{"id":21592,"date":"2019-04-10T08:00:47","date_gmt":"2019-04-10T06:00:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=21592"},"modified":"2025-12-15T18:16:11","modified_gmt":"2025-12-15T17:16:11","slug":"location-de-maison-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/woninghuur-in-spanje\/","title":{"rendered":"Location r\u00e9sidentielle en Espagne : le guide complet de la nouvelle loi sur le logement, des loyers et des taxes"},"content":{"rendered":"<p><strong>En 2024 et 2025, le march\u00e9 espagnol de la location subira la plus grande transformation juridique depuis des d\u00e9cennies. Pour les propri\u00e9taires, le changement le plus important est la r\u00e9glementation stricte des loyers dans les \"zones tendues\" (zonas tensionadas) et la nouvelle d\u00e9finition du \"grand propri\u00e9taire\". Cet article propose une analyse d\u00e9finitive de la l\u00e9gislation (Ley 12\/2023), de la r\u00e9volution fiscale pour les non-r\u00e9sidents et des mesures strat\u00e9giques \u00e0 prendre d\u00e8s maintenant pour garantir vos revenus.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Suis-je un \"Gran Tenedor\" (grand propri\u00e9taire) ?<\/h2>\n\n\n\n<p>La classification du propri\u00e9taire d\u00e9termine directement les restrictions l\u00e9gales \u00e0 votre loyer. En 2025, ce statut ne sera plus fixe, mais d\u00e9pendra de la localisation de vos biens.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La r\u00e9ponse est directe :<\/strong> Vous \u00eates un <strong>Grand T\u00e9n\u00e9dor<\/strong> si vous poss\u00e9dez plus de 10 logements urbains (norme nationale). Toutefois, dans un <strong>Zone de tension<\/strong> (comme la Catalogne), le gouvernement r\u00e9gional abaisse ce seuil \u00e0 <strong>5 logements ou plus<\/strong> dans cette zone.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">R\u00e8gles de calcul essentielles :<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Entit\u00e9s l\u00e9gales :<\/strong> Pour les entreprises, tous les biens comptent ; il n'y a pas de distinction entre les biens priv\u00e9s et les biens professionnels.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Copropri\u00e9t\u00e9 :<\/strong> Vous ne poss\u00e9dez que 50% d'un bien immobilier ? Dans ce cas, vous \u00eates pris en compte au prorata. Notez que si la somme de vos pourcentages est \u00e9gale au seuil, vous tombez toujours sous le coup de la d\u00e9finition.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Exception :<\/strong> Votre propre maison principale, vos garages et vos entrep\u00f4ts sont pris en compte. <strong>pas<\/strong> le long.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>L'avis d'un expert :<\/strong> <em>\"Beaucoup d'investisseurs belges se trompent sur les diff\u00e9rences r\u00e9gionales. Un propri\u00e9taire poss\u00e9dant six appartements \u00e0 Barcelone est un \"Gran Tenedor\", o\u00f9 les prix sont plafonn\u00e9s, mais serait consid\u00e9r\u00e9 comme un petit investisseur \u00e0 Madrid (o\u00f9 aucune zone n'est d\u00e9sign\u00e9e). C'est d\u00e9sormais l'emplacement qui dicte votre statut juridique.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/podcast\/quelles-sont-les-differentes-regles-de-location-en-catalogne\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/podcast\/wat-zijn-de-verschillende-verhuurregels-in-catalonie\/\">\u00c9coutez notre \u00e9pisode de podcast sur la l\u00e9gislation locative en Catalogne ici. <\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Le prix des loyers et la fin du march\u00e9 libre<\/h2>\n\n\n\n<p>Dans les zones officiellement d\u00e9clar\u00e9es <strong>Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT)<\/strong>Les loyers gratuits ont \u00e9t\u00e9 effectivement supprim\u00e9s pour les nouveaux contrats.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Indexation : De l'IPC \u00e0 l'IRAV<\/h3>\n\n\n\n<p>Le lien avec l'inflation (IPC) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement rompu pour prot\u00e9ger les locataires des hausses de prix.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>2024:<\/strong> Augmentation maximale 3%.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>2025:<\/strong> Indexation selon le <strong>IRAV<\/strong> (\u00cdndice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). En novembre 2025, il s'\u00e9levait \u00e0 <strong>2,29%<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Plafonnement des prix pour les nouveaux contrats (dans les zones tendues)<\/h3>\n\n\n\n<p>Les r\u00e8gles varient selon le type de propri\u00e9taire :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Petit locataire (Peque\u00f1o Tenedor) :<\/strong> Le nouveau loyer ne doit pas d\u00e9passer le dernier loyer du contrat pr\u00e9c\u00e9dent (+ indexation autoris\u00e9e). Vous ne pouvez pas passer subitement au prix du march\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Grand propri\u00e9taire (Gran Tenedor) :<\/strong> Le prix ne doit pas d\u00e9passer le <strong>Indice des prix de r\u00e9f\u00e9rence<\/strong> du gouvernement. Votre loyer pr\u00e9c\u00e9dent est-il sup\u00e9rieur \u00e0 cet indice ? Dans ce cas, vous \u00eates <strong>obligatoire<\/strong> r\u00e9duire le prix d'un nouveau contrat.