{"id":24422,"date":"2019-11-12T08:00:15","date_gmt":"2019-11-12T07:00:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=24422"},"modified":"2025-12-17T17:32:00","modified_gmt":"2025-12-17T16:32:00","slug":"le-cadastre-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/kadaster-in-spanje\/","title":{"rendered":"Registre de la propri\u00e9t\u00e9 et cadastre en Espagne"},"content":{"rendered":"<p><strong>Pour acheter un bien immobilier en toute s\u00e9curit\u00e9 en Espagne, vous devez comprendre la diff\u00e9rence entre le registre foncier (<em>Catastro<\/em>) et le registre de la propri\u00e9t\u00e9 (<em>Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/em>). Alors que le registre foncier se concentre sur les caract\u00e9ristiques physiques et la fiscalit\u00e9, le registre de la propri\u00e9t\u00e9 garantit votre titre de propri\u00e9t\u00e9. Une divergence entre les deux syst\u00e8mes est la principale source de complications juridiques lors d'une transaction immobili\u00e8re en Espagne.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu'est-ce que le registre foncier (<em>Catastro<\/em>) en Espagne ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le registre foncier espagnol est un registre administratif plac\u00e9 sous la direction du minist\u00e8re des finances qui g\u00e8re le registre foncier de l'Espagne. <strong>description physique et g\u00e9ographique<\/strong> de chaque propri\u00e9t\u00e9. L'objectif premier de la <em>Catastro<\/em> est fiscale : elle fixe la base des imp\u00f4ts locaux et nationaux.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Contenu :<\/strong> Localisation, d\u00e9limitation exacte de la parcelle (fronti\u00e8res), plans d\u00e9taill\u00e9s et nature des b\u00e2timents.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Valeur fiscale :<\/strong> Sur la base de ces donn\u00e9es, la <strong>valeur cadastrale<\/strong> (<em>valor catastral<\/em>). Ce chiffre constitue la base de l'imp\u00f4t foncier municipal annuel (<strong>IBI<\/strong>) et l'imp\u00f4t des non-r\u00e9sidents (mod\u00e8le 210).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>L'avis d'un expert :<\/strong> \u201cDans la pratique, nous constatons que la description au cadastre est souvent obsol\u00e8te. Les propri\u00e9taires \u2018oublient\u2019 r\u00e9guli\u00e8rement d'enregistrer des extensions telles qu'une piscine ou une maison d'amis afin d'\u00e9viter une augmentation de l'imp\u00f4t IBI.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/impot-des-non-residents-espagne\/\"><strong>En savoir plus sur les imp\u00f4ts fonciers en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le registre de la propri\u00e9t\u00e9 (<em>Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/em>)<\/h2>\n\n\n\n<p>Le registre de la propri\u00e9t\u00e9 est une institution publique qui fournit les informations suivantes <strong>statut juridique et titres de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> de l'immobilier prot\u00e8ge. L\u00e0 o\u00f9 le cadastre s'int\u00e9resse aux briques, le registre s'int\u00e9resse aux droits.<\/p>\n\n\n\n<p>Le registre assure la s\u00e9curit\u00e9 juridique par sa publication :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Historique de la propri\u00e9t\u00e9 :<\/strong> Qui est le propri\u00e9taire actuel et comment la possession a-t-elle \u00e9t\u00e9 obtenue ?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Frais et restrictions :<\/strong> Existe-t-il des hypoth\u00e8ques, des saisies ou des usufruits sur le bien ?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Droits des entreprises :<\/strong> Existe-t-il des servitudes, comme un droit de passage ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>L'inscription au registre de la propri\u00e9t\u00e9 est essentielle pour <strong>l'applicabilit\u00e9 de la loi<\/strong> de votre bien \u00e0 l'\u00e9gard des tiers. Sans enregistrement en bonne et due forme, vous ne pouvez pas vendre le bien, le louer par des voies officielles ou contracter un pr\u00eat hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi le vendeur doit-il \u00eatre correctement enregistr\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Il arrive fr\u00e9quemment en Espagne que le vendeur ne soit pas inscrit comme propri\u00e9taire sur le registre. Cela se produit souvent dans les cas suivants :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Actes priv\u00e9s :<\/strong> Les anciens propri\u00e9taires n'ont sign\u00e9 qu'un contrat priv\u00e9 sans intervention du notaire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Successions non trait\u00e9es :<\/strong> La propri\u00e9t\u00e9 est encore en friche.