{"id":22332,"date":"2019-06-27T09:00:28","date_gmt":"2019-06-27T07:00:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=22332"},"modified":"2025-12-15T20:02:15","modified_gmt":"2025-12-15T19:02:15","slug":"infractions-en-matiere-de-construction-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/bouwovertredingen-in-spanje\/","title":{"rendered":"Violations des r\u00e8gles de construction en Espagne : risques et solutions pour l'immobilier rural"},"content":{"rendered":"<p><strong>En Espagne, les infractions en mati\u00e8re de construction sont souvent commises dans des maisons individuelles situ\u00e9es dans des zones rurales (<em>suelo r\u00fastico<\/em>). Si vous envisagez d'acheter une propri\u00e9t\u00e9 dans la campagne espagnole, il est essentiel de proc\u00e9der \u00e0 une v\u00e9rification juridique approfondie de l'\u00e9tat de l'urbanisme afin d'\u00e9viter de futures amendes, des ordres de d\u00e9molition ou des blocages de vente.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L'achat d'une \"finca\" ou maison de campagne en Espagne est un r\u00eave pour beaucoup, mais la r\u00e9alit\u00e9 est que le plan d'urbanisme local (<em>Plan g\u00e9n\u00e9ral d'urbanisation<\/em>) a souvent \u00e9t\u00e9 ignor\u00e9e dans le pass\u00e9. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment les infractions en mati\u00e8re de construction se produisent-elles en Espagne ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Il y a violation des r\u00e8gles de construction lorsque des structures sont \u00e9rig\u00e9es ou modifi\u00e9es sans le permis de construire municipal requis (<em>licencia de obra<\/em>) ou lorsque ces \u0153uvres ne sont pas inscrites au registre de la propri\u00e9t\u00e9. Dans la pratique, on distingue deux cat\u00e9gories :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Extensions sans licence (travaux mineurs) :<\/strong> Il s'agit de la forme la plus courante. Par exemple, les propri\u00e9taires pr\u00e9c\u00e9dents ont install\u00e9 une piscine, un garage, une v\u00e9randa ou une cuisine ext\u00e9rieure sans permis. Bien que la maison principale soit l\u00e9gale, la r\u00e9alit\u00e9 physique ne correspond pas \u00e0 la description du titre de propri\u00e9t\u00e9 (<em>Escriture<\/em>) et le registre foncier (<em>Catastro<\/em>).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Maisons principales ill\u00e9gales :<\/strong> Dans ce cas, la maison enti\u00e8re a \u00e9t\u00e9 construite sur un terrain qui n'\u00e9tait pas autoris\u00e9 par le plan d'occupation des sols (par exemple, une r\u00e9serve naturelle prot\u00e9g\u00e9e) ou sans aucune demande de permis de construire. Il s'agit d'infractions graves aux cons\u00e9quences juridiques complexes.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelles sont les cons\u00e9quences d'une violation des r\u00e8gles de construction ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Les cons\u00e9quences d'une infraction \u00e0 la l\u00e9gislation sur la construction d\u00e9pendent directement de la nature de l'infraction et de la classification du terrain. Dans la plupart des cas, une infraction \u00e0 la l\u00e9gislation sur la construction entra\u00eene une <strong>d\u00e9pr\u00e9ciation<\/strong> et <strong>contraintes juridiques<\/strong>mais pas n\u00e9cessairement \u00e0 une d\u00e9gradation directe.<\/p>\n\n\n\n<p>Les risques sp\u00e9cifiques sont d\u00e9crits ci-dessous :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Retard dans la vente ou la succession :<\/strong> Si les donn\u00e9es contenues dans le <strong>Registre foncier<\/strong> (Registro de la Propiedad) sont incorrectes, ce qui bloque souvent la demande de pr\u00eat hypoth\u00e9caire d'un acheteur potentiel ou retarde le r\u00e8glement d'une succession. Vous devez d'abord r\u00e9gulariser la situation (par le biais d'un <em>D\u00e9claration d'Obra Nueva Antig\u00fca<\/em>).