{"id":19930,"date":"2019-01-23T08:00:32","date_gmt":"2019-01-23T07:00:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=19930"},"modified":"2025-12-15T15:44:03","modified_gmt":"2025-12-15T14:44:03","slug":"zone-rurale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/ruraal-gebied\/","title":{"rendered":"Acheter dans les zones rurales espagnoles : probl\u00e8mes \u00e9ventuels"},"content":{"rendered":"<p>Achat d'un <em>finca<\/em> ou une villa individuelle dans l'arri\u00e8re-pays espagnol est un r\u00eave pour beaucoup, mais la r\u00e9alit\u00e9 juridique en Espagne est tout autre. <strong>zone rurale (suelo r\u00fastico)<\/strong> est plus complexe que dans les zones urbanis\u00e9es. En effet, en<a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/interieur-espagnol\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/spaanse-binnenland\/\"> un article pr\u00e9c\u00e9dent<\/a> nous avons d\u00e9j\u00e0 abord\u00e9 les pi\u00e8ges g\u00e9n\u00e9raux dans les propri\u00e9t\u00e9s domestiques. Cet article analyse sp\u00e9cifiquement les cinq plus grands risques juridiques dans les propri\u00e9t\u00e9s individuelles et la mani\u00e8re de les r\u00e9soudre de mani\u00e8re proactive.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Absence d'inscription ou inscription incompl\u00e8te au registre foncier et au Registro<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9ponse directe :<\/strong> Un bien qui n'est pas correctement enregistr\u00e9 dans le <strong>Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/strong> (Registre de la propri\u00e9t\u00e9) et le <strong>Catastro<\/strong> (Land Registry) produit un titre incomplet. Cela rend la vente juridiquement contestable et emp\u00eache souvent le financement bancaire.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans les zones rurales, il est fr\u00e9quent que la r\u00e9alit\u00e9 physique ne corresponde pas \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 papier. Une maison peut exister physiquement, mais \u00eatre juridiquement \"inali\u00e9nable\" si, par exemple, le <strong>Obra Nueva<\/strong> (acte de nouvelle construction) n'a jamais \u00e9t\u00e9 sign\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le corollaire :<\/strong> Vous achetez un terrain sans maison officiellement enregistr\u00e9e. Pour r\u00e9gulariser la situation, vous devez faire appel \u00e0 un architecte et \u00e0 un notaire et forcer l'inscription au registre foncier.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Impact financier :<\/strong> Pr\u00e9voir des co\u00fbts de r\u00e9gularisation importants et une correction (augmentation) des taxes municipales et de l'imp\u00f4t sur le revenu des personnes physiques. <strong>IBI<\/strong> (imp\u00f4t foncier) de mani\u00e8re r\u00e9trospective.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/impot-des-non-residents-espagne\/\"><strong>En savoir plus sur les imp\u00f4ts sur la propri\u00e9t\u00e9 en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Variations de la superficie des parcelles et des servitudes<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9ponse directe :<\/strong> La superficie r\u00e9elle des propri\u00e9t\u00e9s rurales est souvent inf\u00e9rieure \u00e0 celle annonc\u00e9e. Cela a un impact direct sur le prix, les possibilit\u00e9s de construction et l'utilisation autoris\u00e9e du terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>Les agents immobiliers publient souvent leurs annonces en utilisant les donn\u00e9es du cadastre, qui ne sont pas toujours exactes en raison des mesures prises par satellite. Un cas r\u00e9cent dans la province de Grenade l'a douloureusement d\u00e9montr\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Publicit\u00e9 :<\/strong> 6 000 m\u00b2 de terrain.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Mesure topographique :<\/strong> 3 000 m\u00b2 de terrain r\u00e9el.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pour les acheteurs ayant des projets commerciaux (tels qu'un camping ou une chambre d'h\u00f4tes), cela peut s'av\u00e9rer fatal pour la demande de permis. En outre, cela entra\u00eene souvent des litiges persistants avec les voisins.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Attention aux servitudes (Servidumbres)<\/h3>\n\n\n\n<p>Les grandes parcelles portent souvent des charges invisibles, telles qu'une <strong>droit de passage<\/strong> (servidumbre de paso) pour les agriculteurs ou les services publics. Il s'agit d'une restriction l\u00e9gale de vos droits de propri\u00e9t\u00e9 qui peut r\u00e9duire consid\u00e9rablement votre vie priv\u00e9e et vos utilisations.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Incertitude concernant les services publics et les dettes en cours<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9ponse directe :<\/strong> Dans les zones non urbanis\u00e9es (<em>suelo non urbanizable<\/em>), le raccordement aux r\u00e9seaux publics d'eau et d'\u00e9lectricit\u00e9 n'est pas garanti. Vous d\u00e9pendez souvent de r\u00e9servoirs d'eau priv\u00e9s ou de puits de capacit\u00e9 limit\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>La s\u00e9curit\u00e9 de l'approvisionnement est une question cruciale pendant la <strong>Diligence raisonnable<\/strong>. Dans les r\u00e9gions isol\u00e9es, l'eau est souvent fournie par une association locale d'irrigation, avec une limite annuelle stricte (pr\u00e9l\u00e8vement maximal).