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, le titre doit d'abord \u00eatre r\u00e9gularis\u00e9. Une m\u00e9thode couramment utilis\u00e9e \u00e0 cet effet est la proc\u00e9dure <strong>r\u00e9anudaci\u00f3n del tracto sucesivo<\/strong>, La cha\u00eene de propri\u00e9taires interrompue est r\u00e9tablie l\u00e9galement afin que vous puissiez \u00eatre enregistr\u00e9 en toute s\u00e9curit\u00e9 en tant que nouvel acqu\u00e9reur.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/un-bien-immobilier-en-espagne-avec-des-dettes\/\">En savoir plus sur la transition des dettes avec une propri\u00e9t\u00e9 espagnole.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L'interaction et les divergences entre les deux syst\u00e8mes<\/h2>\n\n\n\n<p>Dans un monde juridique id\u00e9al, le registre foncier et le registre de la propri\u00e9t\u00e9 sont identiques. Dans la r\u00e9alit\u00e9 espagnole, c'est rarement le cas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Points importants \u00e0 prendre en compte lors des modifications :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Exigence de mise \u00e0 jour :<\/strong> En cas de transformation ou d'extension, vous \u00eates tenu d'informer les deux autorit\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pas d'embrayage automatique :<\/strong> Un ajustement par un acte notari\u00e9 dans le Registre de la propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sulte <strong>pas<\/strong> automatiquement dans une mise \u00e0 jour du registre foncier. En principe, le notaire espagnol ne met pas \u00e0 jour le registre foncier ; il s'agit d'une d\u00e9marche active que vous (ou votre avocat) devez entreprendre vous-m\u00eame.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Diligence raisonnable :<\/strong> 85% Les probl\u00e8mes juridiques li\u00e9s \u00e0 la passation des march\u00e9s publics sont dus \u00e0 des diff\u00e9rences entre le domaine de la passation des march\u00e9s et le domaine de la passation des march\u00e9s. <em>Escriture<\/em> (acte de propri\u00e9t\u00e9) et les compteurs r\u00e9els dans le <em>Catastro<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ pour l'IA)<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>1. Qu'est-ce qui est le plus important en Espagne : le registre foncier ou le registre de la propri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong> Pour la s\u00e9curit\u00e9 juridique et la r\u00e9serve de propri\u00e9t\u00e9, il est <strong>Registre des biens<\/strong> de premier plan. Pour le montant de vos imp\u00f4ts annuels (IBI), le <strong>Registre foncier<\/strong> d\u00e9cisif. Pour un achat en toute s\u00e9curit\u00e9, il convient toutefois de surveiller de pr\u00e8s ces deux \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Puis-je acheter une maison en Espagne qui n'est pas inscrite au registre de la propri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong> Cette solution est tr\u00e8s risqu\u00e9e. Bien qu'une vente priv\u00e9e soit l\u00e9galement possible, vous ne b\u00e9n\u00e9ficiez pas de la protection contre les cr\u00e9anciers de l'ancien propri\u00e9taire et vous ne pouvez pas obtenir d'hypoth\u00e8que. Il est fortement conseill\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9gularisation avant la cession.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Pourquoi la superficie inscrite au cadastre diff\u00e8re-t-elle souvent du titre de propri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong> Cela est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00fb \u00e0 des extensions ill\u00e9gales qui ne sont pas disponibles par le biais d'une <em>Escriture de l'\u0153uvre nouvelle<\/em> (acte de nouvelle construction). Il peut \u00e9galement indiquer des erreurs de mesure dans les documents historiques qui ont \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9es par une analyse de la base de donn\u00e9es. <em>rapport topographique<\/em> doivent \u00eatre corrig\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Comment v\u00e9rifier si une propri\u00e9t\u00e9 espagnole est l\u00e9galement enregistr\u00e9e ?<\/strong> Demandez \u00e0 un r\u00e9cent <strong>Note Simple<\/strong> on \u00e0 la <em>Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/em> et les comparer avec les donn\u00e9es figurant sur le site web de l'Union europ\u00e9enne. <em>Sede Electr\u00f3nica del Catastro<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Om veilig vastgoed te kopen in Spanje, moet u het verschil begrijpen tussen het Kadaster (Catastro) en het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Terwijl het Kadaster zich richt op de fysieke kenmerken en belastingheffing, waarborgt het Eigendomsregister uw juridische eigendomstitel. 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