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Impact fiscal :<\/strong> Les modifications apport\u00e9es \u00e0 la structure ont une incidence sur la valeur cadastrale. L'administration fiscale peut r\u00e9clamer r\u00e9troactivement l'IBI (imp\u00f4t foncier) sur les m\u00e8tres carr\u00e9s non d\u00e9clar\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Restriction des droits d'utilisation :<\/strong> Dans le cas de constructions ill\u00e9gales, vous \u00eates g\u00e9n\u00e9ralement autoris\u00e9 \u00e0 <strong>pas de travaux d'agrandissement ou de r\u00e9novation<\/strong> effectuer des travaux qui augmentent la valeur du bien. Seuls les travaux d'entretien strictement n\u00e9cessaires sont autoris\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pas de permis de location :<\/strong> L'obtention d'un permis de location touristique n\u00e9cessite un certificat de conformit\u00e9 de la municipalit\u00e9. S'il y a une infraction \u00e0 la construction, cette demande est invariablement refus\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ordre de d\u00e9molition :<\/strong> Bien que cela soit rare pour les infractions prescrites, pour les infractions r\u00e9centes ou les empi\u00e8tements dans les zones prot\u00e9g\u00e9es, la municipalit\u00e9 peut ordonner la remise en l'\u00e9tat initial (d\u00e9molition).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/zone-rurale\/\">En savoir plus sur les pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter lors de l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 espagnole \u00e0 l'int\u00e9rieur du pays<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Prescription des infractions en mati\u00e8re de construction : R\u00e8gles par r\u00e9gion<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>En principe, les infractions aux r\u00e8gles de construction peuvent \u00eatre prescrites, ce qui emp\u00eache la municipalit\u00e9 d'exiger la d\u00e9molition. Toutefois, \"prescription\" ne signifie pas \"l\u00e9galisation\". Le bien reste \"hors d'usage\" (<em>en dehors de l'ordonnancement<\/em>).<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Les d\u00e9lais et les r\u00e8gles varient fortement d'une r\u00e9gion autonome \u00e0 l'autre et sont devenus plus stricts ces derni\u00e8res ann\u00e9es :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Comunidad Valenciana :<\/strong> Le d\u00e9lai de prescription g\u00e9n\u00e9ral est de <strong>15 ans<\/strong>.\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Remarque :<\/em> Depuis l'introduction de la l\u00e9gislation LOTUP en 2019, les infractions en mati\u00e8re de construction sur des terrains ruraux (<em>suelo non urbanizable<\/em>) dans de nombreux cas <strong>n'est plus<\/strong>. Pour les infractions graves dans les zones vertes, il n'y a pas de d\u00e9lai de prescription.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Andalousie :<\/strong> En l'esp\u00e8ce, un d\u00e9lai de prescription de <strong>6 ans<\/strong> Pour les infractions ordinaires.\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Solution :<\/em> L'Andalousie offre la possibilit\u00e9 d'une r\u00e9gularisation par le biais de la <strong>Certificat AFO<\/strong> (<em>Assimil\u00e9s \u00e0 l'ext\u00e9rieur de l'Union europ\u00e9enne<\/em>). Elle reconna\u00eet l'existence du bien et vous donne acc\u00e8s aux services publics, moyennant le paiement d'une taxe de r\u00e9gularisation.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/regularisation-et-alusie\/\"><strong>En Andalousie, cependant, il existe depuis peu une possibilit\u00e9 de r\u00e9gulariser les constructions ill\u00e9gales. <\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Risques dans les zones semi-urbaines<\/h2>\n\n\n\n<p>Les zones semi-urbanis\u00e9es sont des quartiers r\u00e9sidentiels zon\u00e9s o\u00f9 l'urbanisation n'a pas encore \u00e9t\u00e9 achev\u00e9e l\u00e9galement ou de facto. Elles sont souvent d\u00e9pourvues d'infrastructures essentielles telles que les \u00e9gouts, l'\u00e9clairage public ou les routes pav\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>Vivre dans une telle zone comporte des risques sp\u00e9cifiques, souvent sous-estim\u00e9s :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Co\u00fbts d'urbanisation :<\/strong> La municipalit\u00e9 peut demander \u00e0 tous les propri\u00e9taires de la zone de contribuer financi\u00e8rement \u00e0 l'ach\u00e8vement de l'infrastructure. Ce co\u00fbt peut s'\u00e9lever \u00e0 plusieurs dizaines de milliers d'euros par parcelle.