8s le transfert de propri\u00e9t\u00e9. Il s'agit d'une proc\u00e9dure administrative entre le propri\u00e9taire et les entreprises de services publics (telles qu'Iberdrola ou Endesa).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Conseil :<\/strong> Ne planifiez pas votre premier s\u00e9jour ou la livraison de vos meubles le jour de l'acte, mais pr\u00e9voyez un d\u00e9lai de plusieurs semaines.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Points restants :<\/strong> Cette p\u00e9riode est mise \u00e0 profit pour compl\u00e9ter l'\u00e9ch\u00e9ancier de livraison (<em>liste d'accrocs<\/em>) avec des d\u00e9fauts mineurs \u00e0 transmettre au promoteur.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Vous pouvez \u00e9galement \u00e9couter notre podcast sur l'achat d'une nouvelle propri\u00e9t\u00e9 en Espagne \u00e0 l'adresse suivante <a href=\"https:\/\/youtu.be\/4ouXFw74F14\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Youtube<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/podcasts.apple.com\/us\/podcast\/4-een-woning-kopen-op-plan-hoe-verloopt-dat-precies\/id1819117882?i=1000713702130\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Apple Podcasts\u00a0<\/a>ou\u00a0<a href=\"https:\/\/open.spotify.com\/episode\/7Funkclgh9mRhvfOY450EJ?si=awLGKRNaSoSmILpV-Cq7KA\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Spotify<\/a>.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. Optimiser la TVA (IVA) sur les travaux suppl\u00e9mentaires et les extras<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Quel est le montant de la taxe sur les options suppl\u00e9mentaires ?<\/strong> Lors de l'achat d'une nouvelle construction en Espagne, vous payez 10% IVA (TVA) sur la propri\u00e9t\u00e9. Pour les r\u00e9novations individuelles ou les achats ult\u00e9rieurs (par exemple, l'installation d'une cuisine apr\u00e8s l'ach\u00e8vement des travaux ou l'installation de l'air conditionn\u00e9 apr\u00e8s l'acte), vous payez souvent le taux normal de <strong>21% IVA<\/strong>.  En savoir plus sur la <a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/tva-pour-les-nouvelles-constructions-en-espagne\/\">TVA sur les nouvelles constructions en Espagne.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Avantage fiscal :<\/strong> Si vous incluez des travaux suppl\u00e9mentaires (tels que l'am\u00e9lioration des sols, de la cuisine ou de la domotique) dans le contrat de vente initial (<em>Compraventa<\/em>) et le faire facturer par le promoteur comme faisant partie du bien immobilier, ils b\u00e9n\u00e9ficient du taux r\u00e9duit.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u00c9conomies :<\/strong> Vous \u00e9conomisez directement <strong>11%<\/strong> sur le co\u00fbt de ces extras en les facturant correctement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur l'achat d'un nouveau b\u00e2timent en Espagne (FAQ)<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Une garantie bancaire est-elle obligatoire pour les nouvelles constructions en Espagne ?<\/strong> Oui, la loi espagnole (LOE) exige qu'un promoteur immobilier assure toutes les avances re\u00e7ues au moyen d'une garantie bancaire ou d'une police d'assurance. Demandez toujours une preuve de cette obligation ; sans garantie, vous courez un risque en cas de faillite du promoteur.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quand puis-je devenir propri\u00e9taire d'un bien immobilier nouvellement construit en Espagne ?<\/strong> Contrairement \u00e0 la Belgique, en Espagne, vous ne devenez propri\u00e9taire que lorsque le bien est enti\u00e8rement achev\u00e9, que la \"Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n\" est d\u00e9livr\u00e9e et que l'acte notari\u00e9 est sign\u00e9. Pendant la phase de construction, vous n'avez qu'un droit de r\u00e9clamation, pas de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quels sont les frais d'achat (taxes) pour les nouvelles constructions en Espagne ?<\/strong> En plus du prix d'achat, vous paierez la TVA standard 10% sur la totalit\u00e9 de la somme. En outre, vous paierez la taxe AJD (<em>Actes juridiques document\u00e9s<\/em>), qui varie entre 1% et 1,5% selon les r\u00e9gions. Comptez un co\u00fbt total d'environ 13-14% en plus du prix d'achat (notaire et avocat compris).<\/p>\n\n\n\n<p>A propos de l'auteur : <strong>Glenn Janssens<\/strong> est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Gaat u een nieuwbouw appartement kopen in Spanje? Dit proces verschilt fundamenteel van de procedure in Belgi\u00eb of Nederland. Het grootste risico bij een &#8216;koop op plan&#8217; in Spanje is dat u pas juridisch eigenaar wordt bij de oplevering, niet tijdens de bouw. 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