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Des maisons sans histoire :<\/strong> Pour les biens qui n'ont pas \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s depuis 5 ans, l'indice gouvernemental s'applique toujours comme maximum.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conseil strat\u00e9gique :<\/strong> Vous pouvez augmenter le loyer de <strong>augmentation maximale de 10%<\/strong> si vous pouvez prouver que le bien a fait l'objet d'une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique (au moins 30% d'\u00e9conomies) ou a \u00e9t\u00e9 rendu plus accessible au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Dur\u00e9e du contrat : l'immobilisation de 2025<\/h2>\n\n\n\n<p>La l\u00e9gislation prot\u00e8ge le locataire d'un <em>vivienda habitual<\/em> (r\u00e9sidence principale) avec des dur\u00e9es minimales obligatoires. Les contrats temporaires sans raison valable sont l\u00e9galement requalifi\u00e9s en contrats \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les conditions g\u00e9n\u00e9rales<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Propri\u00e9taire priv\u00e9 :<\/strong> Minimum 5 ans (+3 ans de renouvellement tacite).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Entreprise :<\/strong> Minimum 7 ans (+3 ans de renouvellement tacite).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Extensions extraordinaires (nouvelles en 2025)<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans les zones en difficult\u00e9 ou avec des locataires vuln\u00e9rables, les r\u00e8gles ont \u00e9t\u00e9 encore renforc\u00e9es :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Vuln\u00e9rabilit\u00e9 :<\/strong> Si un Gran Tenedor loue \u00e0 un locataire \u00e9conomiquement vuln\u00e9rable, une prolongation d'un an est obligatoire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le \"verrouillage\" r\u00e9gional :<\/strong> Dans les Zonas Tensionadas, apr\u00e8s l'expiration du d\u00e9lai l\u00e9gal, le locataire peut d\u00e9poser une demande d'indemnisation. <strong>prolongation suppl\u00e9mentaire de 3 ans<\/strong> au m\u00eame prix.\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Coh\u00e9rence :<\/em> Un contrat \u00e0 Barcelone peut en fait <strong>8 \u00e0 10 ans<\/strong> dur\u00e9e sans possibilit\u00e9 de r\u00e9siliation ou d'augmentation du loyer de march\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. R\u00e9volution fiscale : des opportunit\u00e9s pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents<\/h2>\n\n\n\n<p>Les autorit\u00e9s fiscales espagnoles orientent le march\u00e9 du logement par des incitations (r\u00e9ductions d'imp\u00f4ts) plut\u00f4t que par des p\u00e9nalit\u00e9s d'ici \u00e0 2025.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pour les r\u00e9sidents (IRPF) : d\u00e9duction jusqu'\u00e0 90%<\/h3>\n\n\n\n<p>L'ancien syst\u00e8me (d\u00e9duction standard 60%) a \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9 par un syst\u00e8me variable :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>90% D\u00e9duction :<\/strong> Lors de la signature d'un nouveau contrat dans une Zona Tensionada avec au moins <strong>5% r\u00e9duction de loyer<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>70% D\u00e9duction :<\/strong> Lors de la premi\u00e8re location \u00e0 des jeunes (18-35 ans) dans une zone tendue.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>60% D\u00e9duction :<\/strong> Apr\u00e8s r\u00e9novation pour l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9duction 50% :<\/strong> Taux standard pour les autres cas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Une avanc\u00e9e pour les propri\u00e9taires non europ\u00e9ens (juillet 2025)<\/h3>\n\n\n\n<p>Le 28 juillet 2025, la <strong>Audience nationale (SAN 3630\/2025)<\/strong> La discrimination fiscale \u00e0 l'encontre des citoyens non europ\u00e9ens (y compris les Am\u00e9ricains et les Britanniques) est ill\u00e9gale.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le changement :<\/strong> Les propri\u00e9taires non ressortissants de l'UE sont d\u00e9sormais autoris\u00e9s, tout comme les citoyens de l'UE, <strong>d\u00e9duire les co\u00fbts<\/strong> (int\u00e9r\u00eats, IBI, entretien) de leur revenu locatif brut.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Exigence d'action :<\/strong> Vous pouvez d\u00e9poser des corrections pour les ann\u00e9es fiscales non encore prescrites (2021-2024) afin de r\u00e9cup\u00e9rer l'imp\u00f4t pay\u00e9 en trop. Il s'agit d'une aide financi\u00e8re non n\u00e9gligeable.