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Risque d'endettement :<\/strong> En Espagne, les dettes des services publics reposent souvent sur les <strong>propri\u00e9t\u00e9<\/strong>Il s'agit donc d'une question d'argent, et non de personne. Les propri\u00e9t\u00e9s inoccup\u00e9es depuis longtemps peuvent avoir des factures impay\u00e9es depuis des ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Action :<\/strong> Le vendeur doit prouver que toutes les factures ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9es. Si ce n'est pas le cas, cela doit \u00eatre compens\u00e9 dans le prix d'achat, sinon vous, en tant qu'acheteur, h\u00e9riterez de ces dettes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Absence de certificat de conformit\u00e9 (C\u00e9dula de Habitabilidad)<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9ponse directe :<\/strong> Sans validit\u00e9 <strong>Certificat de conformit\u00e9<\/strong> (ou <em>Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n<\/em>), un bien immobilier peut ne pas \u00eatre officiellement occup\u00e9 et vous ne pouvez pas obtenir le raccordement aux services publics. De plus, ce document est strictement n\u00e9cessaire pour les locations de vacances.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans les zones rurales, cette attestation fait souvent d\u00e9faut. Le document prouve que le logement r\u00e9pond aux normes locales minimales en mati\u00e8re d'hygi\u00e8ne et de s\u00e9curit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Impact sur les rendements :<\/strong> Envisagez-vous de louer votre bien \u00e0 des touristes par l'interm\u00e9diaire de plateformes telles qu'Airbnb ? Sans ce certificat (et l'enregistrement ult\u00e9rieur aupr\u00e8s du registre du tourisme), les locations l\u00e9gales ne sont pas autoris\u00e9es. <strong>impossible<\/strong>. Vous risquez de lourdes amendes en cas d'exploitation ill\u00e9gale.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/cedula-de-habitabilidad\/\"><strong>En savoir plus sur le certificat de conformit\u00e9.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. Violations dans le domaine de la construction et fin de la prescription<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9ponse directe :<\/strong> Les violations de construction dans les zones rurales constituent le plus grand risque financier pour les acheteurs. Depuis des changements l\u00e9gislatifs (y compris en 2019), les violations graves des r\u00e8gles de construction dans les zones rurales prot\u00e9g\u00e9es ne sont plus prescrites dans de nombreuses r\u00e9gions.<\/p>\n\n\n\n<p>L'id\u00e9e que \"tout est prescrit apr\u00e8s 4 ou 6 ans\" est un mythe dangereux.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Sanctions :<\/strong> Les infractions peuvent donner lieu \u00e0 des amendes tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9es ou, dans le pire des cas, \u00e0 une condamnation \u00e0 une amende. <strong>ordre de d\u00e9molition<\/strong> (d\u00e9molition).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00e9gularisation :<\/strong> Un bien immobilier qui fait l'objet d'une violation active des r\u00e8gles de construction n'obtiendra pas de certificat de conformit\u00e9. Vous devez d'abord r\u00e9gulariser la situation (si cela est l\u00e9galement possible) par le biais d'une proc\u00e9dure aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9 (telle que la proc\u00e9dure AFO en Andalousie). Cela co\u00fbte du temps et de l'argent.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Mise \u00e0 jour juridique cruciale (juin 2019) :<\/strong> Pour les infractions relatives \u00e0 la construction de structures situ\u00e9es dans des zones rurales (en particulier dans des r\u00e9gions telles que l'Andalousie sous la l\u00e9gislation LOUA\/LISTA), pour les nouvelles infractions ou les infractions dans des zones prot\u00e9g\u00e9es, il s'agit souvent de <strong>sans ordonnance possible<\/strong>. Le gouvernement peut agir ind\u00e9finiment dans le temps.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ)<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>1. Puis-je acheter une maison en Espagne sans certificat de conformit\u00e9 ?<\/strong> Il est l\u00e9galement possible de transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9, mais cela est fortement d\u00e9conseill\u00e9. Sans ce certificat, vous ne pouvez pas mettre de nouveaux contrats d'eau et d'\u00e9lectricit\u00e9 \u00e0 votre nom et vous n'avez pas le droit de louer le bien \u00e0 des fins touristiques.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Quelle est la diff\u00e9rence entre une zone urbaine (Urbano) et une zone rurale (R\u00fastico) ?<\/strong> Mise \u00e0 la terre <em>Suelo Urbano<\/em> est zon\u00e9 pour le d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel et dispose de tous les \u00e9quipements (\u00e9gouts, \u00e9clairage public). <em>Le soleil est \u00e0 l'honneur<\/em> sont des terres agricoles sur lesquelles les constructions sont strictement limit\u00e9es ou interdites, \u00e0 moins qu'il ne s'agisse d'anciennes propri\u00e9t\u00e9s existantes qui ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9gularis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Qui est responsable des infractions commises par l'ancien propri\u00e9taire ?<\/strong> En tant qu'acheteur, vous reprenez le bien, y compris les charges l\u00e9gales. Si une affaire d'infraction \u00e0 la construction est en cours, la responsabilit\u00e9 (et l'obligation de r\u00e9parer ou de d\u00e9molir) est transf\u00e9r\u00e9e au nouveau propri\u00e9taire. Une enqu\u00eate approfondie men\u00e9e par un avocat est donc indispensable.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Comment v\u00e9rifier la superficie exacte d'une parcelle ?<\/strong> Ne vous fiez pas uniquement au registre foncier (<em>Catastro<\/em>) ou le registre de la propri\u00e9t\u00e9. La seule m\u00e9thode \u00e9tanche est de disposer d'un <strong>mesure topographique<\/strong> par un g\u00e9om\u00e8tre agr\u00e9\u00e9 avant la signature de l'acte d'achat.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Het kopen van een finca of vrijstaande villa in het Spaanse binnenland is een droom voor velen, maar de juridische realiteit in ruraal gebied (suelo r\u00fastico) is complexer dan in ge\u00fcrbaniseerde zones. In een vorig artikel bespraken we reeds algemene valkuilen in het binnenland. 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