{"id":24223,"date":"2019-09-20T08:00:15","date_gmt":"2019-09-20T06:00:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=24223"},"modified":"2025-12-17T17:26:14","modified_gmt":"2025-12-17T16:26:14","slug":"limpot-sur-le-patrimoine-dans-une-entreprise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/vermogensbelasting-bij-een-vennootschap\/","title":{"rendered":"Acheter avec une soci\u00e9t\u00e9 : qu'en est-il de l'imp\u00f4t sur les plus-values ?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Pour \u00e9viter l'imp\u00f4t espagnol sur la fortune, de nombreux acheteurs choisissent d'acheter par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9. Cependant, les autorit\u00e9s fiscales espagnoles voient clair dans ces structures : la valeur des actions est incluse dans le patrimoine personnel de l'actionnaire. Par cons\u00e9quent, en tant que personne physique, vous n'\u00e9chappez souvent pas \u00e0 la charge fiscale, \u00e0 moins qu'il n'y ait une exploitation \u00e9conomique active.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/limpot-sur-la-fortune-en-espagne\/\"><strong>En savoir plus sur l'imp\u00f4t sur le patrimoine en Espagne pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment l'imp\u00f4t espagnol sur le patrimoine (<em>Imp\u00f4t sur le patrimoine<\/em>)?<\/h2>\n\n\n\n<p>En Espagne, l'imp\u00f4t sur le patrimoine est un imp\u00f4t personnel qui s'applique directement aux particuliers. Les non-r\u00e9sidents qui poss\u00e8dent des biens immobiliers b\u00e9n\u00e9ficient d'un <strong>exon\u00e9ration nationale de 700 000 euros<\/strong>. Au-del\u00e0 de ce seuil, les taux varient progressivement de <strong>0,20% \u00e0 3,50%<\/strong> (pour les actifs nets sup\u00e9rieurs \u00e0 10 millions d'euros). En outre, les r\u00e9gions ont leurs propres r\u00e8gles qui sont g\u00e9n\u00e9ralement plus avantageuses.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>De nombreux investisseurs croient \u00e0 tort qu'une soci\u00e9t\u00e9 est un \"bouclier fiscal\". En pratique, la soci\u00e9t\u00e9 agit souvent comme un simple v\u00e9hicule o\u00f9 la valeur sous-jacente de la propri\u00e9t\u00e9 est attribu\u00e9e directement \u00e0 l'actionnaire\", ont d\u00e9clar\u00e9 les experts de Confianz.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Tarifs et mises \u00e0 jour importants<\/h3>\n\n\n\n<p>Depuis 2021, le taux national maximum est port\u00e9 \u00e0 <strong>3,50%<\/strong>. Il est essentiel de comprendre que si l'entreprise elle-m\u00eame ne paie pas d'imp\u00f4t sur la fortune, l'imp\u00f4t sur le revenu des personnes morales (IRPF), lui, n'en paie pas. <strong>l'actionnaire en tant que personne physique<\/strong> impos\u00e9e sur la valeur de ses avoirs.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Immobilier par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 espagnole (SL)<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c9tablissement d'un espagnol <em>Soci\u00e9t\u00e9 anonyme<\/em> (SL) n'est pas une exon\u00e9ration automatique de l'imp\u00f4t sur la fortune. Les actions de cette soci\u00e9t\u00e9 font partie int\u00e9grante de votre patrimoine global.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quand une d\u00e9rogation est-elle possible ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Une exemption n'est possible que si l'entreprise dispose d'une <strong>l'activit\u00e9 \u00e9conomique r\u00e9elle<\/strong> l'exercice. Cela signifie que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Pas de soci\u00e9t\u00e9 de patrimoine :<\/strong> La soci\u00e9t\u00e9 ne doit pas servir uniquement \u00e0 d\u00e9tenir des biens immobiliers.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00f4le de directeur :<\/strong> En tant que gestionnaire, vous devez obtenir vos principales informations sur les revenus de cette entreprise.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Activit\u00e9 de location :<\/strong> Pour les locations, les autorit\u00e9s fiscales imposent des conditions strictes, telles que l'embauche d'au moins un employ\u00e9 de l'entreprise. <strong>employ\u00e9 \u00e0 temps plein<\/strong> avec un contrat de travail officiel.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusion :<\/strong> L'utilisation d'une soci\u00e9t\u00e9 pour une simple r\u00e9sidence secondaire ne prot\u00e8ge pas contre le risque de fraude. <em>Imp\u00f4t sur le patrimoine<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/lachat-dun-bien-immobilier-espagnol-par-lintermediaire-dune-societe-est-interessant\/\">En savoir plus sur l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 espagnole par l'interm\u00e9diaire d'un partenariat.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Immobilier par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 belge ou n\u00e9erlandaise<\/h2>\n\n\n\n<p>L'assujettissement d'une soci\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re (telle qu'une BV belge) \u00e0 l'imp\u00f4t sur la fortune d\u00e9pend de la composition de son patrimoine.