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. Location saisonni\u00e8re : colmater la fuite<\/h2>\n\n\n\n<p>De nombreux propri\u00e9taires se sont tourn\u00e9s vers la location saisonni\u00e8re en 2024 (<em>alquiler de temporada<\/em>) pour contourner la loi sur le logement. D'ici \u00e0 2025, cette lacune aura \u00e9t\u00e9 combl\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le registre \"Ventanilla \u00danica\" :<\/strong> Depuis le 1er juillet 2025, toute forme de location temporaire doit \u00eatre enregistr\u00e9e. Des plateformes comme Airbnb et Idealista suppriment les annonces sans num\u00e9ro valide dans les 48 heures.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La charge de la preuve :<\/strong> Un contrat de 11 mois n'est pas automatiquement \"temporaire\". Vous devez avoir un <strong>causa<\/strong> une preuve (raison autonome), telle qu'un contrat de travail temporaire ou une inscription \u00e0 un programme d'\u00e9tudes. Sans cette preuve, le contrat est consid\u00e9r\u00e9 par les tribunaux comme une location permanente, avec tous les risques de protection des loyers et de p\u00e9nalit\u00e9s qui y sont associ\u00e9s (jusqu'\u00e0 600 000 euros).<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/loyer-commun\/\"><strong>En savoir plus sur les locations courantes en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">6. Co\u00fbts et implications pratiques<\/h2>\n\n\n\n<p>La loi transf\u00e8re enti\u00e8rement la charge financi\u00e8re au d\u00e9but du bail au propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Frais de courtage :<\/strong> Il est strictement interdit de r\u00e9percuter les frais de courtage ou d'administration sur le locataire dans le cas de locations permanentes. Pour le 100%, ces frais sont \u00e0 la charge du propri\u00e9taire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9p\u00f4t de garantie :<\/strong> Maximum 1 mois de d\u00e9p\u00f4t l\u00e9gal + 2 mois de garantie suppl\u00e9mentaire. Total maximum de 3 mois de garantie.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Transfert de l'IBI\/des frais de service :<\/strong> Cela n'est autoris\u00e9 que si cela est explicitement indiqu\u00e9 dans le contrat ET que le montant exact est sp\u00e9cifi\u00e9. Dans les Zonas Tensionadas, il est interdit <em>nouveau<\/em> Ajouter des \u00e9l\u00e9ments de co\u00fbt qui ne figuraient pas dans le contrat pr\u00e9c\u00e9dent.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQ : Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur la loi espagnole sur les loyers 2025<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>La limitation des loyers s'applique-t-elle \u00e0 ma r\u00e9sidence secondaire ?<\/strong> Non, la loi sur le logement et les plafonds de prix s'appliquent sp\u00e9cifiquement \u00e0 la <em>vivienda habitual<\/em> (r\u00e9sidence principale permanente). Les locations de vacances rel\u00e8vent de la r\u00e9glementation du tourisme, mais doivent \u00eatre enregistr\u00e9es dans le nouveau syst\u00e8me \"Ventanilla \u00danica\".<\/p>\n\n\n\n<p><strong>En tant que propri\u00e9taire, puis-je r\u00e9silier le bail pour mon propre usage ?<\/strong> Oui, si vous \u00eates une personne physique (particulier). Toutefois, vous devez le mentionner explicitement dans le contrat. Apr\u00e8s la premi\u00e8re ann\u00e9e, vous pouvez revendiquer le bien pour vous-m\u00eame ou pour des parents au premier degr\u00e9, moyennant un pr\u00e9avis de 2 mois. Si vous n'emm\u00e9nagez pas dans le logement dans les 3 mois, une lourde p\u00e9nalit\u00e9 sera appliqu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Que se passe-t-il si je vends mon appartement \u00e0 Barcelone avec un locataire en place ?<\/strong> Le locataire est prot\u00e9g\u00e9. Le nouveau propri\u00e9taire doit respecter le bail en cours, y compris la dur\u00e9e restante et les renouvellements obligatoires (jusqu'\u00e0 8 ou 10 ans dans les zones tendues). Cela a souvent un effet n\u00e9gatif sur la valeur de vente du bien.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Je ne suis pas citoyen de l'UE. Comment puis-je r\u00e9cup\u00e9rer mon imp\u00f4t apr\u00e8s l'arr\u00eat de juillet 2025 ?<\/strong> Vous devez apporter des corrections \u00e0 vos d\u00e9clarations Modelo 210 des quatre derni\u00e8res ann\u00e9es. Il est essentiel de le faire par l'interm\u00e9diaire d'un fiscaliste en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 la jurisprudence SAN 3630\/2025, afin de pouvoir continuer \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de la d\u00e9duction des frais.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/loyer-commun\/\"><strong>.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De Spaanse huurmarkt heeft in 2024 en 2025 de grootste juridische transformatie in decennia ondergaan. Voor eigenaars is de belangrijkste wijziging de strikte regulering van huurprijzen in &#8216;gespannen gebieden&#8217; (zonas tensionadas) en de nieuwe definitie van &#8216;grootbezitter&#8217;. 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