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Expropriation :<\/strong> Pour construire des routes ou des services publics, la municipalit\u00e9 peut exproprier des parties de votre parcelle.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Arr\u00eat de la construction :<\/strong> Tant que l'urbanisation n'est pas achev\u00e9e, les nouveaux permis de construire ou les licences de r\u00e9novation ne sont souvent pas d\u00e9livr\u00e9s.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/urbanisation-en-espagne\/\"><strong>En savoir plus sur les avantages et les inconv\u00e9nients des urbanisations en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQ : Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur les infractions en mati\u00e8re de construction en Espagne<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Puis-je acheter une maison avec une violation des r\u00e8gles de construction en Espagne ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Oui, c'est possible, mais c'est risqu\u00e9. Vous achetez le bien \"en l'\u00e9tat\", y compris toutes les charges l\u00e9gales. Il est essentiel de ren\u00e9gocier le prix pour couvrir les co\u00fbts d'une r\u00e9gularisation future (comme une proc\u00e9dure AFO ou une rectification de l'acte). Ne signez jamais sans un <em>diligence raisonnable<\/em> enqu\u00eate par un avocat.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Une piscine qui n'est pas inscrite au cadastre est-elle ill\u00e9gale ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Si aucun permis n'a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9, la piscine est en principe ill\u00e9gale. Toutefois, si la piscine existe depuis suffisamment longtemps (par exemple, plus longtemps que le d\u00e9lai de prescription de la r\u00e9gion), elle peut souvent \u00eatre r\u00e9gularis\u00e9e dans le titre de propri\u00e9t\u00e9 par le biais d'un rapport d'architecte (\"certificado de antig\u00fcedad\"). Vous devrez n\u00e9anmoins payer des droits d'enregistrement et des taxes.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Quelle est la diff\u00e9rence entre la prescription et la l\u00e9galisation ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Au <strong>prescription<\/strong> le gouvernement ne peut plus vous infliger d'amende ou vous obliger \u00e0 d\u00e9molir, mais la situation reste juridiquement irr\u00e9guli\u00e8re. Par exemple, vous n'obtiendrez pas de permis d'agrandissement. Au <strong>l\u00e9galisation<\/strong> la mise en conformit\u00e9 de la situation avec la loi, en rendant le bien totalement conforme et en r\u00e9tablissant tous les droits (comme le remodelage). Ce dernier point est souvent impossible dans les zones rurales.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. En quoi consiste la proc\u00e9dure AFO en Andalousie ?<\/h3>\n\n\n\n<p>AFO signifie <em>Assimil\u00e9s \u00e0 l'ext\u00e9rieur de l'Union europ\u00e9enne<\/em>. Il s'agit d'une proc\u00e9dure administrative par laquelle les propri\u00e9taires de constructions ill\u00e9gales (dont l'infraction est prescrite) re\u00e7oivent une reconnaissance officielle de la part de la municipalit\u00e9. Elle ne l\u00e9galise pas compl\u00e8tement la propri\u00e9t\u00e9, mais elle offre une s\u00e9curit\u00e9 juridique et un acc\u00e8s aux services de base tels que l'eau et l'\u00e9lectricit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Bouwovertredingen in Spanje komen frequent voor bij vrijstaande woningen in rurale gebieden (suelo r\u00fastico). Indien u overweegt vastgoed te kopen op het Spaanse platteland, is een grondige juridische controle van de stedenbouwkundige status cruciaal om toekomstige boetes, afbraakbevelen of verkoopblokkades te vermijden. 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