<\/p>\n\n\n\n<p>Si les actifs commerciaux d'une soci\u00e9t\u00e9 belge pour <strong>plus de 50% provenant de l'immobilier espagnol<\/strong> existe, les autorit\u00e9s fiscales espagnoles peuvent imposer l'actionnaire. Bien que la soci\u00e9t\u00e9 ne soit pas soumise \u00e0 la l\u00e9gislation espagnole, les autorit\u00e9s fiscales appliquent souvent une m\u00e9thode de calcul de l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. <strong>argument de fiction<\/strong> ajouter : s'il n'y a pas de motif \u00e9conomique l\u00e9gitime pour la structure, le bien est consid\u00e9r\u00e9 comme un bien directement personnel.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c9valuation des biens et des actions<\/h2>\n\n\n\n<p>La base imposable est d\u00e9termin\u00e9e par la valeur la plus \u00e9lev\u00e9e des trois param\u00e8tres suivants :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>La valeur indiqu\u00e9e dans le <strong>acte d'achat<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Les <strong>valeur cadastrale<\/strong> (<em>valor catastral<\/em>).<\/li>\n\n\n\n<li>Les <strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-dune-maison-en-espagne-complementaria\/\">valeur imposable minimale<\/a><\/strong> (<em>valeur de r\u00e9f\u00e9rence<\/em>).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cas d'une soci\u00e9t\u00e9, la valeur des actions est bas\u00e9e sur la comptabilit\u00e9 ajust\u00e9e selon les r\u00e8gles de l'IRPF. Dans la plupart des cas, il s'agit de la valeur marchande du bien moins les dettes en cours.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9ductibilit\u00e9 des dettes<\/h2>\n\n\n\n<p>La dette peut r\u00e9duire l'assiette fiscale, \u00e0 deux conditions :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La confidentialit\u00e9 :<\/strong> La dette doit \u00eatre correctement document\u00e9e (par exemple, un pr\u00eat notari\u00e9).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Territorialit\u00e9 :<\/strong> Pour les non-r\u00e9sidents, la dette doit avoir un lien direct avec l'actif espagnol, tel qu'une <strong>cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire<\/strong> pour l'achat de la propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><em>Remarque : les int\u00e9r\u00eats et les dettes li\u00e9s \u00e0 des actifs d\u00e9j\u00e0 exon\u00e9r\u00e9s ne sont jamais d\u00e9ductibles.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas : Le calcul<\/h2>\n\n\n\n<p>Supposons qu'un non-r\u00e9sident poss\u00e8de, par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9, une villa \u00e0 Calpe d'une valeur de <strong>\u20ac3.000.000<\/strong>. Il dispose d'une hypoth\u00e8que de <strong>\u20ac1.000.000<\/strong>. La villa est le seul actif de cette entreprise.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Puissance nette :<\/strong> \u20ac2.000.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Exemption valencienne :<\/strong> \u20ac1.000.000<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Base imposable :<\/strong> \u20ac1.000.000<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Les taux progressifs de la r\u00e9gion autonome concern\u00e9e sont appliqu\u00e9s \u00e0 ce million d'euros.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur l'imp\u00f4t sur la fortune<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>1. Est-il plus avantageux sur le plan fiscal d'acheter une propri\u00e9t\u00e9 espagnole \u00e0 titre priv\u00e9 ou par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 ?<\/strong> Cela d\u00e9pend de votre objectif. Pour un usage personnel, une soci\u00e9t\u00e9 de personnes n'offre souvent aucun avantage en mati\u00e8re d'imp\u00f4t sur les plus-values et entra\u00eene des frais administratifs suppl\u00e9mentaires. En revanche, pour les locations commerciales avec du personnel, la soci\u00e9t\u00e9 de personnes peut offrir des avantages fiscaux.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Puis-je b\u00e9n\u00e9ficier de l'exon\u00e9ration de 700 000 euros m\u00eame si j'ach\u00e8te par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 ?<\/strong> Oui, l'exon\u00e9ration s'applique \u00e0 vous en tant que personne physique (l'actionnaire). Si vous et deux associ\u00e9s poss\u00e9dez chacun 50% des parts, chacun b\u00e9n\u00e9ficie de l'exon\u00e9ration personnelle de 700 000 euros sur sa part.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Qu'est-ce que la \"valeur fiscale de r\u00e9f\u00e9rence\" et pourquoi est-elle importante ?<\/strong> Depuis 2022, le <em>valeur de r\u00e9f\u00e9rence<\/em> souvent la base minimale pour les imp\u00f4ts en Espagne. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Toutes les r\u00e9gions d'Espagne ont-elles le m\u00eame imp\u00f4t sur la fortune ?<\/strong> Non, les r\u00e9gions autonomes telles que Madrid ou l'Andalousie ont souvent leurs propres r\u00e9ductions ou exon\u00e9rations (jusqu'\u00e0 100%). Depuis plusieurs ann\u00e9es, les non-r\u00e9sidents peuvent choisir entre le r\u00e9gime national et le r\u00e9gime de la r\u00e9gion o\u00f9 se trouve le bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Om de Spaanse vermogensbelasting te vermijden, kiezen veel kopers voor de aankoop via een vennootschap. 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